2억으로 가능한 신축 투자! - 인천 부평구 부개4구역 재개발 분석

지난 글에서는 1억 이하 투자금으로 접근 가능한 십정4구역을 살펴봤었죠

https://blog.naver.com/soolee1983/223947090196

초기투자금 8천! 서울 옆 인천 재개발의 마지막 기회 - 십정4구역 투자 포인트1억 이하의 투자처를 서울에서 찾는다? 힘들겁니다. 경기권에서는 찾을수 있을까요? 쉽진 않겠죠. 그럼 지...네이버 블로그 | 운좋은 뿌빠 - 매일 돈되는 부동산하는 블로그

아무래도 투자금이 그리 크지 않으니 입지도 좀 외곽이긴 했습니다. 

그래서 이번에는 투자금 2억으로 진입할 수 있는

가장 매력적인 구역 중 하나인 부개4구역을 다뤄볼까 합니다. 

2억이라는 금액이 결코 적은 돈은 아니죠. 

전세보증금을 활용하거나, 대출을 끼고 실거주 아파트를 매수한다면 6~7억 수준의 아파트를 매수할 수 있는 수준입니다. 

가지고 있는 투자금을 어떻게 활용해야 할지 신중하게 판단해야 할 타이밍이라 생각합니다. 

요즘 부동산 시장에서 뚜렷하게 보이는 흐름은 "신축선호"입니다. 

과거 1 ~ 2세대 구축 아파트에 비해서 4세대 신축에 대한 수요는 장난아니죠. 

강합니다. 

그래서 구축을 매수하는 것보다 같은 비용이라면 짧은 기간내에 신축으로 

탈바꿈 할 수 있는 재개발 투자처를 살펴보는게 더 낫다는 개인적인 생각인데요. 

오늘 소개할 곳이 바로 그런 곳, 인천 부평구 부개4구역 입니다. 

인천 재개발 투자 기준을 다시 한번 정리하면 다음과 같습니다. 

- 인천은 무조건 서울로의 접근성을 우선으로 봅니다. 7호선 우선 -> 다음이 1호선

- 입지는 좋지만 이슈(공사비, 금융, 정치적)로 프리미엄이 많이 하락한곳

- 그리고 많은 사람들이 선호하는 1,000세대 이상 대단지급

1. 부개4구역 프리미엄 흐름은?

작년까지만 해도 84타입 기준 프리미엄은 분명 P5천만원 수준이었는데요.

오늘 다시 확인한 결과는 이렇습니다.

1년 만에 5 ~ 6천만원 정도 상승

그래도 아직 안전마진이 1억 이상은 있는것이니 너무 실망하실 필요는 없습니다. 

그럼 인천 부평구 7호선 역세권 "부개4구역"을

바로 지금 매수 할 수 있을 만큼 철저히 분석해보겠습니다. 

2. 인천광역시 부평구 부개4구역

부평구 부개동 13-5 일대 총세대수 1,299세대 / 조합원수 687명

부개4구역 입지

- 위치 : 인천 부평구 부개동 13-5번지 일대

- 총세대수 : 1,299세대

- 조합원수 : 687명

- 7호선 굴포천역 도보 5분 - 진정한 역세권이죠

- 인근에 초/중/고 학원가도 밀집되어 실거주 만족도 높고요. 

- 주변이 모두 26년 ~ 30년차 구축 아파트 밀집 -> 신축 효과가 더 큼

서울 접근성은 이만하면 나쁘지 않다고 봅니다. 7호선 역세권이니 말이죠. 

부평이라는 입지 자체가 인천에서는 시세를 리딩하는 역할을 한다고 생각하는데요. 

따지고 보면 인천의 대장이라 하는 송도보다도 오히려 시세는 더 높습니다. 

(상품성보다는 서울 접근성이 우선이니까요)

3. 부개4구역 사업진행내역

이제 일반분양 -> 착공만 남았습니다. 8부 능선은 넘었고요. 

가장 걸림돌이었던 방주교회도 해결되었고, 조합원 동호수 추첨도 했죠. 

리스크가 완전 해소된 상황입니다. 

4. 조합원분양가

입주권 매수 총액 = 분양가 + 프리미엄 입니다. 

그럼 84타입으로 현재 매수가는 6.95 ~ 7억선이 되고요. 

그리고 그 매수가격이 적정한지 비교해보려면 인근단지들의 시세를 비교하면 됩니다. 

아마 인근단지의 사례와 비슷한 수준인 평당 2,500만원으로 분양한다고 계산해해본다면

59타입은 6억 / 74타입은 7.25억 / 84타입은 8.25억 이상은 분양가를 잡을 가능성이 큽니다. 

5. 주변아파트 시세

부개4구역이 속한 굴포천 인근은 신축이 없습니다.

그러니 아무래도 비교하기가 쉽지 않은데요. 

- 부평코오롱하늘채(구축) : 7억 내외

- 부평그랑힐스(신축 5,050세대) : 7.3억 내외

- 해링턴스퀘어 산곡역(분양) : 8.4억

부개4구역 입주권 84타입을 6.9억에 매수하면, 최소 1.5억 이상의 안전마진이 확보된다는 계산이 나옵니다. 

6. 부개4구역 관심매물

1년 전 조사했을때는 이렇게 프리미엄이 5천대였고, 실투자금도 1.5억 내외정도였고요. 

현재는 프리미엄 1억 초반대 입니다. 

투자 핵심 정리

- 프리미엄은 1년 전보다 5천 정도 올랐지만 인근 시세 대비 과도하지 않음

- 총투자금은 7억 내외, 4년 뒤 입주하면 1.5억 + 시장상승분 차익 예상

- 7호선 역세권 + 신축 희소성 + 대단지 프리미엄 모두 갖춘 구역

재개발 투자의 좋은점은 안전마진이 계산이 된다는 겁니다. 

대신 4년 ~ 5년의 시간동안 투자금을 묶어줘야 하는건 감안해야 하고요. 

부개4구역이 입주하는 시점이 2029년이라 예상하면

적어도 산곡역 해링턴스퀘어의 시세정도는 하겠죠. 

복잡하게 생각할것 없이 1.5억 + 알파(시장 회복에 따른 상승분)의 수익이 예상되네요. 

인천이 생각보다는 느리게 회복할수는 있지만...

개인적으로는 오리라 생각합니다. 

7. 부개4구역 정리

공사비 인상, 종교시설 이슈 등 여러 우여곡절을 겪었던 부개4구역이지만,

이제 철거까지 완료되며 안정적인 궤도에 올랐습니다. 

모델하우스도 이렇게 짓고 있고요. 

과거에는 프리미엄이 3.4억까지 치솟기도 했던 곳이기에,

지금의 1.2억 프리미엄은 오히려 합리적이라는 판단이 드네요. 

이제 곧 일반분양하고 나면 바로 착공으로 이어질 예정입니다. 

8부 능선을 넘었고, 이제 완주만 남았네요. 

이상 인천 부평구 부개4구역 투자 분석이었습니다. 

감사합니다.