개포동 바로 근처에 붙어있는 일원동 재건축 단지들을 둘러보았다. 3호선 대청역과 수인분당선인 대모산입구역이 이용가능하고 학군도 좋은 곳이다. 참고로 행정동은 개포3동이나 법정동은 일원동이다.

개포우성 7차를 먼저 본다. 개포우성7차는 생소하신 분들이 있으실 수 있으나 용적률이 157%인 알짜배기 재건축이다. 87년식이고 세대수는 802세대며 주차는 0.79대를 준다. 평수 구성은 23평(68㎡),25평(68㎡),27평(84㎡),30평(83㎡),31평(83㎡)이다.

평균대지지분은 16평 정도가 나오고 평형별 대지지분은

23평(68㎡),25평(68㎡)= 13.95평

27평(84㎡),30평(83㎡),31평(83㎡)=17.09평

으로 정리가 된다.

현재 진행상황은 최근 9월 통합심의를 통과했고 사업시행인가를 앞두고 있다. 시공사는 삼성물산이다.

수서경찰서에서 신호등을 건너서 들어가본다. 참고로 여기 바로 옆에 SH공사 본사도 있다.(곧 중랑구로 이전하지만)

개포우성7차의 앞동들은 5층이라서 나무안에 숨어져서 잘 안보인다. 5층인 동들과 14층인 동들이 혼재되어 있어서 157%라는 용적률이 가능하다.

단지 입구로 들어감.

5층짜리 동들만 보면 일원역 근처 가상한청(가람,상록수,한솔,청솔)과 비슷한 느낌이다.

5층짜리 아파트는 이제 유물급이다.

당연히 5층이 있지만 14층과 혼재되어 있어서 2종일반주거지역이 아니고 3종일반주거지역이다. 8백여세대 지만 용적률이 낮아서 필지는 약 1만4천평정도다. 이 아파트 바로 뒤에 철거를 하는 개포한신아파트가 6천평정도 하고 마포태영아파트(약1천9백세대)가 1만5천평 정도한다. 즉 세대수만 보고 땅의 크기를 놓치면 안된다는 얘기다. 용적률이 낮을 수록,중대형 평수가 많을수록 세대수는 적지만 필지의 크기는 상대적으로 크다.

바로 옆에 8단지를 재건축한 디자개(디에이치자이개포)가 보인다. 디자개의 가격과 모습만 봐도 개포우성7차가 얼만큼 갈지가 구체적으로 그려진다.

5층짜리 아파트들이 그렇듯 앨레베이터는 없다.(하지만 2000년대에 지은 광장동에 현대 홈타운11차는 있음)

SH공사의 모습도 보인다.

과거의 우성,한양,신동아,삼익 이런 이름들이 지금으로 치면 래미안,자이 이런 브랜드나 마찬가지여서 87년식이지만 년식대비 상당히 괜찮다. 관리도 잘 되어있고 깔끔하다. 특히 우성은 대치동 우선미의 우성(개포우성1차,2차)이나 잠실우성1,2,3차등 보면 연식대비 컨디션이 굉장히 우수하더라.

14층짜리 고층동들이 보이기 시작.

걷다보니 이제 철거를 진행하는 개포한신(일원동)의 모습도 보인다. 참고로 도곡동에도 개포한신아파트가 있고 재건축 진행중이다. 엄청 헷갈린다.

개포한신의 모습이다. 철근이 둘러지고 있다.

날씨와 벽색깔 영향인지는 몰라도 개포우성7차의 모습은 밝고 좋았다.

이따가 둘러볼 개포현대4차의 모습도 보인다.

편의점에 목을 축이러 상가동 쪽으로 갔다.(해당 사진 찍었던 시기는 여름이었다)

편의점에서 음료를 마시며 바로 앞에 있는 디자개(디에이치자이개포)를 보았는데 기부체납을 한 스포츠센터가 보인다. 참고로 디자개의 전신인 8단지는 공무원 연금공단 소유의 공무원아파트 부지를 건설사가 매입해서 지은 단지다.

디자개의 스포츠 문화센터의 모습

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이제 편의점에서 목을 축이고 바로 옆에 있는 개포현대4차로 향한다.

개포현대4차 역시 87년식이고 142세대(1개동)로 용적률은 199%다. 주차는 0.69대며 평형은 27평(73㎡) 32평(84㎡) 두가지 구성이다. 현재 조합설립인가 단계며 시공사는 동부건설이다. 동부건설의 하이엔드 브랜드인 아스테리움을 적용한다.

입구에서 바라보는 개포현대4차

평균대지지분은 14.3평이고

27평(73㎡)=12.8평

32평(84㎡) =14.9평

이다.

개포현대4차의 모습들

소단지지만 놀이터와 등나무도 있다.

개포현대4차도 가격이 상당하다. 국평이 27~28억정도를 호가한다. 위에서 살펴본 개포우성7차 20평대(68㎡)과 같이간다. 디자개 24평(63㎡)이 31억~33억 정도 하니 이해가 가는 가격이다.

화장실이 급해서 아까 본 디에이치자이개포의 기부체납시설을 이용했다. 간김에 둘러봤는데 체육시설뿐 아니라 도서관부터 어린이 실내놀이터까지 있었다. 디자개 뿐 아니라 오늘 둘러본 우성7차 현대4차와 건너편 단지들도 쉽게 이용이 가능한 편의시설이다.(강남구민은 모두 이용가능)

어린이 실내놀이터(키즈카페) 이용금액이 천원이다.

개포우성7차와 현대4차는 투자겸 실거주로 괜찮다. 왜냐하면 학군이 중동중학군(특히 남아가 좋다)이어서 그렇고 여아의 경우는 공학인 개원중도 있고 일원본동의 대왕중도 가는지 모르겠지만 배정 받을 수 있지 않나 싶다. 그리고 고등학교 학군은 설명이 필요없는 자사고인 중동고(남고)가 있고 일반고도 경기여고,중산고 등 우수하며 대치동 학원가 접근성은 버스로 15분~20분 정도면 간다는 것도 메리트다.

거기에 삼성역GBC 호재도 직간접적으로 수혜를 볼 자리고 특히 은마아파트가 이주하면 이곳 역시 전세가 폭등이 예상되는 지역이라서 지금 강남권역을 진입하시고자 하시는 분들에게는 괜찮은 검토대상이라고 생각이된다. 무엇보다 바로옆에 디자개와 근처에 래미안루체하임 이라는 확실한 가늠좌가 있어서 시세 예측이 어렵지 않고 확실한 환금성이 부가된다. 또 착공직전인 바로뒤의 개포한신 역시 우성7차와 현대4차의 재건축의 속도를 올려줄 요인이다. 개포한신까지 신축으로 바뀌면 더 좋아질거다. 건너편에 강남소형 중 2곳인 대치2단지와 삼익대청도 가격이 상당하다.

매수를 검토하시는 분들은 우성7차와 현대4차는 조합설립이 나온 투기과열지구 재건축이라서(사실 서울전역과 경기15곳이라서 전부라고 봐야한다) 조합원지위양도 규정도 염두에 두시고 매수하시길 바란다.

옆에 개포6,7단지도 관리처분이 나왔다. 은마아파트,잠실주공5단지를 다 더하면 8천여세대가 되고 6,7단지도 도합 2천세대 가까이 된다.

이렇게 1만여세대가 이주를 하는데 가뜩이나 전세가 없고 학군지인데 강남권 전월세 가격이 심히 걱정이된다.

우성7차와 현대4차까지 신축이 되면 이지역도 싹다 신축이 될 지역으로 기대가 된다.

추워지는 날씨에 감기 조심하시길 바라면서 오늘은 이만 줄인다.