서울시, 재정비촉진사업 기준용적률 최대 30%까지 완화

서울시, 재정비촉진사업 용적률 완화와 친환경 인센티브 도입 6차 도시재정비위원회 개최결과 2025. 7. 2.(수) 석간용 이 보도자료는 2025년 7월 2일 오전 09:00부터 보도할 수 있습니다. 매2 특별시 서울 SEOUL M: SOUL 보도자료 담당부서 : 주택실 재정비촉진과 사진없음 0사진있음 쪽수 : 6쪽 재정비촉진과장 김상우 재정비정책팀 담당자 명노안 홈페이지 (도시재정비위원회) 2133-7210 2133-7218 urban.seoul.go.kr 서울시, 재정비촉진사업 사업성 높여 세대통합 미래형 스마트주거단지 조성 - 시, 재정비촉진계획 수립기준 2차 개선(안) 마련··'정비'에서 미래사회 대응 주거 '혁신' 유도 - 기준용적률 상향 최대 30%, '법적상한용적률 1.2배로 확대·•인센티브 다양화 사업성 강화 - 고령화 저출산 인센티브 강화, 스마트 특화계획" 도입. 3.500세대 이상 추가 주택공급 기대 • 서울시가 재정비촉진계획 수립기준 2차 개선안을 마련해 용적률 완화와 친환경 인센티브 도입, 스마트단지 특화계획 도입으로 사업성 강화와 미래형 주택 공급에 박차를 가한다. • 서울시는 재정비촉진사업에 활력을 불어넣기 위해 재정비촉진계획 (주택정비형재개발사업) 수립기준 2차 개선(안)을 마련, 7월 1일 제6차 서울시 도시재정비위원회에 보고했다고 밝혔다. 지난 3월 19일 1차 사업성 개선안을 우선 시행한 데 이은 추가 개선안이다. < 1차 개선(안)- 3.19 우선시행 > - 공공기여 : 현행(10%이상)- 개선(폐지, 기반시설 충족여부에 따라 차등적용) - 비주거비율 : 상업지역 - 현행(20%이상) > 개선(10%이상) 준주거지역 - 현행(10%이상) -> 개선(폐지) - 3- • 이번 개선안은 기존 기반시설 위주의 단순 정비를 넘어, 고령화•저 출산• 1인 가구 증가 등 사회변화에 능동적으로 대응하는 '세대통합형 미래주거정책' 실현과 사업성 부족 개선을 목표로 한다. 공공성과 사 업성을 동시에 확보하겠다는 전략이다. - 우선, 용적률 체계를 대폭 개선하였다. 기준용적률을 기존 최대 20%에서 최대 30%까지 완화하고, 법적상한용적률을 국토계획법 시행령의 1. 0배에서 1.2배로 확대한다. 여기에 일반 정비사업에만 적용되던 사업성보정 인센티브도 도입한다. 특히 고령화•저출산 대책시설 등 미래 사회 필요시설 도입 시 추가 인센티브를 부여한다. 1) 기준용적률(주택정비형재개발) : 기존(최대 20% 완화)-* 변경(최대 30% 완화) - 기존 : 소형주택(60m 이하) 확보시, 최대 20% 까지 완화 - 변경 : 고령화: 저출산 대책시설 확보, 세대구분형· 1인(신혼)가구 주택 도입 사업성보정 인센티브 등을 도입하여, 최대 30%까지 완화 2) 법적상한용적률 : 기존(국토계획법 시행령의 1.0배)-* 변경(1.2배) - 재정비촉진지구내 주택정비형재개발사업 모두 적용 (비역세권도 가능) [제2종일반주거지역 ] [ 제3종일반주거지역 ] 360% 300% 250% 300% 190% -- 법적상한 분양 22/임대 12 상한 20% 완화 기준 < 현행 > 법적상한 1.2배 분양기 2 임대12 (뉴홈포함) 법적상한 분양 12임대12 상한 (친환경포함) 최대30% 완화 기준 < 2025년, 개선> 250% . 210%-- 법적상한 상한 20% 완화 기준 < 현행 > 법적상한 1.2배 분양기2 임대12 (뉴홈포함) 법적상한 분양IP 임대12 상한 (친환경포함) 최대 30% 완화 기준 <2025년, 개선> - 4 법적상한용적률 1.2배 적용 사업장은 '스마트단지 특화계획' 수립을 통해 IoT 기반 스마트 홈, 무인 로봇기술(배송, 청소, 경비 등), 스마트 커뮤니티 인프라 등 미래사회 주거환경 조성을 유도한다. 이 계획은 도시재정비위원회 심의를 거쳐 수용하는 방식으로 운영해 민간의 창의 성을 촉진할 계획이다. 베이글이 타고 있어요 스마트 로봇배송 IoT 층간소음 경보 시스템 스마트홈 앱 헬스케어존 또한, 기후위기 대응을 위해 녹색건축 및 제로에너지 정책을 반영한 '친환경 인센티브'를 도입한다. 에너지효율등급 및 ZEB 인증, 녹색 건축 인증 시 '상한용적률 인센티브'를 최대 7.5% 부여한다. 일정 기준 이상 등급 인증 시 기부채납과 동일한 혜택을 받을 수 있어 사업 여건 개선과 동시에 친환경 정책이 적극 반영될 것으로 기대된다. • 기반시설을 많이 확보한 사업장에 더 많은 인센티브 혜택을 부여하기 위해 상한용적률 산정 산식도 개선했다. 이에 따라 동일한 기부채납으로 더 많은 용적률 완화 혜택을 받을 수 있어 인프라 투자가 활성화될 전망이다. < 상한용적률 산정 산식 개선 > - 기존 : 기준용적률(상향 전 x (1+ 1.3 x 기치 xq토지+ 0.7-0.1 x 0건축물 + 0.7 x 현금) - 변경 : 기준용적률(상향 후 x (1 + 1.3 x 기중치 x 0토지 + 0.70.1 x a건축물 + 0.7 x a현금) - 5- • 이번 개선안은 재정비촉진계획 신규 또는, 변경 수립 시 모두 적용 가능하며, 기존 확보된 기반시설을 최대한 유지하는 것을 원칙으로 운영한다. 서울시와 자치구 실무자 대상 교육 후, 7월 중 본격 시행 할 계획이며 세부 기준과 적용 사례는 서울시 정비사업정보몽땅 (https://cleanup.seoul.go.kr/)을 통해 공개할 예정이다. - 최진석 서울시 주택실장은 "이번 개선안은 단순 도시정비를 넘어 미 래형 주택공급 정책으로 전환하는 계기다."며 "고령화, 저출산, 1인 가구 증가 등 사회 변화에 대응하는 스마트 주거모델을 제시하며, 최소 3,500세대 이상 추가 주택 공급이 이뤄질 것"이라고 말했다. - 6- 참고자료 설명자료 C 용적률체계 (주택정비형재개발사업) 용도지역 제1종일반주거 제2종(7층) 일반주거 제2종 일반주거 제3종일반주거 준주거 <현 행 〉 기준용적률 기준용적률 (완화시) 150% 170% 170% 190% 190% 210% 210% 230% 300 300% 상한용적률 300% 300% 300% 300% 400% 법적상한 용적률 200% 250% 250% 300% 500% • 기준용적률 150% 170% 190% 210% 300 < 개 선 > 기준용적률 상한용적률 (완화시) 180% 200% 220% 240% 330% 300% 300% 300% 300% 400% 기준용적률 완화항목 분 1 2 3 4 5 1인, 신혼 (소형주택) 고령화 주택 정책 저출산 세대통합 사업성 보정 인센티브 항목 전용 40m 미만(최대5%p), 40~50m미만(최대10%p), 50~60m미만(최대5%p) (1) 노인복지시설 : 노인요양시설, 노인종합복지관, 재가노인복지시설 등 - 서울시 고령친화도시 구현을 위한 노인복지 기본조례 제14조에 따라 설치되는 시설 등 시장이 인정하는 시설 2) 산식 = 기준용적률×(조성면적(의무제외)/주민공동시설면적(의무면적))×0.25 (시장이 필요하다고 인정할 경우 0.25 - 0.3 적용) 1) 저출산 및 양육지원시설 : 공공산후조리원, 돌봄시설 등 - 서울시 출산 및 양육지원에 관한 조례 제2조, 제4조~제4조의8까지에 따라 설치되는 시설 등 시장이 인정하는 시설(국공립어린이집, 서울형 키즈카페, 우리동네키움센터, 공동육아나눔터, 실내어린이놀이터 등) 2) 산식 = 기준용적률×(조성면적(의무제외)/주민공동시설면적(의무면적))×0.25 (시장이 필요하다고 인정할 경우 0.25 - 0.3 적용) 1) 최소 전용85m' 초과하는 세대구분형 주택 도입 2) 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활 가능한 구조의 주택 도입 - 단, 세대구분형에서 구분된 1세대는 최소 전용 40m이상(주방, 거실 포함)일 경우에 한함 3) 산식 = (세대구분형 세대수/전용85m 초과 세대수)xa (a : 세대구분형 전용면적 50m미만 0.5 / 50m이상 1.0) - 공시지가 보정값이 1.0일 경우 0%p, 2.0일 경우 : 10%p (직선보간법 적용) - 보정값 = (서울시 평균공시지가 / 사업부지 평균공시지가) 합 계 완화량 최대10%p 최대10%p 최대10%p 최대10%p 최대10%p 최대30%p - 7- 법적상한 용적률 240% 300% 300% 360% 600% 비고 -상한용적률 과중복적용 가능 - 개방운영시 세부운 영계 획수립필요 • 친환경 인센티브 항목 O 「녹색건축물 조성 지원법」에 따른 건축물의 에너지효율등급 인증 및 녹색건축인증, 제로에너지건축물인증 적용 - ① 및 ② 항복 중복 적용 가능. 단, 중복 적용 시 최대 인센티브량 7.5%p로 제한 - 인센티브 적용 우선순위 : 정비기반시설 > 친환경 - 법률 정책상 의무화시 미적용 ① 에너지효율등급 및 ZEB인증 ② 녹색건축인증 에너지 구분 ZEB1 ZEB2 ZEB3 ZEB4 ZEB5 효율 에너지 효율 1++ 완화비율 7.5% 7% 6.5% 6% 5.5% 3% 1.5% ※ 건축물에너지효율등급인증 1++ 획득하고, 에너지 자립율이 20%미만인 경우 완화비율 : 5% ※ 에너지효율등급 및 ZEB인증 시 지열 시스템 및 태양광 패널 우선 설치 권장 구분 녹색건축 최우수 등급 녹색건축 우수 등급 최대완화비율 3% 1.5% - 8-