임의경매, 강제경매

[알아두면 쓸모 있는 부동산 용어]

경매는 사경매와 공경매로 나누어진다. 사경매(私競賣)는 주로 농수산물, 골동품, 미술품 거래시장에서 볼 수 있다. 공경매(公競賣)는 부동산 거래시장의 특수한 형태로 국가기관에 의해 진행되는 강제집행절차인데, 한국에는 법원경매가 대표적이며, 일부는 KAMCO공매를 통하기도 한다.

법원경매는 다시 집행권원이 필요한가 여부에 따라 강제경매와 임의경매로 나뉜다. 경매에 입찰하는 사람 입장에서는 구분의 필요성이 크지는 않으나, 각각의 내용을 알고 있으면 실무에 적지 않은 도움이 될 것이다.

강제경매

통상 우리가 법적으로 채무자에게서 빚을 돌려받거나 배상을 받기 위해서는 몇 단계 절차가 요구된다. 먼저 법원으로부터 이행판결, 지급명령, 화해조서 등이 확정되어야 하는데, 이는 집행권원을 얻는 단계이다. 그리고 이 집행권원에 근거하여 채무자의 부동산에 대하여 신청함으로써 진행되는 경매가 강제경매(强制競賣)이다. 

임의경매

그런데 채무자에게 빚을 내줄 때 경매할 부동산에 미리 담보를 잡았다면 상황이 다르다. 채무자가 채무를 제대로 이행하지 않으면 바로 법원에 경매를 신청할 수 있다. 이 경우 집행권원이 필요하지 않다. 구체적으로 저당권, 담보가등기, 전세권 또는 유치권을 가진 채권자가 바로 법원에 경매를 신청하면 된다. 이것이 임의경매(任意競賣)이다.

양자 비교

강제경매나 임의경매나 법원에 경매를 신청한 이후의 진행 절차에는 차이가 없다.

그러나 채권자가 채권(금전채권)을 회수하는 데에서 차이가 있다. 강제경매는 배당을 요구한 채권자들이 늘어날 경우 대상부동산의 경매 매각대금을 배당요구자들끼리 나누어야 하므로, 자기 채권을 온전히 회수할 가능성이 낮아질 수 있다. 더구나 현실에서는 허위 채권자가 여럿 등장하여 신청 채권자의 기대배당액을 훼손시키려는 나쁜 시도가 일어나는 사례가 적지 않다.

이에 비해 임의경매에서는 물권자인 채권자가 후순위보다 우선 배당을 받기 때문에 선순위자가 남기는 잔액 범위 안에서 자기채권을 회수할 수 있다.

한편,  경매 절차가 종결된 이후 낙찰자가 매각대금을 납입하고 취득한 경매물건의 소유권의 안정성에 차이가 있다. 강제경매의 경우는 경매절차 이전에 실체적 청구권이 존재하지 않거나 무효라 할지라도 낙찰자의 소유권 취득은 유효하다[공신력]. 이와 달리 임의경매에서는 경매절차 이전에 실체적 담보권이 없거나 무효 또는 소멸한 경우 낙찰자의 소유권은 무효로 된다. 그러나 실무상에서 이러한 일은 거의 발생하지 않는다.