광명 시티프라디움 에듀하임 "국평 12억인데 청약 지원해도 될까?"



9월 29일부터 특별공급 청약 접수를 받는 광명 시티프라디움 에듀하임 청약의 옥석을 가려본다.

광명시 철산동의 실거래가 진격이 핫하다 보니, 이쪽 동네 신축 단지 분양할 때 궁금해하는 분들이 꽤 있다.

결론부터 얘기하면 주변시세 대비 분양가가 다소 높은 곳이다. 조건부로 일부 타입 정도만 살펴보아야 하는 곳이다.

퇴근 후 청약 수업 시작🐇🐢

청약 개요

1. 안전마진 : 하단 상세 분석 글 참고

2. 분양가 : 최고층 기준

💰59A : 8.79억 원

💰59B : 8.77억 원

💰84A : 11.85억 원

💰84B : 11.97억 원

💰84C : 11.80억 원

💰84D : 11.98억 원

💰84E : 11.80억 원

3. 지원조건 : 서울/경기/인천 거주자

*광명시 2년 이상 거주자 우선공급

4. 청약일정 :

📜모집공고 : 9월 18일

📍특별공급 : 9월 29일

📍일반공급 1순위 (해당지역) : 9월 30일

📍일반공급 1순위 (기타지역) : 10월 1일

📍일반공급 2순위 : 10월 2일

🗓️당첨자 발표 : 10월 12일

5. 거주의무 : 없음

6. 재당첨제한 : 10년

7. 전매제한 : 3년 (~2029년 10월 12일)

8. 입주시기 : 2029년 3월

자금계획

계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50% 납부 조건이다. 계약금 10%의 경우 계약 시점에 3천만 원 + 1개월 내 나머지 금액을 납부한다.

구름산 지구도 규제지역으로 묶여있다. 총 분양가의 40%에 해당되는 금액까지만 중도금 대출받을 수 있다. 나머지 잔금 50%는 입주 시점에 납부한다.

참고로 "중도금" 대출받게 되면 실입주 조건이 붙는다. 입주 때 전월세 놓을 계획이라면 협약은행 통해 이 부분 꼭 확인해야 한다.

수도권 전세보증금 반환 대출 한도가 1억이다. 잔금 시점에 전세 놓았다가 실입주 할 경우 자칫 실투자금이 더 필요하다. 가급적 입주 시점에 바로 실입주하심이 낫다.

입주시기는 2029년 3월입니다. 전매 제한 해제 시점이 그 이후이므로, 입주 전에 전매가 불가하다.

내 돈 얼마 필요할까?

광명 시티프라디움 에듀하임 당첨될 시 총 필요금액이다. 발코니 확장비가 꽤나 비싸다.

취득세까지 포함해서 보셔야 하고, 결국 총 필요금액은 분양가 + 발코니 확장비 + 취득세 세트 금액이다. 여기에 중도금 대출 이자는 별도이다.

[총 필요금액]

📍59A : 약 9.38억 원

📍59A : 약 9.29억 원

📍84A : 약 12.48억 원

📍84B : 약 12.67억 원

📍84C : 약 12.47억 원

📍84D : 약 12.73억 원

📍84E : 약 12.43억 원

※중도금 대출 이자 별도

주택담보대출 받을 때 적용받는 규제는 아래와 같다. DSR 상 문제없다면 LTV 한도와 수도권 주담대 총액 제한 두 가지만 고려하면 된다.

1. LTV 한도

- LTV 40% (일반 무주택자)

- LTV 70% (생애최초 주택 구입자)

2. 수도권·규제지역 주담대 총액 제한

• 15억 이하 : 6억

• 15억 초과 25억 이하 : 4억

• 25억 초과 : 2억

3. DSR 40%

LTV 70% 기준으로 주담대 한도 및 필요현금 표는 글 하단 네프콘 상세 분석 글 참고하시기 바란다.

중복청약 허용범위

중복청약 허용범위 살펴본다.

특별공급의 노부모부양, 생애최초, 신생아 유형은 "세대주" 요건이 있다. 일반공급 지원 시 1순위로 지원하려면 역시 "세대주" 요건이 있다.

"세대주" 요건 있는 유형들은 한 집 안에서 세대주인 사람 딱 한 명만 지원 가능하다. 부부 관계라 하더라도 예외는 없다.

참고로 특별공급은 1세대 1청약이 원칙이다. 때문에 세대주 요건이 필수가 아니더라도, 중복청약은 "혼인신고한 (예비 신혼부부 불가)" 부부에 한하여 가능하다.

1) 부부관계 O :

- 특별공급 2번 (남편, 아내)

- 일반공급 1번 (세대주)

2) 부부관계 X :

- 특별공급 1번 (세대주 또는 세대원)

- 일반공급 1번 (세대주)

부부관계인 경우에 한하여 특별공급에 중복 지원 가능한데, 앞서 말했듯 "세대주" 요건 있는 유형들은 세대주인 사람만 지원해야 한다.

예를 들어 이렇게,

남편 : 세대주, 아내 : 세대원 가정 시

1) 남편 특공 신생아 + 아내 특공 신혼부부

2) 남편 일반공급 1순위

입지환경

홈페이지 입지환경 이미지를 보면 뭔가 지하철역 인근 같은 느낌이 든다.. 만 요약하자면 역에서 멀다.

광명 시티프라디움 에듀하임의 장점은 아래와 같고,

1. 구름산지구 약 5천 세대 신규 주거지

2. 서면초등학교·유치원 바로 인접

3. 소하동 기존 생활인프라 이용 가능

4. 신축 희소성

입지적인 단점은 아래를 감안해야 한다.

1. 지하철 초역세권 아님

2. 광명역·철산 생활권보다 교통 열위

3. 기아 공장·송전시설 등 주변 환경 호불호

4. 426세대 중형 규모

5. 구름산지구 내 향후 신축 대체재

특히나 경기권의 경우 지하철역에서 붙어있을수록 향후 부동산 상승 속도 싸움에서 생존할 확률이 높다. 전철역과의 거리를 유심히 보아야 한다.

사부작 청약 총평

광명이라는 이름만 보면 저렴한 건가 싶을 수 있는데, 구름산지구 내에서 보면 가격대가 다소 높다.

일부 타입 정도만 조건부 고려하되, 나머지는 패스해야하는 곳이다.

특히 84㎡라면 “12억 원을 주고 이 단지를 청약으로 잡아야 하나, 아니면 9억 후반 구름산지구 대체재나 12억 원대 광명역권 기존 아파트를 볼 것인가?”를 먼저 고려하시기 바란다.

청약은 당첨되는 게 목적이 아니라 당첨된 가격이 좋은 가격이어야 한다. 입지적으로도 시세가 좀 더 빠르게 우상향 할 곳이면 금상첨화다.

특별공급 접수는 9월 29일부터, 일반공급은 9월 30일부터 접수 받는다.

분양가 대비 안전마진, 주담대 제외한 필요현금, 평면도 타입 분석은 아래 상세 분석 글 참고하시기 바란다.

https://naver.me/GdTLL6C1

오늘의 퇴근 후 청약 수업은 여기까지🐇🐢

끝.