입지가 완벽한 강동구 아파트들 2부

지난 1편에 이어서 고래힐,고덕1구역 그리고 고덕아이파크를 둘러보겠다.

동선은 하단과 같다.

고덕 아남아파트에서 바로 고래힐2단지 쪽으로 들어갔다.

최근 신축아파트들 이름을 뭐 시어머니 찾기 어려우라고 어렵게 짓는다는 둥 이상한 농담같지도 않은 농담을 하는 사람들이 종종 보인다. 근데 알고 보면 체계적이다. 그냥 태생의 기원? 을 아파트 이름에 쓰는 수준이다. 특히 지금 보시는 고래힐 처럼 컨소시엄으로 지은 단지들이 이름이 길 수 밖에 없는게 누가 지었는지는 식별이 가능해야 되는거니 말이다.

컨소시엄으로 지은 단지도 2개 시공사까지만 길지 3개시공사 이상 부터는 오히려 짧다.

시공사 2개인 경우

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예시1) 고덕 래미안 힐스테이트 = 고덕동에 삼성물산과 현대건설이 함께 지은 아파트.

예시2) 이문 아이파크 자이 = 이문동에 현대산업개발과 자이가 함께 지은 아파트.

예시3) 목동센트럴아이파크위브 = 신월동에 현대산업개발과 두산건설이 지은 중심지 같은? 아파트?

예시4) DMC래미안이편한세상 = 디지털미디어시티에 삼성물산과 대림건설이 지은 아파트

예시5) 디에이치 퍼스티어 아이파크 = 현대건설과 현대산업개발이 First Tier 로 지은 아파트?

그리고 가장 단순하고 유명한? 마포래미안푸르지오도 마찬가지다.

시공사가 3개 이상인 경우

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예시1) 엘스(대림건설,삼성물산,현대건설,현산) = Living,Loving,Leading 의 L3개를 따서 L's

예시2) 헬리오시티(현산,삼성물산,현대건설) = 헬리오라는 단어는 빛,태양 이라는 접두사로 빛의 단지라는 뜻.

예시3) 포레온(현대건설,현산,대우건설,롯데건설) = 포레(forest)+ 한자 따뜻할(온)+평온할(온)

의 합성어로 숲에 위치한 따뜻하고 평온한 주거지역이라는 뜻이다.

개인적인 작명점수 1등은 공동1등인데

엘스하고 포레온을 주고싶다. 이유는 단 2글자와 3글자에 저렇게 깊은 뜻 들을 영어 앞글자만 따서 ,영어+한자의 접목으로 그 의미전달을 확실히 했다는 부분이 1등을 준 이유다.

그리고 시공사가 1개거나 아까 헬리오시티처럼 아예3개가 넘어버리면 오히려 단지명이 짧아질 수 있다. 아무튼 이런 단지들을 줄임말로 많이들 부르는데 지금 나오는 고래힐 도 입에 착착 감기는 단지명 중에 하나이다. 참고로 필자가 과거에 특정 브랜드의 단지 줄임말 장난글? 을 올린적이 있다. 과자(과천자이) 남자(남천자이) 고X(고덕자이) 강헤자(강동헤리티자이) 왕자(왕십리자이)등등 나온다. 자이라는 브랜드 이름 특성상 줄이면 재밌는 네이밍이 많이 나온다.

"제가 부산 출신인데 부모님은 남자(남천자이)에 사시구요. 저는 서울에 와서 결혼해서 왕자(왕십리자이)에 삽니다. 형은 과자(과천자이)에 살구요."

라고 할 사람도 어딘가에 있을 수 있다.

고덕래미안힐스테이트는 2016년식에 3,658세대 이며 용적률은 249% 주차는 1.67대를 준다. 평수는 24평 부터 34평 그리고 40평대부터 79평까지 심지어 테라스까지 포함해서 아주 다양하게 구성 되어있다.

문주가 하늘컬러랑 똑같다.

벌써 고래힐도 지은지 10년이 되어간다. 시간이 진짜 빠르다.

1단지쪽 저층 테라스동들의 모습이 보인다. 24평도 테라스가있다. 그리고 1단지에 정원 테라스가 몰려있다.

이제 고래힐 1단지 건너편 고덕1구역(가칭,신속통합기획 추진준비중)으로 향한다.

고덕1구역은 신속통합기획 추진준비중이다. 중요한 포인트는 신통으로 지정되면 법적으로 토허제를 피해가는 4층이하 연립이지만 신통이라서 토지거래허가구역으로 묶인다는 것이다. 즉 실거주를 해야한다. 아마 필자 기억에 비아파트가 토허제로 묶인 첫 사례는 과거 20년도에 잠삼대청에 이어서 21년도에 압여목성 토허제로 묶을때 압여목성에서 성을 담당하는 성수전략정비구역 이었다.

당시 압여목성에서 여의도와 목동은 재건축 단지들만 그리고 성수전략정비구역만 토허제였다. 즉 목동이나 여의도의 비재건축 그리고 성수동의 전략정비구역이 아닌 곳들은 토허제가 아니었다.

가칭 고덕1구역이 잘 진행되면 고래힐과 고덕아이파크 바로 옆에 딱 붙어서 분명 잘 될 위치인데

여기는 과거에 재개발을 추진하다가 2017년 ,2024년 두번이나 좌초가 되었던 지역이긴 하다.

이유는 당연히 반대세력 때문인데 이 지역에 상권이 꽤 활성화 되어있고 특히 단독비율이 많다.

돌아만 다녀봐도 단독주택이 많다는게 느껴진다.

참고로 22~24년 공공재개발 후보지로써 신축 착공제한이 걸렸었다. 그러나 지금은 신축이 가능하다.

특히 조심해야 될 부분은 선분양을 받아야 하는 신축빌라 매입이다. 왜냐하면 만약 권리산정기준일 이후에 준공승인이 나는 매물이면 현금청산을 당하기 때문이다. 만약 매수한다면 약정으로(권리산정일 이후 준공시 계약해제) 미리 대비 하시는게 현명하다. 입지는 좋은데 과거 두번이나 엎어진 이력을 통해서 일종의 도박수? 라고 볼 수도 있다. 모든게 하이리스크 하이리턴이니 어쩔 수 없지만 필자는 그래도 최소 정비구역지정이 되거나 조합설립이 된 안전한 매물을 잡으시라고 권하는 사람이지만 중요한건 여기는 정비구역 지정이 되면 토허제가 걸려서 애매하다.

즉, 지금 사면 갭투가 가능하지만 정비구역 지정되고 토허제 걸리면 실거주를 해야한다. 주택임대사업자를 내거나 경매라는 방법으로 토허제를 넘을 수 있지만 통상적이지는 않다.

돌아다니다가 유서가 깊은 안내판? 을 발견했다.

2011년12월에 준공된 고덕아이파크가 지도에 표기 되어 있고 2016년 12월 준공인 고래힐의 전신인 고덕시영아파트가 떡하니 써 있으니 이 지도는 2012년~2014년 사이 언젠가 만들어진게 아닌가 뇌피셜로 읊조린다.

이제 건너편에 있는 방금 언급된 2011년 12월에 준공된 고덕아이파크를 보러 간다.

고덕아이파크로 왔다. 1,142세대 주차는 1.77대를 주고 용적률은 240%인 2011년식의 이제 준신축이라고 불러도 되는 아파트다. 평수는 24평,34평,44평,54평,64평 구성이다.

2011년도에 지었지만 깨끗하게 관리가 잘 되어있고 잘 지은 아파트로 보인다. 주차도 넉넉하고 학군도 나쁘지 않고 초품아에 고덕역도 인접해서 실거주 만족도가 좋을 것 같다.

재건축도 복잡하고 몸테크는 싫으시고 신축은 너무 비싸시면 이런 준신축이 답이 아닐까 싶다.

고덕아이파크는 묘곡초 초품아다. 단지와 딱 붙어있다.

묘곡초는 고덕아이파크와 완전히 붙어있다. 부모들의 마음이 여기서 동할듯. 114동 인기 많을 듯 하다.

아이파크 바로 앞에 공무원 아파트 재건축 부지와 배재현대가 보인다.

강동구 지난편 부터 암사동과 이어지는 고덕동 라인을 살펴보았다. 건너편 명일동에 삼익그린 2차 ,명일4인방 그리고 고덕주공9단지 같은 재건축 사업성이 충분한 좋은 재건축들이 즐비해있고

고덕동에는 고덕명일 현재 대장주 그라시움이 있고 건너편 상일동에는 아르테온과 기타 신축들이 쭉 이어져있다. 이곳들도 블로그에 담고 싶었지만 이미 너무 유명하고 가볼사람들은 다 가본 유명 아파트들이라 가지 않았다.

고덕역에 9호선 급행이 들어오면 이 지역의 가치가 훨씬 높아질거고 이미 작년에 입주한 고덕비즈밸리가 인접해있고 상일동에 위치한 삼성E&A와 삼성물산 본사도 있어서 자족도시로써의 기능도 갖추고 있다. 거기에 서울세종고속도로 호재까지 더하면 이미 학군과 학원가는 갖추고 있어서

확실한 강남4구(택지개발지구 계획도시)의 전형적인 모습을 더욱 완벽히 갖추게 될 지역이다.

여기에 삼익그린2차 같은 재건축 대어가 한방 쏴주고 또 명일4인방이 고덕주공9단지가 재건축되서 한방씩 더 쏴주고 옆에 있는 사업성이 매우 우수한 상일동 고급빌라들 통합재건축도 재건축 되서 또 한방 쏴줄수 있는 지역이라 이지역의 시세천장의 상방은 상당히 열려있다는 부분도 포인트다.

삼익그린2차는 규모를 보나 뭘로보나 재건축 되면 강동구 전체에서 올림픽파크포레온 다음으로 NO.2가 될 아파트고(사실 포레온은 탈강동구급 아파트라 비교대상이 송파의 헬리오나 올선 파크리오등이라 삼그2차가 현실적인 강동구 대장이 될 듯) 기타 재건축 아파트들도 입지가 우수해서 이지역 시세를 더더욱 탄탄히 이끌어 갈 아파트들이라고 보인다.

거기에 배재중,한영중,명일중,고덕중을 비롯 배재고,한영고,강동고,광문고,명일여고 등등 그리고 한영외고까지 학교가 진짜 많고 학원가도 잘 발달되어 있다.

앞으로 실거주성과 투자성이 골고루 좋아지는 동네라고 보인다.

여기서 재건축을 사면서 애를 키우면 투자와 실거주가 동시에 해결되고 신축이나 준신축을 사도

드라마틱한 투자성은 안나와도 동네 시세 상승분 만큼은 먹고 가면서 실거주 만족도까지 챙길 수 있으니 말이다.