국토부가 부동산 거래 1,072건을 들여다봤습니다 ②

4억 원을 빼고 신고하면, 정말 그걸로 끝일까요

한 법인이 경기 성남시 소재 토지 4건을 총 115억 5천만 원에 매수했습니다.

이 중 한 거래에서 기존 임차인 8명에게 지급해야 할 명도비 총 4억 원을 매수인이 대신 냈습니다.

이 4억 원은 계약서상 매매대금과는 별도로 지급됐습니다. 하지만 부동산을 인도받기 위해 매수인이 실제로 부담한 돈입니다. 국토교통부는 이를 실질적인 거래 대금으로 판단했습니다. 정작 당사자들은 이 금액을 신고가격에 넣지 않았습니다. 가격 거짓 신고 혐의로 국세청과 지방 정부에 통보되는 이유입니다.

부동산 거래가격은 계약서 첫 장에 적힌 매매대금 숫자로만 정해지지 않습니다. 매수인이 매도인을 대신해 부담한 채무, 별도로 지급한 프리미엄, 명도비나 이주비 성격의 돈이 있다면 그 경제적 실질에 따라 거래 대금이나 취득 관련 비용으로 잡힙니다. 물론 명도비라고 해서 무조건 매매가격에 포함되지는 않습니다. 누가 지급해야 할 비용이었는지, 원래 매도인에게 그 의무가 있었는지, 매매계약과 지급이 서로 연계돼 있었는지를 따져봐야 합니다. 다만 매도인이 부담해야 할 명도비를 매수인이 대신 내주고 그만큼 부동산을 손에 넣었다면, 단순한 별도 비용이라고 보기는 어렵습니다.

4억 원의 무게, 신고서를 정정하는 것으로 끝나지 않습니다

부동산거래신고법에 따르면 거래가격을 거짓으로 신고했을 때 취득가액의 10% 이하에 상당하는 과태료를 물릴 수 있습니다. 실제 거래가격이 120억 원인데 4억 원을 누락해 116억 원으로 신고했다고 해봅시다. 신고서를 정정하는 선에서 마무리된다고 장담하기 어렵습니다. 과태료는 물론이고 취득세 과세표준이 적정했는지, 매도인의 양도소득 신고가 제대로 됐는지, 법인이라면 자산 취득 가액과 회계 처리 까지 함께 들여다볼 대상이 됩니다.

거래가격을 낮춰 신고하면 매수인은 당장 취득세 부담이 줄어드는 것처럼 보입니다. 나중에 적발되면 이야기가 달라집니다. 부족하게 낸 취득세에 가산세까지 붙습니다. 매도인 쪽에서는 양도가액 누락에 따른 양도소득세나 법인세 문제가 기다립니다.

매수인이 나중에 이 부동산을 되팔 때도 문제입니다. 실제로는 120억 원을 냈는데 신고와 장부에는 116억 원만 남아 있다면, 누락된 4억 원을 취득가액으로 인정받기 위해 따로 입증자료를 준비해야 합니다. 세금을 조금 줄이려고 가격 일부를 뺐다가, 과태료와 취득세, 양도소득세, 법인세 문제가 한꺼번에 밀려오는 셈입니다. 국토교통부가 조사한 거래를 국세청과 지방정부에 함께 통보하는 이유도 여기에 있습니다. 거래신고와 세금신고는 애초에 같은 자료를

보고 있습니다.

32억 원을 빌렸는데, 차용증을 내지 못했습니다

이번 조사에서는 특수관계인 차입금과 관련된 위법 의심행위가 178건 나왔습니다. 전체 457건 가운데 상당히 큰 비중입니다.

대표 사례를 하나 보겠습니다. 한 법인이 성남시 소재 토지를 32억 원에 매수하면서 매수인의 주주회사로부터 32억 1천만 원을 빌렸습니다. 사실상 매수대금 전액을 관계회사에서 조달한 것입니다. 조사 과정에서 이 법인은 차용증 등 금전소비대차 관계를 입증할 자료를 하나도 내지 못했습니다. 국토교통부는 특수관계인 차입금 과다 사례로 보고 국세청에 통보하기로 했습니다.

특수관계인에게 돈을 빌리는 것 자체는 문제가 아닙니다. 대표이사나 주주, 관계회사, 가족으로부터 돈을 빌려 부동산을 살 수 있습니다. 관건은 그것이 진짜 차입이냐는 것입니다. 차입금으로 인정받으려면 몇 가지가 갖춰져야 합니다. 차용증이나 금전소비대차계약서, 정해진 이자율과 상환기일, 실제 이자 지급 내역, 원금을 갚을 능력과 계획, 그리고 빌려준 쪽이 실제로 그 자금을 보유하고 있었다는 사실입니다.

세법은 계약서에 적힌 명칭만 보지 않습니다. 명의상 차입자와 실질적인 차입자가 다르면 계약 체결 경위, 담보 제공 여부, 자금 수령 방식, 비용 부담 주체, 실제 사용처를 기준으로 진짜 차용인을 가려냅니다. 장부에 주주·임원·종업원 단기차입금이라고 적어둔 것만으로는 아무것도 증명되지 않습니다.

가족에게 빌린 돈은 증여세로 이어집니다

이번 발표는 법인과 관계회사 사이의 차입 사례를 다루지만, 개인이 부모나 형제에게 돈을 빌려 주택을 사는 경우도 원리는 같습니다. 부모가 자녀에게 5억 원을 보내면서 차용증만 써두고 이자는 받지 않거나, 자녀의 소득으로는 원금을 갚을 길이 거의 없다면 진짜 차입 인지부터 다시 따져보게 됩니다. 조사에서는 차용증의 존재보다 실제 이행이 훨씬 중요합니다. 계약서에 연 4% 이자를 지급한다고 써놓고 수년간 한 번도 이자를 낸 적이 없다면 그 계약서는 힘을 잃습니다. 반대로 차용 당시 계약서를 쓰고, 적정한 이자를 정기적으로 보내고, 소득 수준에 맞게 원금을 실제로 갚아왔다면 이야기는 완전히 달라집니다.

가족에게 빌린 돈이 주택 자금조달계획서에 적혀 있다면 차용증, 송금 내역, 이자 지급 내역, 채권자의 자금 형성 자료, 원금 상환 내역을 함께 갖춰둬야 합니다. 조사 통지를 받은 뒤 뒤늦게 차용증을 만드는 것과, 돈을 빌릴 때부터 자료를 남겨두는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

적정 이자율이라는 기준이 있습니다

가족 간 차입에서 자주 나오는질문이 있습니다. 이자를 아예 안 받으면 안 되느냐는 것입니다. 세법에는 특수관계인 사이의 금전 대차와 관련해 적정 이자율이라는 개념이 있습니다. 무상으로, 또는 적정 이자율보다 낮은 이자로 돈을 빌려주면 그 차액만큼을 증여로 봅니다. 다만 원금과 이자 차액이 연간 1천만 원을 넘지 않으면 이 규정을 적용하지 않는 기준도 함께 두고 있습니다. 통상 적정 이자율을 연 4.6%로 놓고 계산하면, 원금이 대략 2억 원을 넘어서는 시점부터 이 기준에 걸리기 시작합니다. 가족끼리 소액을 빌리고 갚는 정도까지 전부 증여세 문제로 번지지는 않는 이유입니다.

금액이 커지면 얘기가 달라집니다. 주택 자금 대부분을 가족에게 빌리는 경우라면, 이자를 어떻게 정했는지, 실제로 지급했는지를 세무조사에서 가장 먼저 들여다봅니다. 차용증에 적힌 이자율과 실제 지급 내역이 다르면 처음부터 다시 설명해야 합니다.

계약일 하나가 왜 이렇게 중요할까요

서울 강서구에서는 한 법인이 토지와 단독주택 19건을 약 222억 5천만 원에 매수한 거래가 있었습니다. 이 가운데 10건은 최초 계약금 지급일과 신고서에 적힌 계약일이 서로 달랐습니다. 6건은 실제로는 중개 거래인데 직거래로 신고한 것으로 의심됐습니다. 일부 거래에서는 중개보수 상한을 넘겨 받은 정황도 확인됐습니다.

계약일은 그냥 행정상의 날짜가 아닙니다. 규제지역 지정일, 토지거래허가구역 지정일, 세법 개정일, 대출규제 시행일을 기준으로 법률관계가 갈립니다. 규제를 피하려고 계약일을 앞당겨 신고하거나 실제 계약금 지급일과 다른 날짜를 적으면 고의적인 허위신고로 의심받기 딱 좋습니다. 계약일을 입증할 때는 계약서 작성일만 보지 않습니다. 계약금 송금일, 영수증, 문자메시지, 중개대상물 확인·설명서, 전자계약 기록까지 다 들여다봅니다. 계약서는 다시 쓸 수 있어도, 그 무렵의 금융거래 내역과 연락 기록까지 전부 바꾸기는 쉽지 않습니다.

통보 이후 조사는 어떤 순서로 진행될까요

국토교통부의 통보를 받았다고곧바로 세금이 추징되거나 대출이 회수되지는 않습니다. 통보받은 국세청과 금융당국이 각자 별도의 절차를 밟습니다. 국세청은 통보받은 거래를 놓고 자금출처를 다시 확인합니다. 필요하면 매수인과 매도인, 자금을 빌려준 사람에게 소명자료를 요구합니다. 계약서와 송금 내역, 차용증, 이자 지급 내역이 서로 맞아떨어지는지가 관건입니다.

소명 과정은 보통 몇 주에서 몇 달까지 걸립니다. 중간에 추가 자료를 요구받기도 합니다. 소명이 충분하지 않으면 세무조사로 넘어가고, 그 결과에 따라 증여세나 양도소득세, 법인세가 추징됩니다. 자료를 미리 준비해 둔 쪽과 통보를 받은 뒤 급하게 준비하는 쪽은 소명의 설득력부터 차이가 납니다. 이자 지급 내역이나 원금 상환 내역처럼 시간이 지나야 쌓이는 자료는 뒤늦게 만들어낼 방법이 없습니다. 이 시기를 놓치면 상황은 더 복잡해집니다. 세무조사로 넘어간 뒤에 뒤늦게 차용증을 새로 쓰거나 이자를 소급해서 보내는 경우도 있는데, 조사관 입장에서는 오히려 이런 뒤늦은 조치를 더 의심스럽게 봅니다. 날짜가 찍힌 서류 하나보다, 몇 년에 걸쳐 쌓인 거래 기록이 훨씬 힘이 셉니다.

조사는 여기서 끝나지 않습니다

이번 발표는 한 번으로 마무리되지 않습니다. 국토교통부와 한국부동산원은 기존 규제지역인 서울과 경기뿐 아니라, 올해 새로 규제지역이 된 구리, 용인 기흥, 화성 동탄과 주변 지역까지 계속 지켜보겠다고 밝혔습니다.

매매가격 상승률, 외지인 거래 비중, 법인 매수, 단기간 반복 거래가 주요 점검 대상입니다. 토지거래허가구역으로 지정된 반도체 첨단 국가산업단지 예정지와 인근 지역의 거래도 포함됩니다. 경남과 대구경북권, 충청권의 반도체 성장거점까지 이상거래 모니터링을 넓힐 계획입니다. 개발계획이나 공급계획이 발표된 지역의 부동산을 사려는 분이라면, 시세차익 가능성보다 자금조달과 신고의 적법성을 먼저 챙겨야 합니다.

지역이 넓어질수록 조사망에 걸리는 거래도 늘어날 수밖에 없습니다. 지금까지는 별다른 문제 없이 넘어갔던 자금조달 방식이라도, 앞으로는 다시 한번 점검해 볼 필요가 있습니다.

거래 전에 확인해야 할 다섯 가지

이번 조사 결과를 바탕으로, 부동산을 취득하려는 개인과 법인이 미리 점검해야 할 사항을 정리합니다.

첫째, 계약서상 거래가격과 실제 지급 총액이 일치하는지 봅니다. 매도인 대신 지급한 명도비, 채무 인수액, 별도 합의금이 있다면 거래가격이나 취득원가에 포함되는지 따져봐야 합니다.

둘째, 대출금의 약정상 용도와 실제 사용처가 같아야 합니다. 운전자금 대출을 받고 곧바로 대표이사 차입금을 갚았다면, 그 차입금이 애초에 어디에 쓰였는지까지 확인 대상이 됩니다.

셋째, 특수관계인 차입은 계약과 이행이 함께 있어야 합니다. 차용증만 써두지 말고 이자 지급, 원금 상환, 회계처리, 원천징수까지 갖춰야 합니다. 계약서 한 장만 있고 나머지가 비어 있으면, 조사에서는 그 계약서조차 힘을 잃습니다.

넷째, 계약일은 실제 계약 체결일 그대로 신고합니다. 규제 시행일을 피하려고 계약일을 임의로 바꾸면 금융거래 내역과 어긋납니다.

다섯째, 조사기관의 자료 제출 요구를 가볍게 넘기지 않습니다. 이번 사례에서도 한 법인은 222억 원이 넘는 부동산을 취득하고도 거래대금 관련 자료를 하나도 내지 않았습니다. 자료 제출을 거부하거나 거짓 자료를 내면 그 자체로 별도의 과태료 대상이 됩니다.

346건이라는 숫자보다 눈여겨봐야 할 것은 조사 방식입니다. 실거래 신고자료와 은행계좌, 대출 실행내역, 법인 장부, 특수관계인 거래, 취득세와 양도소득세 신고 내용을 전부 이어서 봅니다. 자금조달 과정에 가족이나 대표이사, 관계회사를 중간에 끼워 넣거나 대출금을 여러 계좌로 옮긴다고 자금의 실제 성격이 바뀌지는 않습니다. 거래가격을 일부 누락하면 과태료로 끝나지 않고 취득세, 양도소득세, 법인세 문제가 줄줄이 따라옵니다.

부동산을 살 때 물건이 좋은지, 값이 오를지만 보고 끝내는 분들이 많습니다. 이 돈을 어떻게 마련했는지, 대출 약정에 맞게 썼는지, 거래가격과 계약일을 정확히 신고했 는 지도함께 봐야 합니다. 조사 통지를 받은 뒤 자료를 짜맞추는 것보다, 거래 전에 자금조달 구조를 제대로 설계해 두는 편이 훨씬 수월합니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 자금조달 계획부터 한 번 더 확인해 보시길 바랍니다. 명도비나 별도 합의금이 있다면 그 성격을 미리 정리해 두고, 가족에게 돈을 빌린다면 처음부터 차용증과 이자 지급 계획을 함께 갖춰두시기 바랍니다.