[서울시] 청량리 미주아파트 재건축정비구역

서울시 제3896호 ~ 서울특별시 • 서울특별시고시 제2023-325호 청량리 미주아파트 주택재건축정비사업 정비계획 결정• 정비구역 지정 및 지형도면 고시 2023. 8. 3.(목) 서울특별시 동대문구 청량리동 235-1번지 일대 재건축사업 시행을 위하여 서울특별시고시 제 2006-95호(2006.03.23.)로 고시한 2025 서울특별시 도시 • 주거환경정비기본계획 (재건축사업 부문)에 적합한 범위에서 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법' )」 제16조에 따라 2022 년 제14차 서울특별시 도시계획위원회(2022.12.21) 심의를 거쳐 정비계획 결정 및 정비구역으 로 지정하고, 도시정비법 제17조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법' )」 제50조에 따라 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정· 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 지형도면을 고시합니다. 2023년 8월 3일 서울특별시장 I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정 1. 서울특별시 도시•주거환경정비기본계획 (재건축사업부문) 구분 구역 번호 5 동명 지번 청량리동 235-1 면적 (hal) 리 계획 용적률 건폐율 210 50 층수 추진 단계 1 주택 유형 공동 비고 기정 6 청량리동 235-11 210 50 1 공동 청량리미주아파트 기존 밀도의 범위내에서 용적률인정(예외규정적용) 5 청량리동 235-1 2.4 210 50 - 공동 변경 • 2개 정비예정구역을 1개의 정비구역 으로 지정 • 북측 정비예정도로 8m -> 6~8m 변 6 청량리동 235-11 3.3 210 50 - 1 공동 ※ 변경사유 : ① 기본계획상 2개 이상의 정비예정구역을 1개의 정비구역으로 지정할 수 있음. (당해 단지는 1978년 9월 준공된 하나의 아파트단지로써, 하나의 재건축정비 사업구역으로 지정) ② 북측도로는 차량통행이 적은 단순통과형 일방도로로써, 도로확폭 필요성이 없 어 현황도로(폭원6 ~ 8m)만 도시계획시설 결정 ※ 주) 도시 및 주거환경기본계획' 상 현황용적률이 기준용적률을 초과하는 경우로 현황용적률 (227%)을 기준용적률로 적용 - 162- 서울시 제3896호 ~ 서울특별시 2023. 8. 3.(목) 2. 정비구역 지정 조서 구분 명칭 위치 면적(m) 비고 신규 청량리미주아파트 재건축정비구역 청량리동 235-1번지 일대 56,785.0 . ※ 본 정비구역은 도시정비법 제17조제1항 및 제84조제1항에 따라 정비사업 준공인가 고시가 있은 날(관리처분계획을 수립하는 경우 이전고시가 있은 때를 말함)의 다음날에 해당 지역 은 지구단위계획으로 관리함 3. 토지등소유자 별 분담금 추산액 및 산출근거 (기준년도 : 2023년) ※ 종전자산 추산액 : 『감정평가에 관한 규칙』 에 따라 산출 ※ 기준가액 : 종전자산추산액에 비례율을 곱한 금액 ※ 추정분담금 : 토지등소유자의 기준가액에 대비하여 분양받는 주택규모에 따라 환급받거나 부담할 비용 - (산식) 소유자 분양가 추산액- (추정비례율 X 종전자산추산액) ※ 추정분담금은 현 시세 등을 반영하여 산출한 추정값으로 경제 사정이나 정책 변경 또는 감정 평가 결과 등에 따라 달라질 수 있음 가. 추정 비례율 : 80.15% • 비례율= [총수입(163745,860만원) (132,858,900만원) - 총지출(57,262,848만원)] : 종전자산 (1) 수입 항목 합 계 비고 분양주택 소형주택 기타시설 소유자 일반 판매시설 매출부가서 기타수입 금 액(천원) 163,745,860 145.784,859 11,803,825 1,967,155 4,609,023 -419,002 - - - 163- 서울시보 제3896호 (2) 지출 ~ 서울특별시 항목 합 계 공사비 보상비 관리비 설계비 감리비 부대경비 예비비 금 액(천원) 57,262.848 47,985,303 - 400.378 611,744 833,267 4,167,967 3,264,169 (3) 종전자산 추산액 : 132,858,900만원 나. 공사비 및 분양가 변동표 비례율변화표 변동률 10% 5% 분양가 (일반분양 기준) 0% (기준) -5% 변동률 평균단가 (만원(13.3ml 5,188 4,952 4.716 4,481 -10% 603 85.35% 84.90% 84.46% 84.01% -5% 637 83.19% 82.75% 82.30% 공사비 0% 670 81.04% 80.59% 80.15% 81.86% 79.70% - 164- 2023. 8. 3.(목) 비고 - 6,700,000원/3.3m - - - - 5% 704 78.88% 78.44% 77.99% 10% 737 76.73% 76.28% 75.84% 77.55% 75.39% 서울시보 제3896호 " 서울특별시 공사비 비례율변화표 변동률 -10% -5% 0% -10% 4.245 83.57% 81.41% 79.26% ※ 관리처분계획인가 시 개별 물건에 대한 종전자산 감정평가 및 분양가격 확정 결과 등에 따라 변경될 수 있음 ※ 토지등소유자별 분담금 추산액은 정비계획 결정도서 참조 4. 토지이용계획 구분 명칭 합 계 정비기반시설 소 계 도 로 공 원 공동주택용지 소 계 획지 - 1 획지 - 2 면 적(m) 56,785.0 6.066.0 1,908.0 4.158.0 50,719.0 29.926.6 20.792.4 비율 (%) 100.00 10.7 3.4 73 89.3 52.7 36.6 5. 용도지역 결정 조서 (변경없음) 면 적(m) 구 분 비율(%) 기정 변경 변경후 합계 56.785.0 - 56,785.0 100.0% 제3종일반주거지역 56.124.3 56.124.3 98.8% 일반상업지역 660.7 660.7 1.2% 5% 77.10% 2023. 8. 3.(목) 10% 74.95% 비고 - 순부담면적 : 5,507.0m (순부담비율 : 9.70%) - 비고 청량리동 235-11번지 일대 - 165- 서울시 제3896호 6. 도시계획시설 결정(변경) 조서 가. 도로 결정(변경) 조서 • 도로 결정(변경) 조서 규모 구분 등급 류별 번호 폭원 (m] 기능 기정 중로 1 145 20 국지 도로 신설 소로 2 (1) 8 국지 도로 신설 소로 2 (2) 8 국지 도로 신설 소로 2 (3) 8 국지 도로 신설 소로 3 (1) 6~8 국지 도로 • 도로 결정 (변경)사유서 변경전 도로명 변경후 도로명 변경내용 - 소로 2-(1) - L : 176m - B : 8m - 소로 2-(2) - L : 219m - B : 8m - 소로 2-(3) - L : 70m - B : 8m - 소로 3-(1) - L : 188m - B : 6~8m ~ 서울특별시 2023. 8. 3.(목) 위치 연장 (m 기점 종점 1,140 제기동 857 왕산로 (대2-2) 176 청량리동 청량리동 54-12 235-5 219 청량리동 286-10 약령시로 (중1-145) 70 청량리동 286-1 청량리동 444-7 188 약령시로 21길 왕산로43길 (소2-(1) 사용 형태 주요 경과지 최초 결정일 비고 - 건고436 ( 72.10.12) 구역외 - - 구역 북동측 일반 도로 - 구역 서측 일반 도로 - 구역 남측 일반 도로 - - 구역 북측 변경 사유 • 서울시 도시 • 주거환경정비기본계획상 도로확보 및 주변 현황 등을 고려하여 재건축정비사업에 따른 원활한 교통처리를 위해 도시계획도로 개설 • 서울시 도시 • 주거환경정비기본계획상 도로확보 및 주변 현황 등을 고려하여 재건축정비사업에 따른 원활한 교통처리를 위해 도시계획도로 개설 • 재건축정비사업에 따른 원활한 교통처리를 위해 도시계획도로 개설 • 서울시 도시 • 주거환경정비기본계획상 도로확보 및 주변 현황 등을 고려하여 정비사업에 따른 원활한 교통처리를 위해 도시계획도로 개설 - 166- 서울시 제3896호 나. 공원 결정 (변경)조서 • 공원 결정 (변경) 조서 도면 구분 표시 공원명 번호 신설 미주5 어린이공원 신설 ② 미주6 소공원 ~ 서울특별시 2023. 8. 3.(목) 시설의 세 분 어린이 공원 소공원 위치 정량리동 235-1번지 일원 청량리동 235-11번지 일원 기정 - - 면적(ml) 변경 증)2,824.5 증|1,333.5 변경후 2,824.5 1.33.5 최초 결정일 - - 비고 - - •공원 결정(변경)사유서 도면표시번호 ② 공원 명 미주5 어린이공원 미주6 소공원 변경내용 - 면적 : 2,824.5m - 면적 : 1,333.5m ※ 도시공원 및 녹지등에 관한 법률 제14조 2항 (도시공원 또는 녹지의 확보) : 구역면적 50,000m이상 구역면적의 5% 또는 계획 세대당 2m 이상(1,000세대이상, 세대당 3m 이상) 확보 1,370세대 X 3ml = 4,110ml s 계획 : 4,158m 변경 사유 • 쾌적한 정주환경 및 지역주민의 휴게공간 조성을 위하여 정비구역내 공원 설치 • 조성후 기부채납 - 167 - 서울시 제3896호 ^ 서울특별시 2023. 8. 3.(목) 7. 공동이용시설 설치계획 시설 구분 시설의 종류 위치 관리사무소 휴게공간 어린이놀이터 주민운동시설 주민공동시설 경로당 (어르신복지센터) 공동 이용 시설 주 민 공 동 시 설 어린이집 작은도서관 서울시 동대문구 청량리동 235-1 번지 일 대 다함께 돌봄센터 스터디룸 체험공방 면적 법정면적 10m에 50세대를 넘는 매 세대마다 0.05m를 더한 면적 - 75.9m 이상 - - - - 375m 이상 [(500+세대당2.0ml)×1.25] = 4,050m (서울시 기준) 580m 이상 203m 이상 - - - - - 해당없음 비고 계획면적 250ml 2개소 1,200m 1,000m 2,400ml - - - - - 600m - 600ml 6,640ml 220ml - - 120ml 200ml 150ml - - - - 공공회의실 근생 유치원 150ml - 3.386m 2,000세대 이상 ※ 향후 건축위원회 심의 및 사업시행인가시 변경될 수 있으며, 주택건설기준등에 관한 규정"에 적합하게 설치하고 「건축법」 등 관련법령 기준 적용 8. 기존 건축물의 정비개량 계획 구역 구분 가구 또는 획지 구분 구분 위치 명칭 면적 (m! 명칭 면적 (m) 29,926.6 계 정비개량계획 (동) 존치 개 수 비고 철거후 철거 신축 이 주 신설 청량리 미주아파트6 재건축정비구역 56,785.0 획지1 획지2 20.792.4 청량리동 235-11번지 일대 8 - 8 - - 168- 서울시 제3896호 ^ 서울특별시 9. 건축시설계획 •획지 및 주택규모 등에 관한 계획 구역 구분 가구 또는 획지 구분 결정 구분 명칭 면 적 (m) 면 적 명칭 (m) 용적률 (%) 위치 주 된 용도 건폐율 (%) 정비 계획 획지1 29,926.6 청량리동 공동주택 및 부대복리시설! 235-11번지 신설 청량리 미주아파트 재건축 정비구역 56.785.0 50 이하 250 이하 획지2 20.792.4 청량리동 공동주택 및 부대복리시설 235-1번지 • 주택공급계획 : 1,370세대 • 전체 건립규모(전용면적 기준) 세대수는 건축위원회 심의에서 최종 결정 (도시정비법 제54조) 주택의 규모 및 규모별 건설비율 심의완화사항 구분 전용60m 미만 전용60 m이상 전용85m 미만 전용85m 초과 전용면적 (m) 45 59 69 79 100 111 120 134 세대수(세대) 계 100 108 168 526 138 150 90 90 소형 50 47 35 300 - - •• 계 1,370 - 85ml 이하 규모의 주택이 전체 세대수에서 차지하는 비율 : 65.80% • 소형주택건설에 따른 상한용적률 완화(도시 및 주거환경정비법 제54조), : 법적상한용적률 299.81% [소형주택용적률 : (299.81% - 250%) X 0.5 = 24.905%] • 특별건축구역 지정을 통한 일조기준 완화(건축위원회 심의를 통해 확정) 분양 50 61 133 496 138 150 90 90 건축물의 건축선에 관한 계획 • 북측도로변 건축한계선 : 4ml(건축한계선내 차도부속형 공지2m, 보도부속형 공지 2ml) •그 외지역 건축한계선 : 3m ※ 주택의 규모 및 규모별 건설비율은 관련규정범위 내에서 사업시행인가 시 조정 될 수 있음 - 169- 2023. 8. 3.(목) 예정 법정 상한 299.81 이하 높이(m) [최고층수 105m이하 / 35층이 하 비율(%) 7.30 7.90 12.20 38.40 10.10 10.90 6.60 6.60 100.00 65.80 34.20 서울시 제3896호 용적률 계획 구 분 ~ 서울특별시 2023. 8. 3.(목) 산정내용 토지이용 계획 공공시설 부지 제공면적 계 56,785.0m 대지면적 50,719.0m 신설 정비기반시설 신설 정비기반시설 내 국공유지 6.066.0m 559.0ml • 계획 정비기반시설 면적 - 새로이 설치하는 기반시설내 국공유지 - 용도폐지되는 기반시설내 국공유지 = 6.066.0ml - 559.0 - 0= 5,507.0m (※ 순부담을 : 9.7%) 대지(획지)내 용도폐지되는기존 기반시설 국공유지 - 개발가능 용적률 산정 • 기준용적률 = 227% (현황용적률이 기본계획상 210%를 초과하여 현황용적률 적용) • 허용용적률 = 기준용적률(227%) + 인센티브(0%) = 227%(인센티브 미적용) • 개발가능용적률 = 허용용적률 + (기준용적률 X 1.3 X a) = 227% + ( 227% X 1.3 X 0.10858) = 259.04% ※ 0= 공공시설로 제공한 토지면적 / 공공시설부지로 제공한 후 나머지 대지면적 = 5,507.0m / 50,719.0m = 0.10858 • 정비계획용적률= 250%이하 예정법적 상한용적률 • 299.81%이하 ※ 법적상한용적률 적용대상으로 도시계획위원회 심의시 결정된 예정법정상한용적률은 건축위원회 심의를 통해 확정됨 • 임대주택 및 소형주택의 건설에 관한 계획 • 모든 임대주택은 원칙적으로 공공임대주택으로 계획하여야 한다. 다만, 필요시 해당 위원 회에서 인정하는 경우는 그에 따른다. O 「도시 및 주거환경정비법」 등 관계 법령에 의한 의무임대주택 등은 세입자 주거대책 및 도시저소득 주민의 입주기회 확대 등 공공목적의 공공임대주택 용도로 정하며, 서울시에 매각(처분)하여야 한다. • 「도시 및 주거환경정비법」 에 따라 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 50% 이상을 주거전용면적 60m이하의 소형주택으로 건설하여야 한다. - 170- 서울시 제3896호 ^ 서울특별시 가) 임대주택 건설 계획 건립위치 부지면적 (m) 동수 청량리동 235-11번지일원 50,719.0 - 전용 계 45 59 69 79 세대규모(a) 세대수 162 50 47 35 30 공급 연면적(ml) (공급면적) 5762 76.70 89.21 101.44 12,651.45 나) 법적상한용적률에 따른 소형주택의 건설에 관한 계획 구분 기준용적률 허용용적률 산 출근거 2025 서울특별시 도시 및 주거환경정비기본계획 인센티브 용적률 0% 기부채납을 통한 용적률 완화 용적률%,면적(ml) 227.0% 227.0% 정비계획용적률 (상한용적률) 250.0% 법적상한용적률 증가용적률 소형주택면적산출 허용용적률+|기준용적률X1.3X a) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시형령」 제85조 법적상한용적률 - 정비계획에서 정해진 용적률 299.81% - 250.00% 계획대지면적 x (증가용적률의 1/2이상) 50,719.0 x 24.905% 299.81% 49.81% 12,631.57 m 10. 환경보전, 재난방지에 관한 계획 및 환경성 검토결과 가. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 구분 계 획 내 용 도시경관 • 건축물 경관 - 건축물로 인하여 주변경관이 차폐되는 것을 막고 건축물과 주변지형 및 경관의 조화를 위하여 스카이라인을 고려하여 건축물 배치 - 건축물 외관의 형태 및 색채, 담 등의 계획적 개발과 함께 물리적 가로정비 및 가로변 녹지공간의 Open space 확보로 경관수준 제고 및 지구이미지 향상개발방향에 부합되는 Sky-line 유도 - 인동간격 및 통경축을 확보하는 건축물 배치 • 가로경관 - 건축선 후퇴 및 쌈지형공지 등과 연계한 조경시설의 확보로 가로변 보행활동의 쾌적성 증대 - 보도폭, 공개공지확보 등을 통한 보행공간 확충 • 녹지 및 오픈스페이스 경관 - 주변지형과 조화되는 건축배치 계획 및 녹지계획 - 대지 내 공지를 활용한 쉼터, 중앙광장 등 휴식공간 조성 - 주보행동선변 경관조경을 통한 보형 쾌적성 제고 - 171- 2023. 8. 3.(목) 비고 계획 : 12.651.45 " 기준 : 12,631.57 .. 기준 만족 비고 (현황용적률) 기부채납 「도시 및 주거환경 정비법 제54조」 소형주택건설 최소면적 비고 - 서울시 제3896호 ^ 서울특별시 2023. 8. 3.(목) 구분 계획 내 용 - 주요 보행축을 따라 쌈지형공지 조성 및 경관조경을 을통한 보행쾌적성을 제고 비고 환경보전 • 일조권 검토 - 건축법 및 서울시, 건축조례규정 준수 - 대지경계선을 유지하여 법정한도 이상의 일조량 확보 • 생태면적률 적용 등 쾌적성 및 공공성을 고려한 정비계획을 수립하고, 환경성 검토를 통해 정비구역내 정비사업에 의한 환경영향에 따라 영향저감방안 강구 재난방지 • 긴급재난구조차량 접근 및 소방차등의 접근로 배려 - 나. 환경성 검토결과 검토항목 목표기준 준수 여부 현황 및 검토결과 대책 및 반영사항 생태 면적율 생태면적율 30% 이상 0• 기준 30%이상 초과 확보 • 생태면적율은 40.10% 녹지 네트워크 녹지평가 지표1 O • 어린이공원 신설로 내 외부 녹지네트워크 개선 • 사업지구내 녹지를 최대한 보전하여 녹지변화로 인한 영향 최소화 자 연 홛 경 지형 변동 절성토비율 20%미만 지형변동비율 30%미만 -• 사업 특성상 대규모 절성토 발생은 없음 • 지형에 순응한 계획 수립 -• 지형변동 비율 미미함 • 지형에 순응한 계획 수립 지하수위보전 0• 지하공간계획으로 지하수 유출 일부 여상 • 지하공간 최소화, 흙막이공법 실시 비오톱 3등급 ㅿ • 어린이공원 조성에 따라 단지 내 비오톱 변화 • 자연환경을 고려한 단지내 식생계획 수립 보행 친화 공간 보행자전용도로 계획수립 0• 공공보행통로 조성 • 공원 및 주출입구 등을 고려한 보행로 조성 생 홀 일조 일조침해 최소화 환 0 • 일조간섭이 예상되는 북측 서측 인접(200ml지역에 • 건축물간 녹지조성 및 건축배치를 고려하여 충분한 학교시설 없음 일조를 확보토록 계획함 경 바람 및 미기후 바람길 확보 0 • 주풍향 WWW(서북서풍) • 녹지공간확보 • 건축물의 방향은 바람의 진행방향을 고려하여 계획하여 바람차단 최소화 생 Skyine보전 0 활 • 지나치게 짱대한 규모를 지양하고 인접상업지역 및 • 주변스카이라인의 연속성을 확보한 건물높이 계획 주거지와 조화를 이루도록 계획 • 건축물의 차폐•위압감 완화 경관 환 조망권 확보 • 보도 및 차도에서의 가로녹시율이 30% 이상이 요구되나 현재 조경식재계획의 미수립으로 분석이 • 추후 실시계획시 부지 경계변의 조경녹지 계획으로 가로녹시율 향상되도록 반영할 계획 - 172 - 서울시 제3896호 검토항목 목표기준 준수 여부 ^ 서울특별시 현황 및 검토결과 2023. 8. 3.(목) 대책 및 반영사항 경 휴식 및 휴식 및 여가공간 여가공간 최대확보 에너지 물순환 수질 에너지절약계획 수립 신재생에너지 사용 강우에 의한 토사유출 방지 필요용수량 급수 오. 우수 적정처리 홛 경 성 예 측 폐기물 폐기물 발생 최소화 0 소음 진동 소음 6506(A) 진동 658V) 11. 정비사업 시행계획 시행방법 시행예정시기 재건축 정비사업 구역지정고시일로부터 4년이내 불가함 0• 당해 사업부지 내 조성 필요 0 • 실시설계시, 에너지절약시스템 및 에너지절약설비 반영토록 계획 • 사업지구 내 사용 에너지는 청정연료로 계획 0 • 우수유출 및 토사유출 예상 0 • 일급수량 : 880m/일 0 • 일오수량 : 591m/일 • 공사시 생활폐기물 발생량 27kg/일, 분뇨 발생량 26.5 0/일 • 운영시 생활폐기물 발생량 3,189.2kg/일 분뇨 발생량3,130.2 1/일 0• 주변으로 소음의 영향 예상됨 • 어린이공원 및 단지 내 다양한 공동이용시설 계획 • 에너지절약계획서 및 에너지성능지표검토서 작성 • 에너지절약계획 수립으로 연료사용량 최소화 • 침사지 설치로 토사유출 방지 • 절성토사면 비닐덮개 등 포설 • 기존 시 상수관로에서 공급 • 기존 시 우수관로에 연계해 처리 • 발생 폐기물을 성상별 구분하여 분리배출 및 동대문구 조례 및 폐기물 처리계획에 의거하여 하여 처리함으로써 생활쓰레기 발생량을 최소화 할 계획 • 가설방음판넬(높이:4.0~-5.0m, 연장: 1,540ml) 설치. 저소음진동장비 사용 등 저감방안 수립•시행 사업시행 예정자 청량리미주아파트 재건축정비사업조합 현황 1,089 정비사업 시행으로 증가예상 세대수 변경 1,370 홍수등 취약요인에 대한 | 비고 검토결과 증 281 - 173- 서울시 제3896호 ^ 서울특별시 12. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 구분 겨 획 내용 계 혹 • 정비구역주변 200m 범위내 교육시설이 입지하지 않아 정비사업으로 인한 주변 교육시설의 미치는 영향은 없음 • 삼육초, 청량고등학교, 청량중학교 등 주변 교육시설의 교육환경보호를 위해 추후 교통영향분석을 통한 안전한 통학로 확보 2023. 8. 3.(목) 비고 교육 환경 보호 공 사 시 •생활소음• 진동의 규제 • 소음진동규제법 제23조에 따라 시장 • 군수• 구청장은 주민의 정온한 생활환경을 유지하기 위하여 사업장 및 공사장 등에서 발생되는 소음 • 진동을 규제 • 공사시 학생 및 교직원 건강보호를 위한 대책 수립 • 생활소음 • 진동의 규제기준 • 생활소음 규제기준 구분 아침, 저녁 (05:00~07:00 18:00~22:00) 600B(A) 이하 낮 (07:00~18:00) 밤 (22:00~05:00) 주거지역내 공사장 650B(A) 이하 50dB(A) 이하 주) 소음• 진동관리법 시행규칙 별표8 생활소음• 진동의 규제기준」 비고) 「초• 중등교육법』 및 「고등교육법』에 따른 학교는 공휴일에 한하여 -50B을 규제 기준치에 보정함 • 생활진동규제기준 주간 구분 (06:00~22:00) 주거지역 650B(M 이하 주) 소음• 진동관리법 시행규칙 1별표8 생활소음• 진동의 규제기준」 심야 (22:00~06:00) 600B(V) 이하 • 소음•진동 발생 저감대책 • 저소음 • 저진동 건설기계 및 공법의 선정 -소음진동규제법시행규칙 (제33조)에서는 '환경기술개발 및 지원에 관한 법률 (제20조1항)' 의 규정에 따라 환경표지의 인증을 받은 건설기계와 '소음진동규제법 (제49조2)의 규정에 따른 소음도 표지를 부착한 건설기계를 사용 • 전달경로에서의 방지대책 - 공사시 방음벽을 학교 주변에 설치하여 소음저감효과를 높임 • 이동성이 낮은 건설기계의 현장 방음대책 - 항타기, 굴삭기 등 발생소음이 크고 이동성이 낮은 건설기계의 경우 건설기계에 근접하여 이동식 방음벽 또는 방음커버 등을 활용함으로써 소음저감효과를 높임 - 174- 서울시 제3896호 13. 안전 및 범죄예방에 관한 계획 정비구역 현황 ~ 서울특별시 2023. 8. 3.(목) 추진위/조합 설립 ~ 착공 전 안전 및 범죄예방에 관한 계획 착공 ~ 공사 완료 비고 구역 내 주택의 50% 공사 •펜스 설치 및 유지 • 관리 상태로 일부 위험지역에 1일 오전 • 오후 1회 우범지역 순찰 펜스 설치 상태 •방범용 CCTV 설치 운영 범죄예방설계 적용 •방범용 CCTV는 사각지대 1개소 이상 1•건설산업기본법, 건설기술진흥법, 건축법, 설치(화소 00이상) 산업안전보건법 등 관계 규정 준수 안전 무인택배함 동당 1개소 설치 시공 •내부가 보이는 구조의 엘리베이터 설치- •안전관리비 및 산업안전보건관리비 공사 (전면 유리 등) 비 계상 •식재로 인해 밀폐된 공간이 발생되지 않는 식재 계획 수립(자연감시 고려) - 175- 서울시 제3896호 ~ 서울특별시 II. 지구단위계획 결정사항 1. 지구단위계획구역에 관한 결정 가. 지구단위계획구역 결정(변경) 조서 1) 지구단위계획구역 결정조서 : 신설 구분 신규 명칭 청량리미주아파트 재건축정비사업 지구단위계획구역 위치 면 적(ml) 청량리동 235-1번지 일대 56,785.0 나. 토지이용 및 시설에 관한 결정 1) 용도지역 • 지구 결정조서 : 변경없음 면 적(a) 구 분 변경 - 비율(%) 합계 3종일반주거지역 일반상업지역 기정 56,785.0 56.124.3 660.7 - - 변경후 56,785.0 56.124.3 660.7 100.0% 98.8% 1.2% 2) 기반시설 결정조서 가) 도로 결정조서 : 변경 규 모 구분 등급 류별 번호 폭원 (m) 위치 기능 연장 (m) 기점 종점 사용 형태 기정 중로 1 145 20 국지 도로 1,140 제기동 857 왕산로 (대2-2) 일반 도로 신설 소로 2 (1) 8 국지 도로 176 청량리동 54-12 청량리동 235-5 일반 도로 신설 소로 2 (2) 8 국지 도로 219 청량리동 286-10 약령시로 (중1-145) 일반 도로 신설 소로 2 (3) 8 국지 도로 청량리동 70 286-1 청량리동 444-7 일반 도로 신설 3 6~8 국지 도로 약령시로 왕산로43길 188 21길 (소2-(1) 일반 도로 - 176- 2023. 8. 3.(목) 구성비(%) 100.0 비고 - 비 고 청량리동 235-11번지 일대 주요 경과지 - - 최초 결정일 건고436 ( 72.10.12) - - - 비고 구역외 구역 북동측 구역 서측 구역 남측 구역 북측 서울시 제3896호 ^ 서울특별시 구분 나) 공원 결정조서 : 신설 도면 표시 공원명 번호 시설의 세 분 위치 기정 면적(ml) 변경 변경후 최초 결정일 신설 ① 미주5 어린이공원 어린이 공원 청량리동 235-1번지 일원 - 증)2,824.5 2,824.5 신설 ② 미주6 소공원 소공원 청량리동 235-11번지 일원 - 증)1,333.5 1.333.5 - 다. 획지 및 건축물 등에 관한 결정 1) 가구 및 획지에 관한 결정 (변경) 조서 획 지 구분 가구 면 적 위치 면적 획지1 신규 청량리동 235-11번지 일대 50.719.0m 획지2 청량리동 235-11번지 일대 청량리동 235-1번지 일대 29,926.6ml 20.792.4m 2) 건축물의 용도 • 건폐율 • 용적률• 높이에 관한 결정조서 가) 건축물의 용도에 관한 결정조서 구분 용도 신설 획지1 획지2 허용용도 • 「축법시행령」 별표1 제2호 공동주택 및 「주택법」 에 의한 부대시설, 복리시설(업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등) 불허용도 • 허용용도 외의 용도 나) 건축물 개발밀도(건폐율, 용적률, 높이) : 변경 • 건폐율 계획 구분 명칭 건폐율 비고 획지1 50%이하 제3종일반주거지역 / 일반상업지역 신설 획지2 50%이하 제3종일반주거지역 2023. 8. 3.(목) 비고 - - 비고 공동주택 공동주택 비고 - - - 177- 서울시 제3896호 " 서울특별시 • 용적률 계획 용적률 구분 명칭 상한용적률 기준 허용 상한용적률 신설 획지1 획지2 227.0% (현황용적률) 227.0% 250%이하 • 허용용적률 인센티브 사항 : 해당없음 • 상한용적률 완화 사항 용적률 완화 구분 공공시설 제공 소형(국민)주택 건설 신설 23% 49.81% • 높이 계획 구분 명칭 용도지역 높이기준 신설 획지1 획지2 제 3종일반주거지역 / 일반상업지역 105m이하 / 35층이하 다) 건축물의 건축선에 관한 계획 : 변경 구분 적용위치 계획내용 북측도로변(소로3-(1)) • 폭원: 4m (건축한계선 내 차도부속형공지 2m, 보도부속형공지 2m) 건축한계선 그외지역 • 폭원: 3m 법적상한용적률 299.81%이하 2023. 8. 3.(목) 비고 - 비고 - 비고 서울시 스카이라인 관리원칙 등 상위계획 및 관련법령 준수 비고 도면참고 - 178- 서울시 제3896호 ^ 서울특별시 라) 기타사항에 관한 결정(변경) 조서 • 대지내 공지에 관한 결정조서 구분 적용위치 공개공지 차도부속형 전면공지 보도부속형 • 동측도로(소로2-(1) 및 공공보행통로 결절부 • 1개소 • 북측도로변(소로3-(1)) • 폭원: 2m • 북측도로변(소로3-(1)) • 폭원: 2m •획지1 공동주택사업부지 내 계획내용 • 폭원 : 남북방향 10m, 동서방향 8m 공공보행통로 • 획지2 공동주택사업부지 내 • 폭원: 동서방향 10m 2023. 8. 3.(목) 비고 획지2 획지2 획지2 - - 3) 환경관리계획 검토항목 목표기준 준수 여부 현황 및 검토결과 생태 면적율 생태면적을 30% 이상 0 • 기준 30%이상 초과 확보 녹지 자 네트워크 연 경 지형 변동 비오톱 생 보행 친화 공간 녹지평가 지표1 절성토비율 20%미만 지형변동비율 30%미만 지하수위보전 3등급 보행자전용도로 계획수립 0 • 어린이공원 신설로 내• 외부 녹지네트워크 개선 • 사업 특성상 대규모 절성토 발생은 없음 -• 지형변동 비율 미미함 0 • 지하공간계획으로 지하수 유출 일부 예상 ㅿ •어린이공원 조성에 따라 단지 내 비오톱 변화 0• 공공보행통로 조성 대책 및 반영사항 • 생태면적율은 40.10% • 사업지구내 녹지를 최대한 보전하여 녹지변화로 인한 영향 최소화 • 지형에 순응한 계획 수립 • 지형에 순응한 계획 수립 • 지하공간 최소화, 흙막이공법 실시 • 자연환경을 고려한 단지내 식생계획 수립 • 공원 및 주출입구 등을 고려한 보행로 조성 환 일조 일조침해 최소화 0 경 • 일조간섭이 예상되는 북측• 서측 인접 (200ml지역에 • 건축물간 녹지조성 및 건축배치를 고려하여 충분한 학교시설 없음 일조를 확보토록 계획함 - 179 - 서울시 제3896호 검토항목 바람 및 미기후 경관 생 홀 휴식 및 환 여기공간 경 에너지 물순환 수질 목표기준 바람길 확보 Skyline보전 조망권 확보 휴식 및 여가공간 최대확보 에너지절약계획 수립 신재생에너지 사용 강우에 의한 토사유출 방지 필요용수량 급수 오 . 우수 적정처리 환 경 성 예 측 폐기물 소음 진동 폐기울 발생 최소화 소음 6508(A) 진동 65aW) ^ 서울특별시 2023. 8. 3.(목) 준수 여부 현황 및 검토결과 대책 및 반영사항 0 0 0 0 0 0 • 주풍향 WWW(서북서풍) • 녹지공간확보 •건축물의 방향은 바람의 진행방향을 고려하여 계획하여 바람차단 최소화 • 지나치게 대한 규모를 지양하고 인접상업지역 및 • 주변스카이라인의 연속성을 확보한 건물높이 계획 주거지와 조화를 이루도록 계획 • 건축물의 차폐위압감 완화 • 보도 및 차도에서의 가로녹시울이 30% 이상이 요구되나 현재 조경식재계획의 미수립으로 분석이 불가함 • 추후 실시계획시 부지 경계변의 조경녹지 계획으로 가로녹시율 향상되도록 반영할 계획 • 당해 사업부지 내 조성 필요 • 어린이공원 및 단지 내 다양한 공동이용시설 계획 • 실시설계시, 에너지절약시스템 및 에너지절약설비 반영토록 계획 • 사업지구 내 사용 에너지는 청정연료로 계획 • 에너지절약계획서 및 에너지성능지표검토서 작성 • 에너지절약계획 수립으로 연료사용량 최소화 • 우수유출 및 토사유출 예상 • 침사지 설치로 토사유출 방지 • 절성토사면 비닐덮개 등 포설 • 일급수량 : 880m/일 • 기존 시 상수관로에서 공급 • 일오수량 : 591m/일 • 기존 시 우수관로에 연계해 처리 • 공사시 생활폐기물 발생량 27kg(1일, 분뇨 발생량 26.5 1/일 • 운영시 • 발생 폐기물을 성상별 구분하여 분리배출 및 동대문구 조례 및 폐기물 처리계획에 의거하여 하여 처리함으로써 생활쓰레기 발생량을 최소화 할 계획 생활폐기물 발생량 3.189.2kg/일, 분뇨 발생량3,130.21 1일 0 . 주변으로 소음의 영향 예상됨 • 가설방음판넬(높이:4.0~5.0m, 연장:1,540ml) 설치, 저소음진동장비 사용 등 저감방안 수립•시행 - 180 - 서울시 제3896호 ^ 서울특별시 2023. 8. 3.(목) 4) 임대주택 및 소형주택의 건설에 관한 결정조서 • 모든 임대주택은 원칙적으로 공공임대주택으로 계획하여야 한다. 다만, 필요시 해당 위원 회에서 인정하는 경우는 그에 따른다. • 「도시 및 주거환경정비법」 등 관계 법령에 의한 의무임대주택 등은 세입자 주거대책 및 도시저소득 주민의 입주기회 확대 등 공공목적의 공공임대주택 용도로 정하며, 서울시에 매각(처분)하여야 한다. O 「도시 및 주거환경정비법』 에 따라 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 50% 이상을 주거전용면적 60m이하의 소형주택으로 건설하여야 한다. O 주택의 규모별 비율(정비계획) 공공주택 비율(%) 건립규모 (전용면적) 전체 세대수 전체비율(%) 공공주택 세대수 합계 40 mr 초과~50m이하 50m 초과~60m1이하 60m 초과~85m이하 85m 초과 1.370 100 108 694 468 100.0 7.30 7.88 50.66 34.16 162 50 47 65 - 전체 세대수 대비 11.82 3.65 7.88 4.74 - 전체비율(%) 100.0 30.86 29.01 40.12 - - 181- 서울시 제3896호 " 서울특별시 II. 2022년 제14차(2022.12.21.) 도시계획위원회 심의결과 : 수정가결 구분 심의의견 2023. 8. 3.(목) 수정 사항 조건 사항 [수정사항] 1. 구역면적 : 56,266.0ml 56,785.0ml (중 519.0m) 2. 용적률 기준 227%, 허용 -,상한 250%, 법적상한 299.81% 3. 공공기여 : 5,507m (10.7%) ※ 공원 4,158ml, 도로 1.349ml 4. 북측 도로계획 : 폭원 6~8m ※ 차도부속형 전면공지 폭 2m, 보도부속형 전면공지 폭 2m 5. 남측 도로계획 : 목원 8m, 노선길이 70m 6. 공공보행통로(2개소) : 동서방향 폭 8m, 남북방향 폭 10m 7. 세대수: 전체 1,370세대 (임대주택 162세대 포함) [조건사행] 1. 대상지 특성상 북동측 저층주거지를 배려하고, 주변지역과 조화로운 스카이라인을 조성하는 건축계획수립이 필요하므로 특별건축구역을 지정할 것. 2. 공공개방 주민공동이용시설은 인근주민 이용성을 고려해서 실내용 놀이터 등 다양한 시설 도입 검토 반영계획 • 심의의견에 따른 수정사항을 반영하였음 1. 구역면적 : 56,785.0ml 2. 용적률 기준 227%, 허용 - , 상한 250%, 법적상한 299.81 % 3. 공공기여 : 5,507ml ※ 공원 4,158m, 도로 1,349ml 4. 북측 도로계획 : 폭원 6~8m ※ 차도부속형 전면공지 폭 2m, 보도부속형 전면공지 폭 2m 5. 남측 도로계획 : 폭원 8m, 노선길이 70m 6. 공공보행통로(2개소) : 동서방향 폭 8m, 남북방향 폭 10m 7. 세대수: 전체 1,370세대(임대주택 162세대 포함) 비고 반영 •향후 건축위원회 심의시 대상지 북동측 저층주거지를 배려하고, 주변지역과의 조화로운 스카이라인이 조성되도록 건축계획을 수립하여 특별건축구역을 지정토록 하겠음 추후 반영 •공공보행통로에 인접한 개방형 공동이용시설 (공동스터디룸, 공동다목적실, 공동실내놀이터) 은 인근 주민과의 이용성과 주민간 반영 커뮤니티 공유 및 교류가 가능하도록 다양한 도입 시설을 검토하였음 - 공동스터디룸은 스터디 카페와 스터디 룸으로 세분화 - 공동다목적실은 강좌, 회의, 체험 등 다양한 프로그램으로 운영 - 공동실내놀이터는 놀이공간과 실내놀이터로 구분하여 기후변화 속에서 자유롭게 놀 수 있는 놀이공간 제공 - 182 - 서울시 제3896호 ~ 서울특별시 2023. 8. 3.(목) IV. 관련도면 : 붙임 참조 ※ 첨부된 정비구역 지정 및 지형도면 등(그 외 세부관계도면은 첨부 생략)은 참고용 도면이므로 즉량, 그 밖의 용도로 사용할 수 없습니다. V. 정비구역 지정 및 정비계획 결정 도서 : 생략 VI. 열람장소 : 시민의 열람편의를 위하여 서울특별시 공동주택지원과 (202-2133-7287), 동대 문구 주거정비과( 02-2127-4759)에 정비구역 지정 및 정비계획 결정도서 등 관계서류를 비치 및 열람하고 있습니다. ※ 고시문 및 지형도면은 토지이용규제정보서비스(http://www.eum.go.kr)에 게시할 예정이오니 참고하시기 바랍니다. - 183 - 서울시보 제3896호 ~ 서울특별시 [붙임] 그 정비구역 결정도(신규) 축정비구역 용도지역 결정도(변경없음) 제2송전용주거지역] 제2종 전용주거지역 235-1대 제3종일반주거지역 제3종일반주거지역 235-11대 [일반상업지역 일반상업지역 - 184 - 2023. 8. 3.(목) 청량리동 미주아파트 재건축정비사업 정비구역지정 정비구역결정도 범 | 구역경계 지 적 선 례 Scole : 1/1,500 청량리동 미주아파트 재건축정비사업 정비구역지정 용도지역 • 지구 결정도 범 구역 경계 례 일반상업지역 서울시보 제3896호 % 서울특별시 도시계획시설 결정도 (기정) 중 (집) 11-2237 차장 충집! 145/ (공공청사 대(집) 3-1 대(주) 2-3 그도시계획시설 결정도 (변경) 중(집) -223/ 소(국) 3-(1) 아린이공원 3(국) 2m 히집 2145) [ 공공청사] 대(집 대(주) 2-3 - 185- 주차장 철도 주차장 철도 2023. 8. 3.(목) 청량리동 미주아파트 재건축정비사업 정비구역지정 도시계획시설 결정도(기정) 례 구역경계 지적전 도시에서도도 내도아이 도시계획도로(중로이해) 정량리동 미주아파트 재건축정비사업 정비구역지정 도시계획시설 결정도(변경) 범 구역경계 례 도시계획도로(대로이상) 도시계획도로(종로이아) 서울시보 제3896호 정비계획 결정도 -223 주차장 대(집) 1지구단위계획 결정도 ^ 서울특별시 1권이공원 공공청사 대(주) 50%이하 왕산로 - 186 - (주차장 왕산로 철도 2023. 8. 3.(목) 청량리동 미주아파트 재건축정비사업 정비구역지정 정비계획 결정도 례 구역경계 건축한계선 공동주택용지 근린생활시설 공개ㅩ지 전면공지(차도형) 전면공지(보도행) 자방진행입 주용도 높이(중수) 청량리동 미주아파트 재건축정비사업 정비구역지정 지구단위계획 결정도 범 구역 경계 꼭지경계선 건축한계선 공동주택용지 례 공공보행통로 근린생활시설 공개공지 전면공지(자도 형) 전면공지(보도형 자당진출입 주 용도 건제 입 놀이(중수)