입지가 완벽한 강동구 아파트들 1부

강동구 암사동~고덕동을 다녀왔다. 입지가 완벽하다고 썼는데 설마 강남보다 잠실보다 좋냐?? 라고 반문하실 분들은 없으실거라고 본다.

정확히 쓰면 한강벨트에서는,일정 가격대에서는 입지가 완벽하다고 쓴거니 이렇게 이해를 해주시면 되겠다.

1부에서는 KB선도 아파트에도 들어가고 인기있는 가성비 학군지 대단지인 강동구 롯데캐슬퍼스트 그리고 이 아파트와 사실상 한단지 효과를 누리는 강동현대홈타운 그리고 길을 건너 명일고덕 라인에서 내년 하반기즘 이주예정인 리모델링을 추진하고 있는 고덕 아남 아파트를 둘러보았다.

8호선 암사공원역 1번출구로 나오면 바로 강동 현대홈타운 아파트가 나온다.

1번출구 나오자 마자 강동현대홈타운 후문까지는 1분거리다.

강동현대홈타운 아파트는 강동구 암사동에 위치해 있으며 2004년식 568세대. 용적률은 277%이고 주차는 1.2대를 준다.

평형구성은 25평,33평,42평 구성이고 주력평수는 33평(346세대)이다. 25평 부터 42평까지 모두 계단식 이다.

2004년식이고 학군이 옆에 롯데캐슬과 고덕동의 고덕래미안 힐스테이트 그리고 아남아파트와 함께 선호하는 명덕초를 간다. 중학교는 강일중을 주로 가는걸로 안다. 옆에 대단지 롯데캐슬도 명일중 or 강일중을 간다.(남자아이들은 배재중도 감) 강일중도 주변에 좋은 중학교가 많아서 그렇지 학업성취도 등이 좋은 중학교다.

휴일에 갔었는데 단지내에 애들이 많이 보였다. 애들끼리 또 엄마랑 아빠랑 놀고있는 초등학생들의 모습이 많이 보였다.

농구골대도 있다. 500여세대의 중소단지? 지만 있을건 다있다.

강일중쪽으로 나오니 바로 강동롯데캐슬이 나온다.

정식 이름은 강동롯데캐슬퍼스트. 2008년식 아파트고 얘하고 건너 프라이어팰리스는 잠실엘리트레파 등과 연식이 거의 같아서 형제뻘이다. 3,226세대 대단지고 주차대수도 넉넉하게 1.42대를 준다. 용적률은 276%이고 평형구성은 26평,34평,40평,44평,51평 그리고 60평까지 있다.

거대한 문주와 조경(특히 분수 정원?)이 멋있다. 상가도 크고 굉장히 활발하게 잘 돌아가는 편이다.

커뮤니티센터 증축 공사를 추진한다고 한다. 최근 잠실리센츠에 이어서 엘스도 커뮤니티센터 신설 및 확장을 추진하고 있다. 엘스 리센츠는 5천세대가 넘고 여기 강동롯캐만 해도 3천2백여 세대인데세대당 만원씩만 걷어도 3천2백만원이다. 10만원이면 3억2천만원. 100만원이면 32억이다. 규모의 경제가 이렇게 중요하다.

아까 현대홈타운보다 훨씬 대단지라 그런지 애들소리가 엄청 많이 들렸다. 초등학생들 뿐 아니라 중고등학생까지 골고루 많이 보였다. 그럴만도 한게 이가격에 이정도 퀄리티의 학군지 아파트를 구하긴 쉽지 않기 때문이다. 고덕역학원가도 도보권이고 말이다. KB선도 아파트50에도 당당히 이름을 올리는 이유가 명확히 있다는 것.

조경이 멋지다. 특히 분수공원과 산책로와 의자가 압권이다. 입주민들이 진짜로 휴식을 취하고 있다.

롯데건설이 당시 이를 갈고 조경을 한 느낌이다. 2008년식인데 연식 대비해서 보면 퀄리티가 좋다.

그리고 삼각형 모양의 암사근린공원도 단지내에 있다.

암사근린공원을 지나서 뒷동인 130동 124동 근처 조경도 조그만 분수와 함께 멋진 조경이 함께한다.

강동어린이집이 단지내에 떡하니 있다. 규모가 꽤 커보였다.

후문쪽에서 명덕초로 건너서 명덕초 명일중을 지나서 고덕 아남아파트로 간다.

아빠가 딸이랑 자전거타고 아들이랑 농구도 하고 이동네 아빠들은 애들이랑 아주 잘 놀아주는데

보기 좋다.

이제 명덕초 뒤로 보이는 아남아파트로 가기위해 명덕초와 명일중학교를 한바퀴 삥~ 둘러서 간다.

그렇다. 이제 양재대로를 건넜으니 여기는 강동구 암사동이 아니고 고덕동이다.

현재 강동구 명일고덕의 대장아파트인 그라시움도 고덕동이다. 고덕동이 지역에서 면적이 제일 크고 길쭉하게 생겼다.

빙~ 둘러서 고덕 아남아파트 정문으로 갔다.

고덕 아남아파트는 리모델링을 추진하고 있고 96년식, 807세대,용적률은 296% 이며 주차는 0.85대다. 명일고덕동 학군지에 84㎡ 을 지금 15~16억에 잡을 수 있다. 하지만 리모델링 이주가 내년 하반기 예정이라고 한다. 시공사는 삼성물산이고 단지명은 래미안 라클레프 라고 한다. 수직,수평증축이 포함되서 807세대에서 95세대 증가한 902세대로 다시 태어난다.

삼성물산이 리모델링한 단지가 아마 리모델링1호인 방배동 쌍용예가 바로옆 래미안 방배애버뉴 그리고 대치동 래미안 하이스턴 이정도가 생각이 난다. 아마 더 없을거다. 그리고 가장 최근에는 송파구 오금동에 오금상아2차 리모델링 시공사로 참여중이다.

정겨운 느낌의 구축이다.

년식대비 용적률이 높아서 리모델링을 진행하는거지만 리모델링이 진행되서 얼마나 더 살지는 모르겠지만 실거주적으로 나쁘다고 보긴 힘든 아파트다. 동네별로 특징이있다. 명일고덕동 암사동 같은 경우는 골고루 상품성이 있는 대단지 아파트들이 굉장히 많고 특히 구축의 경우 차기 대장주가 될 삼익그린2차 그리고 옆에 명일4인방(신동아,현대,한양,우성) 등 용적률이 낮고 사업성이 우수한 재건축들이 많아서 상대적으로 지금 보시는 고덕아남이나 고덕역 주변에 배재중고 바로 앞에 있는 배재현대 같이 용적률이 높은 아파트들이 상대적으로 안좋아 보이는 것이다.(주변대비하서) 다만 인기있는 학군지역 중에서도 전반적으로 용적률이 300%가 넘는 아파트들이 즐비한 동네에 고덕아남이나 배재현대를 갖다가 놓는다면?? 그동네에서는 인기 아파트가 될 수도 있다는 것이다. 명일 고덕동처럼 대단지신축+우량한 재건축들+우량한 대단지 준신축~구축아파트들+리모델링 아파트들 이 골고루 몰려있는 이런 동네가 좋은 동네다. 시세를 이끄는건 이런 동네에있는 대단지 신축들과 재건축이다.

상기에 롯데캐슬에서 언급한 KB선도 아파트50도 시세총액(시세*세대수)을 바탕으로 해당지역 주변에 영향이 강한 아파트들을 말하는 것 처럼. 이런 대단지 신축~준신축 재건축들이 동네 시세를 높이기에 용적률이 높은 지금 고덕아남아파트도 리모델링 사업성이 나온다는 걸 아셔야 한다.

즉 용적률만 높고 리모델링을 할 아파트들만 모여있는 동네보다 이렇게 주변에서 시세를 높여줄 우량한 신축 및 구축 재건축들과 시세가 연동되는 지역에 있는 용적률 높은 아파트는 상대적으로 유리하다는 것. 이 동네 주변 그라시움,아까 본 롯데캐슬퍼스트 그리고 삼익그린2차등 시세를 보셔라.

지하주차장으로 가본다. 리모델링 아파트를 매수하신다면 지하주차장이 원래 있고 없고의 차이도 상당히 중요하다. 지하주차장 땅파기 공사는 공사비가 생각보다 많이 들기에 지하주차장이 기존이 있고 없고는 리모델링 사업성에 상당한 영향을 준다.

지하주차장이 있지만 현재는 연결되어 있지는 않다.

여기까지 고덕아남을 둘러보고 옆에 바로 붙어있는 고래힐(고덕래미안힐스테이트) 고덕아이파크 그리고 고덕1구역 까지는 다음편인 2부에 쓰겠다.

지금까지 암사동,고덕동 일부를 둘러보았다. 건너편 명일동까지 안가도 중학교만 해도 명일중,강일중,배재중 까지 3개나 있고 고등학교는 선사고,배재고가 있다. 그라시움쪽이랑 명일동쪽으로 가면 초중고가 훨씬 많다.

거기에 한영외고까지 있으니 학원가가 이렇게 확장이 안될 수 가 없는거다. 대단지 아파트들이 즐비한 동네에 중산층이상 사람들이 많이 들어오니 당연한 결과다. 9호선 급행 고덕역이 생기는 부분또한 마찬가지다. 그리고 강동현대홈타운과 롯데캐슬도 바로 앞에 8호선이 생겨서 잠실 그리고 삼성역까지 접근성이 굉장히 좋아졌다. 올림픽대로 타기 좋은 부분 같은 도로교통도 원래 우수했다.

그리고 서울세종고속도로까지 개통되고 있다.

오늘은 여기까지 하고 고래힐부터 다음편 2부에서 마저 둘러보겠다.