미아동 75번지 일대에서 제가 먼저 보는 숫자는 두 가지입니다.

첫 번째, 추진위원회 구성 동의율 58.81%

두 번째, 추정비례율 111.72%

최근 새로운 소식이 나왔습니다.

10월 21일 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 정비계획 결정 및 정비구역 지정안이 수정가결됐습니다.

이번에 발표된 규모는 최고 45층, 총 1,577세대입니다.

개발계획이 심의를 통과했다는 것은 진전입니다.

다만 매입을 생각한다면 주민 동의가 얼마나 더 모이고 있는지도 함께 봐야 합니다.

저는 비례율이 100%를 넘고 심의를 통과했다는 설명만 듣고 매입을 결정하지는 않습니다.

안녕하세요.

정비사업 인허가 실무와 초기 사업지 투자 검토를 하고 있는 땅꾸미기입니다.

이번에는 2026년 10월 22일 발표된 내용을 반영해, 미아동 75번지 일대의 현재 단계와 매입 전 확인할 부분을 살펴보겠습니다.

1. 최근 추진위원회 승인, 동의율은 58.81%

미아동 75번지 일대는 서울 강북구 미아동에 위치한 재개발 사업 구역입니다.

사업면적은 55,044.1㎡입니다.

승인서를 인용한 보도에 따르면 토지등소유자 573명 중 337명이 추진위원회 구성에 동의했으며,

동의율은 58.81%입니다.

여기서 58.81%는 추진위원회 구성을 위한 승인 당시 동의율입니다.

현재 공개자료에서는 정확한 동의서 징구 기간을 확인하지 못했습니다.

따라서 짧은 기간에 승인 요건을 확보해 먼저 신청한 것인지,

오랫동안 동의를 받은 결과인지는 아직 구분하기 어렵습니다.

동의율을 평가할 때는 동의서를 받은 기간도 함께 봅니다.

한 달 동안 모은 58%와 여러 달 동안 모은 58%는 다르게 해석해야 하기 때문입니다.

그럼에도 승인 당시 58.81%라는 동의율 자체는 낮은 편이라고 봅니다.

앞으로 조합설립을 위해 추가로 확보해야 할 동의가 적지 않기 때문입니다.

다만 나머지 소유자가 모두 반대한다는 뜻은 아닙니다.

아직 연락이 닿지 않은 것인지,

계획과 비용을 더 보고 결정하려는 것인지,

사업 자체에 반대하는 것인지에 따라 동의서 확보 난이도는 달라집니다.

저라면 추진주체에 징구기간과 추가 동의서 징구 계획, 미동의 사유를 함께 확인하겠습니다.

2. 대학가 임대수요, 동의서를 받아보면 이야기가 달라집니다

미아동 75번지 일대 주변에는 서경대학교와 동덕여자대학교, 미아역 쪽에는 성신여자대학교 가 있습니다.

구역 바로 옆에 대학이 붙어 있는 형태는 아닙니다.

기사에는 인근 대학생과 외국인 유학생들이 거주하고 있으며,

월세 수입으로 생활하는 고령 건물주들의 동의를 얻는 데 어려움이 있다는 내용이 나옵니다.

<출처: 땅집고, 「20년 표류 끝에 1600가구 재개발…미아사거리 역세권 천지개벽」>

실제로 제가 진행했던 사업장도 대학교 인근이었습니다.

다가구주택에서 받는 월세로 생활하는 고령 소유자가 많았는데,

동의서 징구를 시작하자 반대가 상당했습니다.

결국 동의 확보에 어려움을 겪으면서 사업이 표류하게 됐습니다.

이런 소유자에게는 “새 아파트를 받으면 재산가치가 오른다”는 설명만으로 동의를 얻기 어렵습니다.

이주하면 매달 들어오던 월세가 끊기는데, 입주할 때까지 무엇으로 생활할지가 먼저이기 때문입니다.

다가구주택 여러 가구에서 월세를 받고 있다면, 현재의 임대수입을 포기하면서까지 재개발에 참여할 이유가 있는지 고민할 수밖에 없습니다.

여기에 추가 분담금까지 마련해야 한다면 결정은 더 어려워집니다.

미아동 75번지 일대가 제가 겪은 현장과 같다고 단정할 수는 없습니다.

다만 관련 기사에서 같은 문제가 언급됐고, 추진위원회 구성 동의율도 높지 않다는 점에서 추가 동의를 확보하는 데 어려움이 있는지 확인할 필요가 있다고 봅니다.

과거 기사에는 반대가 많았던 일부 상가 라인을 사업구역에서 제외했다는 내용이 있습니다.

<출처: 땅집고, 「20년 표류 끝에 1600가구 재개발…미아사거리 역세권 천지개벽」>

그렇게 구역을 조정한 뒤에도 동의하지 않은 소유자들은 어떤 입장인지 살펴봐야 합니다.

현현재 구역 안의 미동의자들이 어떤 조건이라면 동의할 의향이 있는지, 임대수입이나 분담금 때문에 망설이는 것인지, 사업 자체에 반대하는 것인지 확인해야 합니다.

반대가 많았던 곳을 제외했다는 사실만으로 동의 확보 문제가 해결됐다고 보지는 않습니다.

남아 있는 미동의자들의 분위기와 승인 이후 추가 동의서 징구 계획을 확인해야 됩니다.

3. 도시계획위원회 수정가결, 다음은 심의 내용 반영과 지정 고시입니다

서울시는 2026년 10월 21일 제12차 도시계획위원회 수권분과위원회에서 미아동 75번지 일대의 정비구역 지정안을 수정가결했다고 발표했습니다.

현재까지의 흐름을 정리하면 다음과 같습니다.

정비구역 지정까지의 큰 흐름은 다음과 같습니다.

주민설명회·주민공람 → 구의회 의견청취 → 서울시 도시계획위원회 심의 → 정비계획 결정 및 정비구역 지정·고시

미아동 75번지 일대는 주민공람과 구의회 의견청취에 이어 서울시 심의까지 거쳤습니다.

이제 확인할 것은 수정가결된 내용이 무엇이고, 이를 반영한 정비계획이 언제 고시되는지입니다.

심의 결과를 반영한 계획과 고시문이 나오면 구역 경계, 공급 규모, 기반시설 계획을 다시 확인해야 합니다.

4. 소유자 573명에 1,577세대, 공급 규모는 괜찮아 보입니다

미아동 75번지 일대의 토지등소유자는 573명입니다.

이번 발표에서는 최고 45층, 총 1,577세대를 계획하고 있습니다. 이 가운데 공공주택은 312세대입니다.

기존 입안 자료의 1,584세대·임대주택 311세대에서 수치가 달라졌으므로,

현재 규모를 설명할 때는 최신 발표를 기준으로 봐야 합니다.

소유자 수에 비해 계획된 세대수는 괜찮은 편이라고 봅니다.

공공주택을 제외해도 1,265세대입니다.

소유자 573명과 비교하면 조합원에게 공급하고 일반분양 물량을 확보할 여지가 있어 보입니다.

다만 두 숫자를 단순히 빼서 일반분양 세대수가 확정됐다고 계산하면 안됩니다.

실제 조합원분양 대상과 분양 신청, 공급계획에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.

5. 추정비례율 111.72%, 이번 심의 전 자료의 숫자입니다

정비계획 입안 자료에는 추정비례율이 111.72%로 제시돼 있습니다.

다만 이 수치는 이번 수정가결 전에 작성된 입안 자료 기준입니다.

조합원분양가와 일반분양가도 제시돼 있습니다.

확정된 분양가는 아닙니다. 정비계획 입안 단계에서 사업성을 계산하기 위해 적용한 추정치입니다.

(사업수입 − 사업비) ÷ 종전자산평가액 총액 × 100

개별 물건의 권리가액과 분담금은 아래 관계로 이해하면 됩니다.

종전자산평가액 × 비례율 = 권리가액

조합원분양가 − 권리가액 = 추정분담금

여기서 종전자산평가액은 실제 매입가격과 다릅니다.

4억 원에 매수했다고 해서 매입가격에 비례율을 곱하는 것은 아닙니다.

현재 자료는 전용 59㎡ 일반분양가를 약 9억 7,360만 원, 84㎡를 약 12억 1,340만 원으로 가정하고 있습니다.

이 분양수입과 공사비 850만 원 등을 적용해 나온 결과가 비례율 111.72%입니다.

그렇다면 앞으로도 이 조건이 유지될지 생각해 봐야 합니다.

제가 매입을 검토한다면 현재 적용한 공사비를 앞으로 부담할 공사비의 가장 낮은 금액으로 가정하고, 공사비가 더 오르는 경우를 계산하겠습니다.

아직 실제 공사계약과 착공까지 시간이 남아 있어, 그동안 공사비가 계속 오를 가능성을 고려하기 위해서입니다.

물론 일반분양가가 올라 사업수입이 늘어날 수도 있습니다.

다만 수입이 늘어나는 것보다 공사비와 다른 사업비가 더 많이 증가하면 주민 부담은 커집니다.

저라면 현재 조건으로 한 번 계산하고,

예상 일반분양 수입과 향후 오를 수 있는 공사비를 반영해 사업성을 다시 계산하겠습니다.

지금의 비례율만 믿고 분담금이 적을 것이라고 판단하거나,

매도호가에 붙은 프리미엄을 그대로 받아들이면 안됩니다.

6. 교회 이전 부지가 있다고 협의까지 끝난 것은 아닙니다

정비계획안에는 광은교회 이전을 위한 종교시설 부지가 포함돼 있습니다.

교회가 있는 사업장은 어떤 조건으로 협의하고 있는지도 확인해야 합니다.

옮길 자리를 정했더라도 새 건물을 어느 규모로 지을지,

비용은 누가 부담할지, 언제 이전할지 등을 협의해야 하기 때문입니다.

현재 미아동 75번지 일대에서 교회와 갈등이 확인됐다는 뜻은 아닙니다.

저라면 추진주체에 교회 이전에 대한 협의가 어디까지 진행됐는지 확인하겠습니다.

계획에 이전 부지가 반영된 만큼, 앞으로는 그 계획을 실행할 조건이 어떻게 정리되는지를 보겠습니다.

7. 땅꾸미기의 최종 판단

미아동 75번지 일대는 서울시 심의를 거치면서 개발계획이 한 단계 진전된 사업장입니다.

최고 45층·1,577세대 계획과 소유자 대비 공급 규모는 긍정적으로 봅니다.

다만 추진위 구성 동의율 58.81%는 낮은 편이라고 봅니다.

정확한 징구기간을 확인하지 못해 동의가 모이는 속도까지 평가할 수는 없지만,

앞으로 추가 동의를 확보해야 할 과제는 남아 있습니다.

저라면 매물을 보기 전에 추진위 구성 동의율 58.81%의 징구기간과

미동의 소유자들의 주된 우려를 확인하겠습니다.

특히 다가구 월세로 생활하는 소유자들의 입장이 궁금합니다.

제가 진행했던 대학 인근 현장에서도 임대수입 문제로 반대가 강해 사업이 표류한 경험이 있기 때문입니다.

일부 상가 라인을 제외했다는 보도가 있는 만큼,

구역 조정 후에도 동의하지 않은 소유자들이 무엇을 우려하는지 살펴보겠습니다.

비례율 111.72%는 심의 전 입안 자료의 추정치입니다.

최신 계획을 반영한 수입과 비용을 다시 확인해야 합니다.

공개된 일반분양가와 공사비를 출발점으로 삼되,

향후 분양수입과 공사비가 달라지는 경우를 반영해 부담을 다시 계산해야 합니다.

사업성이 좋아 보여도 주민 동의가 따라오지 않으면 사업은 늦어질 수 있습니다.

저는 이곳의 개발계획을 긍정적으로 보면서도,미동의자들의 분위기를 확인한 뒤 사업이 늦어지는 경우에도 기간과 비용을 감당할 수 있는 가격인지 따져보겠습니다.

“이 사람은 어떤 근거로 재개발을 분석하는 걸까?”

제 글을 처음 보셨다면 아마 한 번쯤 궁금하실 수 있습니다.

저는 재개발·재건축을 밖에서 지켜보며 글만 쓰는 것이 아니라

실제 정비사업 현장에서 업무를 하면서 사업이 어떻게 움직이는지 직접 보고 있습니다.

그래서 매물을 볼 때도 단순히 입지나 호재, 예상 신축가격만 보는 것이 아니라 실제 정비사업 실무에서 중요하게 보는 부분들을 같이 확인합니다.

좋은 이야기만 골라서 쓰기보다

사업이 늦어질 수 있는 이유, 주민 간 이해관계, 상가와 종교시설 문제,

그리고 결국 조합원에게 중요한 권리가액과 분담금까지 함께 보는 이유도 여기에 있습니다.

제가 왜 블로그를 시작했고

어떤 기준으로 글을 쓰고 있는지는 아래 글에 자세히 적어두었습니다.

제 분석글을 계속 보실 분이라면, 이 글은 한 번 읽어보셨으면 합니다.

👉 이 블로그를 시작한 이유, 현장에서 직접 보고 느낀 것들

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