전세가 흔들리면 매매도 흔들린다 - 지역별 전세수급지수

부동산 시장에는 크게 두가지 흐름이 존재하는데요. 

하나는 장기간에 걸쳐 완만하게 움직이는 장기 사이클이고, 

다른 하나는 예상보다 빠르게 오르내리는 단지 변동성이죠. 

저도 그렇지만 대부분의 투자자들이 더 궁금해하는 것은 후자,

즉 단기 가격 흐름이 어느 방향으로 향할 것인가입니다. 

그 단기 변동의 출발점이 어디에서 가장 먼저 나타나느냐?라고 한다면

저는 전세시장이라 생각합니다. 

전세는 실수요 중심의 주거 선택지인데요. 

그래서 매매시장보다 수요,공급에 더 예민하게 반응합니다. 

당장 살 곳이 부족해지는 순간, 

집을 구해야 하는 세입자들은 더 빠르게 움직이기 시작하겠죠. 

전세가 부족하다 = 주거 공간 자체가 부족하다는 뜻이고요. 

전세 매물의 희소성이 커지면 전세가격이 오르고, 

이 상승 압력은 다시 매매가로 시간을 두고 전이됩니다. 

그래서 전세시장의 변화는 매매시장의 선행지표처럼 활용되고요. 

전세수급지수란

전세수급지수 = 100 + '공급부족'비중 - '공급충분'비중

조사항목 : 공급부족, 적절, 공급충분

전세수급지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '공급부족' 비중이 높음

이 지수를 통해서 

- 전세 부족 현상이 어느정도인지

- 매매가격이 움직일 가능성이 높은 곳이 어디인지 미리 감지할 수 있다고 봅니다. 

그래서 최근 전국 주요 도시의 전세수급지수 변화를 살펴보면서

지역별 분위기를 한번 확인해보도록 할께요. 

서울

2005 ~ 2008년 전세수급 강세 -> 매매가 상승

2009 ~ 2015년 전세수급지수 강세 > 매매가 약세

서울의 경우 전세 -> 매매 전이 관계가 명확하지 않네요. 

최근에는 다시 전세 부족구간으로 진입-> 전세 불안 심화 단계

경기

서울과 비슷하게 전세구급 변화가 매매에 곧바로 반영되지는 않는 편

하지만 최근 전세 매물 감소 속도는 매우 빨라 긴장도가 꾸준히 높아지는 모습

인천

경기권 흐름과 유사

전세수급지수 강세로 전환중이나 매매가 반영은 조금 더딘 특징

부산

명확한 상관관계를 보여주는 지역 

2007 ~ 2016: 전세 부족 장기화 -> 매매 지속 상승

2017 ~ 2020: 전세 여유 증가 -> 매매 시간텀을 두고 하락

2025년 하반기: 전세 부족 재확대

매매는 아직 관망, 조만간 상승 방향성 확률 높음

대구

부산보다 더 전형적이고 정직한 패턴

2004 ~ 2005: 전세수급 상승 -> 매매 상승

2006 ~ 2009: 전세수급 하락 -> 매매 하락

2009 ~ 2015: 전세수급 상승 -> 매매 상승

2018 ~ 2021: 전세수급 상승 -> 매매가 상승

2022 ~ 2025: 전세수급 하락 = 매매가 하락

최근에는 다시 150선 접근, 전세 불안 확대

-> 전세가 반등 -> 매매 전이 가능성 큼

- 종합 결론을 내리자면 -

서울, 수도권의 경우 전세수급지수와 매매가의 향방이 동일하지는 않았으나,

부산, 대구의 경우 높은 상관관계를 보이네요. 

또 하나 중요한 사실은

수도권뿐 아니라 전국 대부분 도시들이 2023년 1월을 기점으로 전세수급지수가 상승하고 있습니다.

위에서도 언급했지만 전세수급지수가 상승 = 매매가의 상승이라고는 확언할 수 없습니다. 

그러나

"전세수급지수가 상승한다 = 매매시장보다 먼저 느끼는 긴장감"

전세의 불안은

지금은 잠잠해 보이는 매매시장을 반드시 흔드는 요소라고 생각합니다. 

높은 확률로 이는 다가올 매매가격의 변동성을 미리 말해주고 있는 것인지도 모릅니다.