철산역 자이, 비싼 설거지 잔여분만 공급(양심불량)😱
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철산역 자이는 광명사거리역과 철산역의 더블 역세권에 위치해 교통 인프라는 이미 완벽히 갖춰져 있어요. 철산역 뒤편에는 핫플레이스로 꼽히는 철산 로데오거리가 있고, 그 옆으로는 광명경찰서와 초등학교까지 자리하고 있어 생활 인프라도 잘 형성돼 있습니다.
얼마 전 여러 커뮤니티에 비공식 예상 분양가가 돌았는데요. 이를 조합원 매물 가격과 비교해 보니 59타입의 차이는 소소하고요, 84타입 조합 매물은 12.5억 ~ 14억 물건이 있어, 예상 분양가와 2억 이상 차이가 나네요.
🏢단지 개요
• 위치 : 경기도 광명시 철산3동 472-267번지 일원
• 규모 : 지하 7층 ~ 지상 최고 29층, 19개동, 2045세대(일반분양 650세대)
• 시공사 : 지에스건설
🗓️청약 일정
• 모집자 공고 : 9월 19일
• 청약일 : 9월 29일
• 당첨자 발표 : 10월 15일
• 계약체결 : 10월 27일 ~ 10월 29일
• 입주예정일 : 2029년 5월
🎯공급 세대
• 39(8세대) : 5.68억 ~ 5.74억
• 49(118세대) : 7.27억 ~ 7.91억
• 59A(304세대) : 10.6억 ~ 11.68억
• 59B(162세대) : 10.4억 ~ 11.48억
• 74A(33세대) : 13.32억 ~ 13.6억
• 74B(7세대) : 12.92억 ~ 13.06억
• 74C(6세대) : 13.32억 ~ 13.6억
• 84A(7세대) : 15.6억 ~ 15.76억
• 84B(4세대) : 15.15억 ~ 15.31억
• 84C(1세대) : 15.76억
39와 49타입은 중도금무이자 적용, 그 외 타입은 중도금이자후불제 적용 이에요
👩👧👦청약 자격
• 광명시 및 수도권(서울시, 경기도, 인천시)에 거주하는 만 19세 이상인 자
• 전용 85㎡ 이하 : 가점제 40% + 추첨제 60%
📌규제 사항
• 전매제한 : 1년
• 거주의무기간 : 없음
• 재당첨제한 : 없음
🎯 동·호수배치도
• 대단지이긴 하지만 단지가 분리되어 있어서, 1단지가 가장 좋고, 3단지는 안 좋아요.
• 커뮤니티 시설도 1단지에 가장 많이 몰려 있어서 생활 편의성이 더 좋아요.
• 문제는 59타입 이상 물량이 주로 저층에 남아 있다는 점이에요. 다만 3단지는 조합원 분양분이 없어 전 세대가 일반분양이라, 전층 선택이 가능해요.
🔎평면도
• B는 타워형, A·C는 판상형 구조인데요, 딱히 눈에 띄는 특장점은 없어 보여요.
🧭입지 평가 및 주변 단지 비교
• 아래 이미지를 보시면, 2017년 첫 분양을 시작한 이후 6년 5개월이 지난 2024년에는 분양가가 2배 수준으로 올랐으며, 당시 5억 대였던 전용 84㎡ 분양가는 12억 원대로 상승했어요.
• “철산 살아요. 분당 살아요. 판교 살아요. 광교 살아요.”이렇게들 말하지,
• “광명 살아요. 성남 살아요. 용인 살아요. 수원 살아요.”라고는 잘 안 하잖아요.
그만큼 철산은 광명에서 대표되는 1급지(일직동 포함)예요.
• 단지가 쪼개져 있다 보니 대단지의 장점이 제대로 살지 못하고 희석되네요. 3단지 어떻게 하죠?
• 입지는 따로 평가할 게 없을 정도예요. 철산역 바로 앞, 철산 로데오 바로 앞, 초품아, 중·고등학교 접근성은 다소 불편한 편이에요.
• 철산자이더헤리티지 84A 실거래가 : 15.2억(8.14일, 22층)
⭐총평
철산역 자이 안전마진 없어요.
분양 성패는 49·59타입 584세대가 얼마나 소화되느냐가 핵심이에요. 나머지 타입은 큰 영향을 주지 않을 거예요. 참고로 지난 5월 9일에 분양한 은평구 힐스테이트 메디알레는 84타입 물량이 없었고, 분양가는 철산역 자이와 비슷한 수준이었어요.
철산역 자이 양심불량이어도 완판은 되겠지만, 그 가격(총액비교)이면 서울이 낫지 않을까...?
예를 들어 신길뉴타운 > 장위뉴타운 > 이문희경뉴타운 지역이나, 당산역·상도역·행당역·약수역 금호역·장지역·이수역 등의 구축아파트가 낫지 않나 하는 생각이 들어요.
다만, 분양권은 계약금만 마련하면 되기 때문에 준공 예정일인 2029년까지 보유할 수 있어 투입 자금이 상대적으로 적다는 장점이 있어요.
ft. 2024년 하반기 입주장을 맞았던 ‘트리우스 광명’은 분양권 마피 매물이 속출했었죠. 앞으로도 광명은 2025년, 2026년, 2027년까지 입주 물량이 이어지긴 하지만, 부동산 정책 발표 이후 시장 분위기를 고려하면 앞으로 광명 부동산 시장에서는 ‘트리우스 광명’ 같은 마피 매물을 다시 보기는 쉽지 않을 거에요. 다만, 물량 앞에 장사는 없으니 소폭 조정 가능성 정도는 살짝 기대해 봅니다.
📌 광명 매수 Tip
청약에서 낙첨되셨지만 현금을 보유하신 분들은 조합원 매물을 눈여겨보시면 좋아요. 조합원 매물은 분양권보다 1~2억 원 이상 저렴해 가격 메리트가 있기 때문이에요.
매수 타이밍은 입주장 시기를 잘 살펴보시면 좋아요. 입주장에는 대출이 어려워 분양권을 던지는 매물이 나오고, 이때 가격이 조정되면 조합원 매물도 함께 조정되기 때문에 좋은 기회가 될 수 있어요.
다만, 최근 부동산 공급 정책과 건설사 산재 사고 여파로 앞으로 공급이 더욱 줄어들 가능성이 높아요. 따라서 시장이 우상향 국면에 접어들 경우, 입주장 매수 전략이 껄껄껄이 될 수 있어요.
📌 분양권 전매 Tip
2026년 10월부터 분양권 전매가 가능해요. 조합원 매물이 큰 영향을 주는 건 아니지만, 가격 영향을 미치게 되는데요. 조합원 매물이 적은 평형대의 분양권이 가격 영향을 거의 받지 않기 때문에, 전매 전략을 세우실 때 참고하시면 좋아요.
👀 지나가는 혼잣말
2024년 말 ~ 2025년 초 입주장을 겪었던 트리우스 광명 시점에 철산역 자이가 분양을 시작했다면 지금보다는 분양가가 낮게 책정됐을 거예요. 실제로 2024년 말부터 현재까지 철산자이더헤리티지는 약 10~15% 가격이 상승했어요.(분양가 산정 기준은 철산자이더헤리티지 매매가를 참고했을 거에요.)
6.27 대출규제와 9.7 대책이 나왔지만 부동산 시장은 큰 충격 없이 여전히 상승세를 이어가고 있어요. 아래 2025년 9월 19일 뉴스에서 내년에는 대출 총량 축소를 하는데, 사실상 서울·수도권은 계속 못 사게 막는 분위기예요. 그런데 이런 규제의 여파가 오히려 상급지에서 중급지로 가격 상승이 퍼지는 상황이에요.
은행, 내년 신규 주담대 27조 확 줄인다..위험가중치 15%→20%
풍자 한 줄(많은 공급이 원인 해결)
규제를 하지 말고 공급을 풀어야 하는데, 사지 못하게 하니까 지금 못 사면 못 산다는 심리를 더욱 부추기게 돼. 돈 없고 대출 능력 없으면 지금 사는 곳에서 옴짝달싹 못하게 되는 상황이야.
커뮤니티짤(현장 경사각 때문에 붙은 별명 "광명스키장", "광명목장")
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철산역 자이 1순위청약 9/30 •차라리 서울 가겠다! • 조합원이 버린 3단지 Not Badl 광명 12구역(철산 스카이시티 자이) 일반분양가 공개 국평(34평) 기준 15억 39타입 646,759,300~676,157,450원 49타입 9,056,997,500~905,699,750원 59A 1,155,262,400~1,205,491,200원 59B 1,181,153,500~1,232,508,000원 75A 1,384,127,350~1,444,306,800원 74B 1,385,234,800~1,445,462,400원 74C 1,388,557,150~1,448,929,200원 85A 1,522,581,600~1,588,780,800원 84B 1,536,980,750~1,603,806,000원 84C 1,521,889,300~1,588,058,400원 철산역 자이 (12R) 실투자금 : 7.93 억 권리가 프리미엄 매매가 납부분담금(+) 이주·이사(-) 1.36 억 7억 8.36 억 0.31 억 0.7 억 타입 59 A 진행단계 : 철산동 위치한 재개발!! 구조 : 방3,화2 매물특징 : 7호선 철산역세권, 초품아 104동 고층 조분가: 4.53억 / 총매수가: 11.53억 광명뉴타운 입주권 매매전문 부동산 광명100억부동산 : 010-6428-0010 등록번호: 41210-2021-00051 02-2625-8912 매봉산 천왕역 문려근린공원 문 계남제1근린공원 0 도림천역 양천구성역 양천해누리체육공원 계남근린공원 GTX-B(여성)] 목동파크자이 Homeplus Cj ••HYUNDAI 신도림역 갈산공원 라마다서울신도림호텔 은 도림2동유수지 고척근린공원 국제음식문화거리 미 구로역 대양3% 유수지내서육시설 구로거리공원 구로중앙유통단지' 구로성심병원 다 오오한오오 오류C 고척스카이동 고척교 구일역 2가음단풍길(안양천산석로) 남부순환로 서울특별시고육성 은 구로도서관 구로근린공원 효 구로구청 스 오류동역 개봉역 구로개봉유수지생태공원 후 사성교 사성공원 목감천 다 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(20%) 2026.05.12 660,000 1,460,000 2,740,000 2,900,000 2,920,000 3,060,000 2,860,000 3,220,000 3,080,000 3,360,000 잔금 (70%) 입주지정일 2,310,000 5,110,000 9,590,000 10,150,000 10,220,000 10,710,000 10,010,000 11,270,000 10,780,000 11,760,000 1단지 19층 18층 17층 16층 15층 14층 13층 12종 11층 10층 9층 8종 경증 6층 5층 4중 3층 2505 2506 2507 2405 2406 2407 23052306 2307 2205 2206 2207 2105 2106 2107 2005 2006 2007 1904 1905 1906 1907 1804 1805 1806 1807 1704 1705 1706 1707 1603 1604 1605 1606 1607 1503 1504 1505 1506 1507 1403 1404 1405 1406 1407 1303 1304 1305 1306 1307 1201 1202 1203 1204 1205 1206 1207 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 901 902 903 904 905 906 907 801 802 803 804 805 806 807 701 702 703 704 705 706 707 601 602 603 604 605 606 607 501 502 503 504 505 506 507 401 402 403 404 405 406 407 301 302 303 304 305 306 307 201 203 205 206 207 101 103 105 106 107 74A 74A 39 39 49 49 49 1호 2호 3호 4호 101동 5호 6호 7호 2903 2803 2804 2703 2704 2603 2604 2503 2504 2403 2404 2303 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2706 2603 2604 2605 2606 2503 2504 2505 2506 2403 2404 2405 2406 2303 2304 2305 2306 2203 2204 2205 2206 2102 2103 2104 2105 2106 2002 2003 2004 2005 2006 1902 1903 1904 1905 1906 1802 1803 1804| 1805 1806 1702 1703 1704 1705 1706 1602 1603 1604 1605 1606 1502 1503 1504 1505 1506 1402 1403 1404 1405 1406 1302| 1303| 1304 1305 1306 1202 1203 1204 1205 1206 1102 1103 1104 1105 1106 1002 1003 1004 1005 1006 902 903 904 905 906 802 803 804 805 806 702 703 704 705 706 602 603 604 605 606 502 503 504 505 506 402 403 404 405 406 302 303 304 305 306 203 205 206 103 105 106 598 59A 598 59A 59A 598 1호 2호 3호 4호 302동 5호 6호 1단지 | 총 1,173세대 중 일반분양 230세대 39m2 49m2 59m2A 59m2B 74m2A 74m2C 84m3A 84m3B 84m2C 2단지 | 총 536세대 중 일반분양 84세대 59m2A 59m2B 74m2A 74m2C 84m2B 3단지 | 총 336세대 중 일반분양 336세대 59m2A 59m2B 필로티 임대세대 ≤PIT 그 보류지 74m2B 39 m 1단지 : 8세대 전용면적 : 39.97m | 공급면적 : 60.74m | 계약면적 : 102.35m 기본형 현관 침실1 - 주방/ 식당 •| 가족 욕실 거실 발코니 실외 1기실! 확장형(별도계약) 현관 침실1 [주방 / 식당 가족 욕실 거실 발코니 실외 1 기실! 49m 1단지 : 118세대 전용면적 : 49.88m | 공급면적 : 76.80m | 계약면적 : 128.73m 기본형 확장형(별도계약) 침실2 가족 욕실 침실1 발코니 실외기실 현관 주방 / 식당 거실 침실2 가족 욕실 침실1 발코니 실외기실 현관 주방 / 식당 거실 59mA 1단지 : 55세대 | 2단지 : 60세대 | 3단지 : 189세대 전용면적 : 59.98m | 공급면적 : 83.44m | 계약면적 : 145.88m2 59 mB 1단지 : 4세대 | 2단지 : 11세대 | 3단지 : 147세대 전용면적 : 59.78m | 공급면적 : 85.31ml | 계약면적 : 147.54m2 현관 가족 욕실 침실2 기본형 발코니 주방/ 식당 거실 확장형(별도계약) 기본형 발코니 침실3 침실1 발코니 심의가실 현관 가족 욕실 침실2 주방 / 식당 거실 침실3 욕실 침실1 (발코니 살의가십 가족 욕실 현관 보브 욕실 침실1 실외기실, 발코니 침실3 발코니 침실2 주방/ 식당 거실 발코니 발코니 발코니 가족 욕실 현관 부부 욕실 침실1 실외기실 발코니 확장형(별도계약) 침실3 침실2 주방/ 식당 다용 도실 거실 현관 가족 욕실 침실2 실외기식 발코니 74mA 1단지 : 24세대 | 2단지 : 9세대 전용면적 : 74.77m | 공급면적 : 99.97m | 계약면적 : 177.81m 기본형 발코니 주방 / 식당 거실 침실3 팬트림 욕실 침실1 발코니 현관 가족 욕실 침실2 심의가스 발코니 확장형(별도계약) 주방 / 식당 거실 다용 도실 침실3 팬트리 붕붐 욕실 침실1 가족 욕실 현관 드레, 스룸 부부 욕실 침실1 실외가실 발코니 74mB 1단지 : 7세대 전용면적 : 74.78ml | 공급면적 : 100.05m2 | 계약면적 : 177.90m 기본형 발코니 침실2 주방/ 식당 거실 발코니 발코니 가족 욕실 현관 드레 부부 욕실 침실1 실외기실 발코니 확장형(별도계약) 침실3 침실2 팬트리 다용도실 주방 / 식당 거실 현관 침실1 실외기실 발코니 84mB 1단지 : 2세대 | 2단지: 2세대 전용면적 : 84.73m | 공급면적 : 111.01m | 계약면적 : 199.21ml 기본형 침실3 발코니 침실2 주방 / 식당 거실 발코니 발코니 발코니 현관 가족 욕심 욕실 침실1 실외기실 .. 발코니 확장형(별도계약) 침실3 침실2 다용도실 주방 / 식당 알파룸 거실 84mC 1단지 : 1세대 전용면적 : 84.63ml | 공급면적 : 109.92m | 계약면적 : 198.03m2 기본형 박코니 침실1 발코니 발코니 주방 / 식당 거실 발코니 침실4 드레스룸 현관 침실2 침실3 발코니 확장형(별도계약) 다용도실 주방 / 식당 침실1 거실 발코니 침실4 현관 침실2 침실3 경기 광명뉴타운 구역별 분양가 현황 14 [단위: 억원] 전용 59m 전용 84m 12 8 9 10 678 9 8 6 1 1 3 2 23 5 4 2 2018 2020 2022 2024년 구분 분양 구역 단지 1 12월 | 16R 광명아크포레자이위브 2 5월 15R 광명푸르지오센트베르 3 6월 14R 광명푸르지오포레나 4 12월 10R 호반써밋그랜드에비뉴 구분 분양 구역 단지 6 7월 4R 광명센트럴아이파크 7 10월 2R 트리우스광명 8 12월 5R 광명자이힐스테이트SK뷰 9 4월 9R 광명롯데캐슬시그니처 5 4월 1R 광명자이더샵포레나 ※분양시점은 입주자모집공고일, 분양가는 타입별 최고 금액 기준 B!z watch 그래픽=비즈워치 < 월계동 서울원아이파크 매매 ✓ 35평 ✓ 35평형 분양가 13억 8,367 타입 " 59A 72A 72B 72C 74A 74B 74C 84A 84B 84C 84D 84E 84F 공급세대 32세대 32세대 3세대 5세대 33세대 8세대 3세대 260세대 260세대 36세대 40세대 36세대 40세대 분양가 10억 3,800 11억 6,500 11억 3100 11억 3,100 12억 1,400 11억 9.000 11억 8,400 13억 9,000 14억 1,400 13억 6,300 13억 6,300 13억 8,600 13억 8.600 × 1,957 C 213.37:1 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전체 닫기 《= 10만 0.9만 0.2만 0.2만 0.2만 0.2만 0.2만 0.2만 0.2만 0.2만 01만 01만 0.1만 031만 05만 T 0,1만 0.1만 0,1만 - 2027 2028 2029 • 입주량 _ 수요량 라이트하우스 둔촌주공 분양 절대 받지마라 둔촌주공 분양 • 절대 받지마라 라이트하우스 • 조회수 19만회 • 1개월 전 13:21 한문도 둔촌 주공 분양 참패 내년 깜짝 놀랄 한문도 교수 "부동산 급락 상황 생길 것" 33:29 100만 이광수 반토막 난 부동산, 아직도 비싸다 SPRO TV 둔촌주공 분양 사실상 실패, 미분양 대란이 밀려온다 f.이광수 위원 [심층인터뷰] 이현철 이현철 소장 _ 아파트사이클연구 둔촌주공 청약 참패! 앞으로 분양가 높으면 바로 이렇게 됩니다 둔촌주공 청약 참패, 앞으로 분양가 높으면 '이렇게' 됩니다 (이현철 소장, 아파트사이클연구소 / 2부) 용달 책방• 조회수 2.9만회 • 2개월 전 35:3 13:18 김기원 김기원 대표 둔촌주공 마피 될 겁니다 기다리고 또 기다렸다가 전부 털어'이때” 올인하세요
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