[내집마련 여정2] 수진 1구역 재개발 매수하기까지 (분당 소형 리모델링/재건축, 구성남 재개발)

안녕하세요. 아사스 멤버 Parking 입니다.

내집마련을 결심하게 된 1편에 이어서 실제 매수과정을 담아 2편을 작성하였어요.

저는 회사가 경기 남부에 있어서 분당,수지,구성남에 위치한 지역아파트들을 중점적으로 조사하였어요.

근데 또 은연중에 서울을 포기못하고 청량리,장승배기 등과 같은 지역도 기웃거리기도 했답니다.

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제가 작년에 부동산 매매 결정을 못한 이유는

2가지 스탠스 중 하나를 정하지 못했기 때문이에요.

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1. 현재의 실거주 만족도를 우선할지

2. 미래의 수익률을 우선할지

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그래서 일단 다 가보기로 했습니다.

분당 소형 아파트 ​

3월 중순에는 먼저 분당의 소형 아파트들 중에 리모델링이나 재건축 호재가 있는 아파트 임장을 다녔어요.

예산이 제한적이라 볼 수 있는 아파트가 정해져 있더라구요.

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리모델링 예정인 한솔주공 6단지의 당시 가격은 약 12억에 분담금 3억 수준이었고, 리모델링시 평면도에 따라 22~25평이 된다고 했답니다. 리모델링은 아파트 골조는 그대로 남겨두기 때문에, 사업성이나 외관변화가 재건축이나 재개발보다 크지 않으나 속도는 그나마 빨라 보였어요. 하지만 리모델링 공사를 위해 곧 이주를 해야했기에 실거주 니즈를 채울 수 없었고, 그렇다고 아예 수익률 대박 투자도 아닌 것 같은 그런 애매한 느낌이 들었어요.

리모델링은 구조가 좀 요상할 수 있어서 평면도를 봐야해요

가격 상승률 이게 맞아?

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청솔주공 9단지와 한솔주공 4단지는 재건축을 추진중인데, 이 때 가격은 15평이 10억 수준이었어요..

재건축이 리모델링보다 결과가 좋고, 당장 실거주하기에도 나쁘지 않은 평수와 주변환경이었지만,, 과거의 가격(25년도에만 해도 6~7억대)이 아른거리고 재건축이 언제될지 알 수 없는 상황 속에서 10년 20년을 15평 아파트에서 살고 싶지 않다고 느꼈습니다. 저의 불안과 다르게 빠르게 사업 진행이 될수도 있지만, 워낙 말많은 사업이기에 그 기간 동안 제가 멘탈을 유지할 수 있을지, 지금 최고점에 들어가는게 아닌지 온갖 생각이 들었어요. 그리고 10평대 소형을 아무리 분당이라고 해도, 재건축 완료전에 12억 13억까지 넘어갈까?? 분명 분당 재건축이 완료되면, 그 가치는 엄청나겠지만, 저로서는 제 모든 인생을 재건축 하나에 묶어놓고 싶지는 않았습니다.

가격 상승률 이게 맞아??222

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작년에는 야탑 장미마을, 탑마을 등도 방문했는데 출퇴근이 애매한 부분이 있어 이번에는 방문하지 않았어요.

그 아파트들도 재건축 기대가 있고 상대적으로 한적해서 살기 좋아보였지만 실거주를 위해서라면 회사에 가까운 정자/미금 쪽에 집을 구하고 싶었기 때문이에요. 수지/성복도 둘러보긴 하였으나, 조금 더 서울 가깝게 가고 싶은 마음과 재건축/리모델링 등 호재가 있는 지역에 집을 마련하고 싶어 많이 둘러보진 않았어요.

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구성남

구성남(성남 원도심)은 위로는 송파와 위례, 아래로는 판교가 붙어 있습니다. 입지로만 보면 분당보다도 서울에 가깝지만

한 번 가보면 알 수 있듯이 엄청난 경사와 민도로 인해 말이 많은 지역이에요. 구성남 인셉션이라는 별명이 있을정도이니..

이게 바로 언덕이다.

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하지만 그 지역적 이점으로 인해,

수진 1구역, 신흥 1구역, 신흥 3구역, 도환중2구역 등등 지역 전반에 걸친 대규모 재개발이 진행 중이랍니다.

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작년에 엄마의 친한 친구분이 아들의 부동산을 마련해준다고 한 곳이 수진 1구역이었는데, 당시에는 추가 분담금 이슈가 터져서 프리미엄이 정말 저렴했습니다. 1억 후반도 있었고, 2억 초중반이 평균적인 프리미엄 가격이었어요.

이때 저도 매수를 고민했었는데 2032년까지 제 자본금이 묶이는게 너무 고민이 되었다. 실거주를 하는 것도 아니고,

이정도 금액이면 서울을 사는게 맞지 않냐는 생각에 청량리며 장위며 거여 마천이며 여러 재개발 지역들을 기웃거렸어요.

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그런데, 3월 중순 분당 소형 아파트들을 돌아다니고 몇 개월 새 2~3억씩 오른 것을 보아하니 일단 모든 지역이 올랐다는것을 체감했답니다. 그리고 일련의 생각들과 함께 구성남이 꽤 괜찮은 선택이라는 생각이 들었어요.

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1. 실거주의 편의성보다도 자산을 많이 불리고 싶었습니다.

2. 자산은 불리고 싶지만 그게 너무 오래 걸려선 안됐습니다. 시간도 돈이니까. 수진1은 2032년 입주 예정이고, LH의 컨소시움에서 진행하여 지연 가능성이 낮다고 판단했어요.

3. 추후 제 회사와의 거리를 생각했을 때 서울 재개발지역이나 호재가 있는 지역에서 출퇴근은 어려울 것 같았습니다.

4. 재개발 매물은 현재 아파트가 아니라 세낀 매물을 살 수 있고, 이주비 대출을 활용하면 일반 아파트보다 이자비용이 좀 더 저렴한 부분이 있어요.

5. 재개발은 추후 분담금을 내는 구조기에 미래의 제가 납부할수 있도록 시간을 벌 수 있습니다.

6. 제가 모든 재개발 지역을 분석하고 구매하려고하는 사이 가격은 오르니 적당히 괜찮아보이면 사는게 더 맞을 것 같았어요.

7. 현재 구성남 아파트 가격을 보니, 6년 후에 어느정도 마진은 가져갈 수 있어보였습니다.

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그 때 마침,

수진 1구역 급매물을 보게 됩니다.

제가 작년에 본 가격보다는 비싼 가격이었지만,

그당시 시세보다는 5~6천은 싸게 나온 매물이었어요.

26.03 기준 59 타입 프리미엄 4억 초중반대였고, 저는 프리미엄 3.8억대의 매물을 발견했답니다.​

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그래서 그날 바로 부동산에 전화를 돌렸어요.

쉬는 부동산이 많았는데, 다행히 그날 저녁에 바로 방문가능한 부동산이 있었어요.

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부동산에 올라온 가격보다 1500만원을 더 깍아주면

바로 구매하겠다고 매도자에게 얘기해달라고 부탁했고,,

안 판다고 하실까봐 조마조마했습니다.

제가 물어보긴했는데요,,, 깍아주심 안될까요,,,흑

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다행히 1000만원을 깍아주신다고 하였습니다.​

결과적으로 총 매수가 약 9억, 프리미엄 3.7억원으로 구매할 수 있었습니다.

작년보다는 1억 이상 비쌌지만,

당시로서는 최선이었었어요.

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그 다음날 계약금을 보내고,

자금 마련에 들어갑니다.

그동안의 주식을 다 팔아야했어요.

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그런데 4월에 이란 전쟁이 터졌습니다...

그동안 엄청난 최고가를 찍던 주식들이 급락하기 시작하죠.....(나한테 왜이래...ㅠ)

사이좋게 지내세요ㅠ

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4월도 조마조마했지만 다행히 중순쯤 종전되며 주식 또한 회복한 상태로 처분할 수 있었습니다.

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그리고 매도자분들과 계약서를 작성하는데 20년동안 보유하신 매물이었고, 다주택자라서 5.9 이전에 급매로 내놓으신 거였어요.

작년에 본 그 가격보다는 비싸지만, 작년~올해 초는 건강 이슈도 있고 실제로 부동산을 구매할 마음가짐을 가지지 못했습니다.

이러한 고민의 과정을 거쳐 하루 이틀새 결단을 내릴 수 있었던 것이라 생각해요.

26년 7월 기준으로 다시 수진 1구역 매물들을 보니, 프리미엄은 어느새 4억 후반으로 뛰어 있었습니다.

3월에 또 다시 구매를 망설이고 기회를 넘겼다면, 저는 지금 더욱 집값 상승의 불안에 시달리지 않았을까 싶네요.

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앞으로 분당 소형아파트가 더 오를수도 , 코스피가 더 오를수도 있을 것이지만, 그 당시 제가 할 수 있었던 최선의 선택이라 믿으며 약간의 자기합리화를 해봅니다.

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이제 다시 제로그라운드에서 차근차근 모으며 다음 스텝업을 준비해봅니다!

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