억대 분담금? 서울에선 걱정할 필요가 없는 이유
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요즘 부동산시장에서 시장전문가라는 사람들이 "분담금 5억원의 시대다", "분담금 때문에 사업성이 없다"라고 하면서 '지역 계층론'을 퍼트리고 있습니다 . 지역별로 급지가 나뉜다는 것인데, 결론만 살펴보면 "강남3구·마용성 말곤 재미없다"라는 주장입니다.
그런데 과연 사실일까요? 그들의 말엔 '사실'과 '사실'이 나열돼 있지만, 결론을 보면 '진실'이라고 보긴 어렵습니다.
사실들
우선 '지역계층론'은 거스를 수 없는 '사실'입니다. 사람이 모여 살며 도시를 이루면 당연히 상대적인 '부촌'과 '낙후지역'이 생기기 마련입니다. 당연히 부촌은 다시 또 부자들을 끌어모으고, 그로 인해 교육 등 인프라가 발달합니다. 갈수록 상대적인 격차가 벌어지는 것도 이 때문입니다.
진실은
자, 그렇다면 우리는 강남지역에 집을 살만큼 부가 쌓일 때까지 기다려야 할까요? 주식투자나 비트코인에 기대봐야 할까요? 아니죠.
진실은 "우리나라는 땅에 비해 인구가 아주 많다. 특히 서울은"이란 것입니다.
우리나라의 전국 인구밀도는 1㎢당 530명입니다. OECD 회원국 평균(123명)의 4.3배입니다. 산과 강, 하천 등 집을 지을 수 없는 곳을 포함하면, 산과 강, 하천이 많은 우리나라에서 사람이 밀집해서 도시를 이룰 수 있는 땅은 10%도 채 되지 않습니다.
서울은 말할 것도 없습니다. 서울의 인구밀도는 1㎢ 당 1만6521명로 세계에서 열 손가락 안에 드는 빡빡한 도시입니다. 홍콩이나 뉴욕보다도 밀도가 높죠. 경기도 인구밀도가 1㎢당 1251명(이것도 아주 높은 밀도)인데, 그 열배가 넘죠.
결국 우리나라는 땅이 항상 부족하다는 결론입니다. 특히 도시에선 더욱 심하고, 서울에선 아주아주 땅이 부족한 실정입니다.
땅을 늘리는 방법은 바다를 메꿔서 간척을 하거나, 땅 위로 건물을 높게 올리는 방법 뿐 입니다.
그런데 서울을 포함해 우리나라는 땅마다 높일 수 있는 한도가 정해져 있죠. 부동산의 희소성이 계속 유지되는 구조인 것입니다.
결국 서울의 어느 지역이 됐건, 그 부동산 가치는 장기 우상향할 수밖에 없는 상황인 것이지요.
사실들
분담금 5억. 노원구의 모 단지에서 추정분담금으로 한번 나온 이후에 잊을만하면 언론에서도 떠들고, 전문가(부동산시장)란 사람들이 떠들어대는 통에 이젠 인이 박혔습니다. 나름 단지에게 유리하게 백데이터를 넣었음에도 그 금액이 나온 것은 '팩트(사실)'입니다.
진실은
진실은 해당 단지의 기존 평형구성과 용도구역, 입지의 특성을 간과했다는 것입니다.
해당 단지(상계주공5단지)는 기존 평형이 전용 31㎡(11평)입니다. 2024년 공시가격 2억8000만원인 집이죠. 이걸 전용 84㎡(34평)으로 조합원분양을 받는 것이 골자입니다.
현재 노원구에서 가장 최근에 지어진 포레나노원(2020년 11월 준공) 전용 84㎡의 실거래가격은 12억원, 호가는 12억8000만원입니다. 분담금 5억~6억원을 내면 12억짜리 아파트를 받는 셈입니다. 2억8000만원짜리 집을 현물로 내고, 추가로 현금 5억~6억원을 내는 것입니다. 이래도 과한 분담금인가요?
실제로 해당 단지는 현재 추정분담금 고지 이후에도 5억원대로 거래가 되고 있습니다. 5억원이면 인근 노도강 단지 21평형의 시세입니다. 11평짜리 집이 5억원에 거래가 되고 있는 건 다 34평형 아파트를 받을 권리(조합원 입주권)을 염두에 둔 입주권 거래이기 때문입니다.
진실2
또 한가지 짚어야 할 것은 상계주공5단지가 다른 단지보다 분담금 더 나올 요소들을 갖고 있다는 것입니다.
우선 이 단지는 일반분양이 4가구 정도로 거의 없습니다. 늘어나는 가구수 대부분이 공공임대로 기부채납되기 때문입니다.
분담금은 기존 건물을 허문 뒤 새 건물을 짓고 그 과정에서 들어간 돈과 이자를 기존 소유주들이 나눠내는 것 입니다. 그 전에 일반분양 수익이 있으면 그걸 제하고 내게 되는 것이죠. 수익이 거의 없으니 오롯이 들어간 돈을 나눠내야 하는 것입니다.
그렇다고 일반분양을 만들겠다고 평형을 줄이게 되면 1000가구가 넘어가서 주택법 상 공원녹지 의무를 부담해야 합니다. 공원녹지 의무의 불합리성에 대해선 제가 저번주 뉴글에 이미 기고를 했지요.
단지가 상계주공6단지에 둘러쌓여 있는 점도 분담금이 좀 더 올라가게 만드는 요소입니다. 건물을 올리려면 지지기반을 만들기 위한 토목공사가 필요하죠. 5단지는 6단지에 둘러싸인데다 부지면적도 약 3만㎡로 작습니다. 6단지 땅을 침범하지 않고 자체 부지 내에서 토목을 해야합니다. 그래서 토목공사비가 많이 나오는 '스트러트공법'을 써야 합니다.
결론
결론을 내려보면,
"지역별로 격차가 있는 것은 사실이다. 하지만 강남권이 아니라고 사업성이 없다는 건 사실이 아니다. 분담금 5억~6억 썰은 '기존 평형이 작고, 일반분양이 거의 없고, 토목공사비가 많이 나오는' 특수한 상황이 겹치면서 생긴 것이다."라는 것 입니다.
두려움의 실체를 알고 대비책이 있다면 그것은 더 이상 두려운 일이 아니죠. 내가 가진 집의 조건을 정확히 파악하고, 장점을 극대화하고 단점을 극복하는 것. 그것이 재산을 제대로 증식하는 길이고, 고수가 되는 길이 아닐까 합니다.
<오직 뉴글에서만>
댓글18
익명2024년 10월 20일
정말로 유익한 내용이네요..
잘못 알고 있었던 것이 속시원하게 완전히 해소되었습니다..ㅋㅋ
ㄴㄴㄴ2024년 10월 21일
상계5같은 경우가 특수하다고는 하지만, 초과분담금에 있어 지역 선정이 왜 중요한지 여실히 보여주는 케이스가 아닐까 싶어요.
소형평형이 국평을 받으려고 하면서 분담금 5억을 부담할 수 없는 경제수준의 지역은 쉽게 접근해서는 안돼죠. 그게 비단 서울이라도요.
브라이언2024년 10월 21일
저도 같은 생각.
서울에서 초분 걱정안해도 된다는건 절대 말도 안되는 생각입니다. 결국 모든 투자는 비용 대비 수익을 계산하는건데요.
김우종2024년 10월 21일
다 욕심때문이다.
11평 살면서 34평을 공짜로 받을거라고 생각했나?
그게 저 동네 민도다.
춘식러버2024년 10월 21일
그럼 상계5는 34평 고집하는 한 재건축 어렵겠네요?
부자가된다2024년 10월 21일
소득이 높은 지역 재건축은 분담금이 높아도 잘 진행되지만,
그렇지 않은 지역은 손바뀜이 일어나서 분담금 부담 안되는 원주민들이 나가고 투자자들이 대거 유입되야 재건축 되는 것 같아요
자가자가자식아2024년 10월 21일
인구는 급격히 줄어들고 요즘 젊은 친구들은 서울만을 고집하지 않음
경기도로만 내려와도 같은 가격에 더 넓은 평수서 살 수 있고 교통이 편리해진것도 있고, 재택근무가 늘어가는 것도 한 추세임
수요가 줄어들면 가격도 내리는 것은 진리\
Mr.리퍼비시먼트2024년 10월 21일
맞는 말씀입니다. 당연히 분담금 부담과 이를 받아들이는 주민의 마인드가 또 큰 차이가 있습니다ㅎㅎ 다만 실제 리스크보다 더 크게 부풀려서 두려워 할 필욘없다 것이지요ㅎㅎ
Mr.리퍼비시먼트2024년 10월 21일
팩트는 서울인구는 다시 증가세이고 출산율도 오르고 있습니다ㅎㅎ다만 진입장벽이 높아서 못들어오는것이지요ㅎㅎ 제가 참고로 '젊은친구'입니다ㅎㅎ
불멍비멍부멍2024년 10월 21일
일반분양 4세대 ㄷㄷㄷㄷ
이건 거의 일대일 재건축인디요 ㅋㅋ
무조건 임대 줄이고 일반분양 높이는 수밖에 없을 듯
쥬시피치2024년 10월 21일
상계5 일반분양이 100세대 정도 늘어날거라고 하던데 사실일까요?
보정계수를 높인다는데 알아듣기는 좀 힘드네요
Mr.리퍼비시먼트2024년 10월 21일
네 공시지가가 싸서 임대주택조정이 가능합니다.다만 상계5는 이미 사업시행인가가 완료된곳이라 정비계획변경. 사업시행계획 변경이 진행돼야합니다
Obeisance2024년 10월 22일
좋은 리포트 잘 읽었습니다.
감사합니다.
펨맨2024년 10월 23일
확실히 꼭 강남이 아니라 어느 지역에서도 부촌과 낙후지역이 생기는 게 맞죠
부자가된다2024년 10월 25일
인간적으로 상계동은 가격 좀 올려주자
부읽남체고2024년 10월 29일
결론. 강남권이 아니라고 사업성이 없는 건 아니지만 상계는 특수하게 사업성이 없다
오늘도화이팅2024년 10월 29일
상계쪽도 보고 있었는데 이건 의외네요.. 여기가 사업성이 떨어진다니, 글 잘 읽고 갑니다
스위티자몽2024년 10월 29일
정말 잘 읽고 갑니다. 너무 유익한 내용이라 보는 내내 집중해서 읽었어요.
