불광5구역 재개발

2024년 11월 관리처분계획인가를 받았고, 2026년 7월 이주를 마쳤어요. 32개 동 2,387세대로 지어요. 세대수와 층수를 바꾸는 변경 계획이 진행 중이에요.

현재 진행단계

9단계 중 7단계

이주·철거 · 2026.07 이주 완료 · 10월 철거 착공

매수 조건

지위 양도 제한

투기과열지구 · 관리처분 이후 · 토지거래허가 적용 확인

정비구역 위치

정비구역 경계 · 서울시 도시계획정보(UPIS) · 면적 116,433㎡

재개발 진행 단계

7 / 9

지금이주·철거2025.09

다음착공조합 목표 2027년 10월

추진위원회 구성부터 21년째 · 시행기간은 인가일부터 120개월

추진위원회
2005.02
정비구역 지정
2008.12
조합설립인가
2010.11
건축심의
2019.12
사업시행계획인가
2021.09
관리처분계획인가
2024.11
이주·철거
2025.09 · 지금
착공
미정
준공·입주
미정

전체 단계 날짜 보기펼치기 +

추진위원회
2005.02
정비구역 지정
2008.12
조합설립인가
2010.11
건축심의
2019.12
사업시행계획인가
2021.09
관리처분계획인가
2024.11
이주·철거
2025.09 · 지금
착공
미정
준공·입주
미정

재개발 진행 단계와 다음 절차

이주를 마쳤고, 철거를 진행중이에요.

철거
조합 목표는 2027년 7월 철거 완료예요
사업시행계획 변경인가
바뀐 정비계획을 건축계획과 평형 배분에 반영해 인가로 확정해요
착공·일반분양
조합 목표는 2027년 10월 본공사 착공이고, 일반분양은 입주자모집공고로 나와요

최근 추진 경과

2026년 10월 2일, 철거 착공식을 열고 기존 건물 철거에 들어갔어요.

2026-10-02
철거 착공식 (은평구 보도자료 2026-10-07)
철거
2026-08-26
착공 통보 공고 (은평구 공고 제2026-1573호)
공고
2026-07-31
이주 종료
이주
2026-05-28
정비계획 경미한 변경 고시 (은평구 고시 제2026-52호)
결정 고시
2024-11-28
관리처분계획인가 고시 (은평구 고시 제2024-121호)
인가 고시

이 사업지의 선행고시 6건펼치기 +

서울특별시고시 제2008-498호 (2008-12-18) 정비구역 지정
서울특별시고시 제2012-204호 (2012-07-26) 정비구역 변경
서울특별시고시 제2018-37호 (2018-02-08) 정비구역 변경
은평구 고시 제2020-35호 (2020-03-26) 정비계획 경미한 변경
은평구 고시 제2021-177호 (2021-09-23) 사업시행계획인가
서울특별시고시 제2025-163호 (2025-03-27) 정비계획 변경 결정

은평구 고시·공고·보도자료 · 서울시 정비사업 정보몽땅 · 서울특별시 도시정비사업 통계

매수 가능성 — 조합원 지위 양도

관리처분인가가 난 재개발 구역이라, 예외에 해당하는 물건만 지위가 넘어와요.

조건 1 · 물건별 확인

조합원 지위 양도 제한

관리처분계획인가 2024-11-28 이후

예외가 아닌 물건을 사면 현금청산 대상이 돼요. 투기과열지구의 재개발은 관리처분계획인가 뒤 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 처음 신청한 구역부터 적용되고, 이 구역은 2020년 9월에 신청했습니다. 예외 인정 여부는 보유·거주 기간과 사유에 따라 달라요.

도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항

새 아파트 받을 자격

매수 전에 확인할 것

01양도 제한 예외 해당 여부보유·거주 기간과 매도 사유를 조합에 확인
02토지거래허가 대상 여부입주권도 허가 대상일 수 있어 구청에 확인
03매도인의 분양신청 여부신청하지 않은 물건은 현금청산 대상이에요
04이주비 대출 승계 조건매도인이 받은 이주비를 넘겨받는지

추가분담금 산정 구조

관리처분계획인가는 났지만 고시에 비례율과 분담금은 실리지 않았어요. 계획이 바뀌면 관리처분계획 변경으로 다시 정해져요.

분담금 = 조합원분양가 − ( 종전자산 평가액 × 비례율 )

은 아직 공개되지 않았어요. 법으로 정해진 산식이 없고 조합 정관과 관리처분계획이 산정 방식을 정해서, 조합마다 다르게 나올 수 있어요.

예상가격 계산해보기

20억

100%

25억

권리가액 평가액 × 비례율: 20억

추가분담금

5억

재개발 분담금 확정·납부 시기

2024.11
관리처분계획인가
조합원별 분담금 추산액이 통지된 단계예요
다음
관리처분계획 변경
세대수와 평형이 바뀌면 분담금도 다시 산정돼요
분양계약 ~ 입주
분담금 납부·정산
관리처분계획인가 뒤 재개발 조합원 분양계약을 맺고, 계약금·중도금·잔금으로 나눠 내는 경우가 많아요. 납부 일정과 비율은 조합마다 달라요. 입주 뒤 이전고시가 나면 공사비 변동분까지 정산해 최종 금액이 확정돼요

재개발 분담금 외 추가 비용은?펼치기 +

취득세 등 매수 비용

살 때 한 번 내요. 중개수수료와 법무 비용도 함께 잡아 두세요.

이주비 대출 이자

이주부터 입주까지 공사 기간 내내 붙어요. 조건은 조합마다 달라요.

은평구 고시 제2024-121호(관리처분계획인가) 기준입니다.

재개발 후 세대수·평형과 건축 계획

기존 1,861가구가 살던 구역에 2,387세대가 들어서요.

32개 동 아파트 단지로 새로 지어져요. 지하 3층 ~ 지상 24층, 최고 높이는 67.5m예요. 2,387세대 가운데 분양이 2,013세대, 임대가 374세대예요.

전용면적으로 보면 60㎡ 이하 937세대, 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 975세대, 85㎡ 초과 101세대예요. 일반분양 423세대 중 402세대가 60㎡ 이하 소형이에요.

은평구 고시 제2024-121호 주택규모별 공급세대수(분양분) 기준입니다

확정된 것

관리처분계획인가2024-11-28 인가·고시
인가된 건축계획32개 동 · 지하 3층~지상 24층 · 2,387세대 (분양 2,013 · 임대 374)
분양 2,013세대조합원 1,575 · 일반분양 423 · 보류지 15
정비기반시설도로 6,833㎡ · 공원 8,881㎡ · 공공청사 2,805㎡
이주 완료2025-09-05 ~ 2026-07-31

아직 확정되지 않은 것

변경 계획: 2026년 5월 정비계획 변경 고시로 계획 세대수가 2,406세대(임대 392)가 됐어요. 사업시행계획과 관리처분계획 변경인가가 고시돼야 동수, 층수, 평형이 확정돼요
비례율·조합원분양가·추정분담금: 조합원 통지 자료에만 있어요. 계획이 바뀌면 다시 정해져요
착공신고·일반분양 일정: 착공신고와 입주자모집공고가 아직 없어요

용적률·건폐율·기부채납·협력업체 상세펼치기 +

정비구역 면적: 116,136㎡
대지면적: 95,042㎡
연면적: 386,176㎡
용적률 · 건폐율: 235.01% · 19.60%
용도지역: 제2종일반주거 · 제1종일반주거(일부)
조합원: 1,512명 (토지등소유자 1,486명)
기부채납: 도로 6,833㎡ · 공원 8,881㎡ · 공공청사 2,805㎡
시공사: GS건설
정비업자: (주)태형피엔씨
조합: 불광제5주택재개발정비사업조합 (서울특별시 은평구 불광로 102, 3층)

은평구 고시 제2024-121호·제2021-177호

은평구 정비사업 구역 현황

불광에서는 이 구역을 포함해 5곳이 정비사업 추진중이에요.

구역	현재 단계 조합설립 → 관리처분	세대수 (기존 → 계획)
불광5구역	이주·철거	1,861 → 2,387
연신내	착공	25 → 77
독바위역세권	사업시행	723 → 1,481
불광1	사업시행	302 → 499
불광8	조합설립	216 → 321