평창동, 실수요자들의 새로운 선택지

<종로구청에서 평창동 주민들을 상대로 지구단위계획에 대한 설명을 진행하고 있다. 종로구청 제공>

서울에서 내 집을 마련할 때 가장 먼저 따지는 것은 가격이다. 그 다음 주거 공간과 생활환경이다. 같은 돈으로 어느 지역에서 얼마나 넓게 살 수 있는가, 출퇴근과 일상생활의 편리함 따라 주거 만족도는 달라진다. 서울 종로구 평창동은 이러한 관점에서 살펴볼 만한 지역으로 꼽힌다.

평창동은 북한산 자락에 자리해 도심의 번잡함에서 한발 떨어진 주거 환경을 갖췄다. 종로 도심과 가까운 생활권을 유지하면서 녹지와 여유로운 주거 공간을 누릴 수 있는 점이 특징이다. 고층 아파트가 밀집한 도심과는 주거 형태부터 다르다. 아파트와 빌라형 공동주택, 대형 주택 등이 어우러져 있어 예산과 가족 구성에 따라 다양한 선택지를 찾을 수 있다.

국토교통부 실거래가 자료(2026년 8~10월)에 따르면 평창동 아파트 거래는 총 14건으로 매매 3건, 전월세 11건이다. 매매 평균 가격은 11억6233만원으로 8억700만원에서 15억7000만원까지 분포했다. 거래 사례를 보면 삼성아파트 전용면적 84.93㎡는 9월 22일 8억700만원에 팔렸다. 롯데낙천대 전용 110.53㎡는 8월 26일 11억1000만원, 노블레스빌 전용 243.09㎡는 8월 8일 15억7000만원에 각각 거래됐다.

주택 규모에 따라 가격대가 나뉜다. 전용 84㎡ 안팎의 중형 아파트부터 110㎡ 이상의 넓은 주택, 대형 주택까지 선택의 폭이 있다. 서울 주요 업무지구와 가까운 지역에서 넓은 주거 공간을 확보하기가 갈수록 어려워지는 상황에서 눈여겨볼 만한 대목이다.

특히 금강파크빌라는 평창동의 가격 경쟁력을 보여주는 사례다. 2025년 10월부터 2026년 10월까지 전용면적 84.95㎡에서 매매 8건, 전세 9건 등 총 17건의 거래가 이뤄졌다. 매매가격은 6억2000만원에서 7억3000만원 사이였으며 평균은 약 6억9163만원이다.

최근 거래 가격은 7억원 초반대에 형성됐다. 2026년 7월 2층 주택이 7억2000만원에 거래된 데 이어 8월에는 7억3000만원, 10월에는 다시 7억2000만원에 계약됐다. 전용면적 84.95㎡는 약 25.7평으로, 최근 매매가 7억2000만원을 기준으로 하면 전용면적 3.3㎡당 약 2800만원 수준이다.

전세 거래 역시 꾸준하다. 같은 기간 9건의 전세 계약이 이뤄졌으며 평균 가격은 약 4억4233만원이다. 2026년 들어서는 3월 4억3000만~4억5000만원, 5월 4억4100만원, 7월과 10월 각각 4억5000만원에 거래됐다. 매매와 임대차 수요가 함께 확인된다는 점에서 실수요자가 참고할 만한 사례다.

개발 제약 50년…도시계획 변화

평창동에서는 북한산국립공원과 맞닿은 일부 주택단지를 대상으로 지구단위계획 수립이 추진되면서 장기간 개발 제약을 받아온 지역의 정비 가능성에도 관심이 쏠리고 있다.

서울 종로구는 평창동 421~562번지 일대 약 15만㎡를 대상으로 지구단위계획을 수립해 체계적인 도시 관리 방안을 마련하기로 했다. 해당 지역은 2013년 지구단위계획 수립 당시 구역에서 제외됐던 곳이다.

이 일대는 1971년 정부가 북한산 비봉공원을 해제하고 주택단지 조성 사업지로 결정한 뒤 일부 택지를 민간에 분양하면서 형성됐다. 그러나 이후 관련 법규가 강화되면서 개발이 제한됐고, 주민들의 개발 요구도 50여 년간 이어졌다. 2013년 지구단위계획을 통해 자연환경을 훼손하지 않는 범위에서 최소한의 개발이 가능해졌지만 북한산국립공원과 맞닿은 지역은 대상에서 빠져 있었다.

이번 지구단위계획 수립 확정은 이러한 지역의 도시 관리 방향을 새롭게 정한다는 점에서 의미가 있다. 주민 정주권 보호와 문화예술 활성화, 자연 생태 보존영역 확보, 북한산 경관 조망점 발굴 등이 주요 고려 사항이다. 자연환경을 보전하면서 주거 여건을 개선할 수 있는 관리 방안을 마련하는 게 핵심이다.

개발 관련 제도 변화도 관심사다. 2026년 3월 개정·시행된 서울시 도시계획 조례에 따라 보전지역으로 관리되던 비오톱 1등급지의 개발 가능성에도 변화가 생겼다. 비오톱은 동식물이 하나의 생활공동체를 이루는 서식지를 뜻한다. 과거 개발이 사실상 제한됐던 지역에서도 도시계획과 관련 기준에 따라 개발 행위를 검토할 수 있는 여지가 생긴 것이다.

<지역균형발전 강북횡단선 등 서울도시철도 확충 안. 서울시 제공>

가파른 언덕은 감수해야…지하철 2개노선 추진

평창동의 가장 큰 장점은 자연환경이다. 북한산 자락의 녹지와 조용한 주거 분위기는 도심의 밀집된 주거지에서 쉽게 누리기 어려운 요소다. 종로 생활권을 유지하면서 자연과 가까운 곳에서 생활할 수 있다는 점은 넓은 집만큼이나 중요한 주거 경쟁력이다.

반면 지형은 양면성을 갖는다. 산자락에 형성된 주거지인 만큼 가파른 언덕과 오르막길을 피하기 어렵다. 집에서 버스정류장이나 상가까지의 거리가 짧더라도 경사에 따라 체감 이동 시간과 피로도는 달라진다. 장보기와 출퇴근처럼 매일 반복되는 이동이라면 지도상의 거리보다 실제 보행 동선이 중요하다. 어린 자녀나 고령자가 있는 가구라면 더욱 꼼꼼히 확인해야 한다. 같은 평창동 안에서도 위치에 따라 경사와 교통 접근성에 차이가 있다.

교통 여건 개선 가능성도 관심사다. 평창동은 북한산 자락의 지형적 특성 때문에 대중교통 접근성이 상대적으로 아쉽다는 평가를 받아왔다. 서울 서북권 철도망 확충 구상인 서북횡단선과 수도권 광역급행철도(GTX)-E 노선 등이 거론되면서 향후 교통 환경이 달라질 수 있다는 기대도 나온다.

교육 환경도 실수요자가 눈여겨볼 요소다. 평창동과 인근에는 세검정초등학교와 상명대학교사범대학부속초등학교 등이 자리하고 있다. 공립 초등학교와 사립 초등학교를 함께 고려할 수 있어 자녀의 교육 방향과 가정의 선호에 따라 선택지를 넓힐 수 있다. 북한산 자락의 쾌적한 자연환경과 상대적으로 조용한 주거 분위기도 자녀를 키우는 가정에는 매력적인 요소다. 주거 공간뿐 아니라 자녀의 성장 환경까지 중요하게 생각하는 실수요자라면 관심을 가질 만하다.