강동구 상일동 고급빌라 통합 재건축 단지들 임장(토허제X)

지난번 강동구 1편,2편에 이어서 마지막으로 강동구 상일동 고급빌라들 통합 재건축을 진행하는(정확히는26년 4월 조합설립추진위원회 승인 고시가 나온) 강동구 상일동에 위치한 인접한 고급빌라 단지들인 현대,삼성,우성,효성,대림(위치상 좌→우 기준)을 통합 재건축 한다는 내용이다.

용적률이 90% 전후인 2종일반주거지역들 이지만 평균대지지분이 가장 큰 단지기준(대림빌라)60평에 육박하는 곳 말고도 최소 평균지분이 39평부터 시작하고 보통 45평정도 되는 믿기 쉽지 않은 지분이다. 자동차로 치면 500마력 80토크 같이 비현실적인 느낌이 아닐까 싶다. 그래서 가격이 상당히 있다. 최소 26억 부터 호가가 형성.

솔직히 약간 디테일이 다르지만 거의 비슷비슷한 느낌이다. 년식은 가장 빠른 단지가 현대빌라(86년식) 이고 가장 젊은? 단지는 대형평수 비율이 많아서 평균지분도 가장 많은 대림빌라(92년식)이다. 주차는 세대당 1대정도 나온다고 한다.

삼성빌라가 먼저 나오는데 필자가 갔다온지 시간이 좀 지났고 다 비슷한 붉은 벽돌 단지들이라서

단지명을 잘못 기재해도 이해하고 봐주시길 바란다.(어짜피 통합이다)

그리고 각 단지들 마다 복층 매물도 있다.

통합재건축이 말처럼 쉬운게 아니긴하다. 통합재건축 성공사례는 극히 드물다. 래미안 원베일리,메이플자이 그리고 가장 최근에는 잠실르엘 정도가 기억이 난다. 통합재건축이 쉽지 않은 이유는 가진 자산의 가치의 이질감이 커서 인데 개인적으로 상일동 고급빌라들도 개별적으로 보면 지분차이도 크긴 하지만 워낙 지분이 풍부해서 이견이 있더라도 가진게 다 많은 편이니 상대적으로 합치가 잘 되지 않을까? 란 개인적인 생각이 있다. 곳간에서 인심나는거다.

이번에 이 단지들을 보시면서 아셔야 될 부분이 있다.

바로 토지거래허가제를 법적으로 피해가는 물건이라는 거다. 토허제는 아파트만 적용이 된다.

4층이하의 연립 그리고 상업지역에 지어진 주상복합들 중 대지지분이 15㎡ 이하인 물건들은 토허제를 피해가서 갭투자가 가능하다.(상일동 말고 타지역에도 잘 찾아보시면 토허제를 피하면서 소유가치가 우수한 부동산들이 재개발 말고도 꽤 많다. 힌트를 드리자면 일원동에 광장동에 분당에 광명에 그리고 상업지 주상복합은 여의도에 용산에 강동구에 그리고 청량리 등지에 있다. 꽤 많네??)

다만 주의하셔야 할 부분은 토허제를 회피하는 거지 조정대상지역을 피해가는게 아니라는 것. 원래는 상생임대인 비과세를 통해서 조정대상지역의 비과세 요건인 2년 실거주를 대체 할 수 있었지만 이번년도 12월을 끝으로 상생임대인 제도도 더이상 안할 가능성이 높다.

그렇다면?? 현실적으로 방법은 2가지다.

↓

1.갭투자를 한 다음에 재건축 끝까지 기다린다.

2.갭투자를 한 다음에 긍정적인 사고방식으로 나중에 시장 정상화를 기다린다.(전세퇴거대출 1억한도 풀릴때까지 혹은 상생임대인 제도가 계속 된다는 희망을 갖거나 언젠가 다시 가능하다는 믿음)

다만 상일동 고급빌라같이 낡은 재건축 특성상 갭이 크다. 최소 20억은 든다.

그래서 현금부자들 말고는 매수하기가 쉽지않다. 가장 위너는 작년25년 10월15일 대책전에 강동구가 조정대상지역이 지정되기 전에 갭으로 매수한 사람들이겠다.

그리고 여기 상일동 고급빌라는 재건축을 추진하니 또하나 신경써야한다.

바로 투기과열지구 조합원지위승계 요건이다.

5년거주10년보유 요건 혹은 3년 유예매물(다음 단계로 진행이 3년간 안될시 3년 보유만 해도 승계가능) 이 대표적인 요건이다. 즉 비과세를 받는 부분 뿐 아니라 매도 타이밍도 불리하다는 것.

그리고 이건 투기과열지구 지정 전 25년 10월15일 전에 매수한 사람도 해당된다.(1주택자 기준 조정지역전에 갭투자를 한 사람은 2년 보유가 비과세 요건이 되지만 재건축 조합원 지위승계는 별개다)

지금 여기는 조합설립은 안되었으니 지금 매수시에는 상관이 없지만 내가 매도 할때에도 투기과열지구가 유지가 되면서 조합설립인가가 나온 이후 라면 내가 조합원지위승계 요건을 갖춰야 된다.

시끄럽지 않고 고요하다. 강동 아름숲과 명일 근린공원이 둘러싸고 있어서 공기도 좋다. 하지만 인근에 인프라가 없지 않다. 조금만 걸어나가면 고덕역 학원가도 있고 강동경희대 병원 그리고 이마트등 좀 걷지만? 있을건 다있다. 그리고 9호선 연장역사도 인근에 생기고 한영중고와 한영외고는 바로 뒤에 위치한다.

엘레베이터는 없는 빌라들이지만 3층까지 걸어가는게 뭐가 힘들까?? 지분이 40평이 넘는데 말이다. 단순하게 말하면 상일동 땅부자가 되는 거다. 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안) 공람을 보면 재건축이 되면 2종일반주거지역 조례상 용적률 법적상한250% 이하인 249%로 신축을 할 계획인데 동일평형 신청시 최소 수억 환급이고 적은 평형을 신청하면 10억가까이 환급도 가능 할 수 있다.

공사비 증액 이슈에 휘둘리지 않을? 문자그대로 핵심지의 가치 있는 땅이 인플레이션을 헷지한다는걸 보여주는 예시이다.

막말로

"공사비 오르라고 그래~! 어짜피 우린 안낼걸?? "

이라고 해도 되는 땅부자 빌라들.

다만 단점도 있다. 우선 초등학교가 멀다는 것 과 단지 바로 인근에는 인프라가 부족하다는 것이다.(대림 빌라인가 어디에 동네 슈퍼가 하나 있긴 했다) 근데 인프라까지 완벽했다면 최소 30억이상은 불렀을거다. 그리고 갭투자시 너무 큰 대형평수들 60평대 70평대 이상에 전세 수요가 얼마나 될지? 전세난이라서 있겠지만 평수대비 전세가를 많이 못받을 수 있고 관리비가 그렇게 안비싸다고는 하는데 70평대면 그래도 아파트대비 좀 더 나오지 않을까? 하는 생각이 든다.

아무튼 학군이 받쳐주고 9호선이 근처에 생기고 인프라도 집 코앞에 없다는거지 주변에 갈만한 동네여서 실거주적인 안정성이 충분히 뒷받침 된다고 판단이 된다.

다만 매수를 고려하신다면 상기에 언급드린 비과세 부분(실거주요건) 과 재건축이 진행 될 시 조합원 지위승계요건등 면밀히 검토하시고 시나리오를 짜보시고 매수를 하시기 바란다.

만약 애들이 중고등학생인데 돈도 되시는 분들이라면 투자겸 실거주로 눈여겨 볼 만하다.

세상은 역시 아는만큼 보인다.

비관론자는 모든 기회에서 어려움을 보고

낙관론자는 모든 어려움에서 기회를 본다 .

-윈스턴 처칠-