오세훈표 재개발·재건축 뜨나...강북 유망주는 어디

오세훈 서울시장이 6·3지방선거에서 5선에 성공했습니다. 부동산 규제로 위축됐던 서울 재개발·재건축 시장에 다시 기대감이 번지고 있습니다.

다시 오세훈 서울시장을 맞아 재건축·재개발 유망지역이 어디일까요. 당장 주목받는 곳이 지난 2월 오 시장이 공개한 '핵심공급 전략사업' 85곳입니다. 2028년까지 착공이 가능한 곳들입니다. 전략사업 중에서 강북 기대주들을 모아봤습니다.

오세훈표 정비사업, 무엇이 달라지나

오 시장은 3기·4기 시정에서 서울 정비사업 기간을 평균 18.5년에서 12년으로 6.5년 단축했습니다. 그 핵심 수단이 '신속통합기획(신통기획)'입니다. 5기에서는 착공·입주까지 전 과정을 빠르게 잇는 '쾌속정비사업' 체계를 공약했습니다. 오 시장은 선거 기간 "앞으로 4년은 사업 초기부터 착공과 입주까지 전 과정을 속도감 있게 연결하겠다"고 밝혔습니다. 2031년까지 서울 전역 31만호 착공이 목표입니다.

지금 뜨는 곳

① 한남3구역 — 철거 끝낸 '재개발 끝판왕'

용산구 한남동 일대 5988가구 규모로 현대건설이 '디에이치 한남'을 짓는 서울 최대 재개발 사업입니다. 사업비만 7조원에 달합니다. 2025년 이주를 100% 마치고 현재 철거가 진행 중이며, 2029년 준공이 목표입니다. 85곳 가운데 사업 단계가 가장 앞서 있어 '리스크가 낮은 대신 진입가가 높은' 대표 구역입니다.

가격은 이미 상당히 올라 있습니다. 부동산 업계에 따르면 전용 84㎡ 입주권은 40억~45억원 수준에 형성돼 있고 매물 자체가 귀합니다. 올해 2월 경매에서는 철거 중인 조합원 물건이 낙찰가율 144.88%를 기록하며, 권리가액(약 15억9000만원) 대비 프리미엄만 33억4000만원에 달했습니다.

② 노량진뉴타운 — 여의도·강남 동시 접근 '벨트 완성'

동작구 노량진동 일대 8개 구역이 동시다발로 진행되는 대형 뉴타운입니다. 1·9호선 더블 역세권에 여의도·강남 접근성이 모두 뛰어나 강북 재개발 중 손꼽히는 입지입니다. 이미 착공한 4·5·7구역에 더해, 가장 큰 1구역(2992가구)이 2027년 착공 예정으로 85곳에 포함됐습니다.

노량진1구역은 평지 위주 지형에 2992가구 규모로 뉴타운 '대장주'로 꼽힙니다. 다만 조합 내분으로 사업이 한때 지연되며 설계 변경과 분담금 증가 부담이 있었던 점은 유의할 대목입니다. 이미 착공한 노량진6구역의 경우 2025년 공사비가 3.3㎡당 495만원에서 739만원으로 약 49% 증액된 사례가 있어, 노량진 전반의 공사비 상승 압력을 보여줍니다.

평지 입지의 1구역이냐 초역세권·한강 조망의 3구역이냐를 두고 투자자 고민이 갈립니다. 두 구역 모두 2026년 이주·착공 단계 진입 시 프리미엄 상승이 기대되나, 사업 속도에 따른 변동성이 존재한다는 점을 염두에 둬야 합니다.

③ 이문4구역 — 이문·휘경뉴타운의 '마지막 대장주'

동대문구 이문동 86-1번지 일대 3502가구 규모로 2027년 착공 예정입니다. 외대앞역·신이문역 역세권에 중랑천 조망을 독점하는 입지여서, 이문·휘경뉴타운을 마무리하는 대장주 후보로 꼽힙니다. 주변 신축 단지들이 모두 완성된 상태에서 입주하게 된다는 점이 장점입니다.

이문4구역은 이문·휘경뉴타운 가운데 진도가 가장 늦었던 대신 사업성이 좋다는 평가를 받습니다. 사업시행인가 당시 전용 84㎡ 추정분담금이 약 10억원 수준으로 거론된 바 있습니다. 현재 해체(철거) 작업 단계에 진입한 것으로 파악됩니다. 한남·강남권 대비 진입 문턱이 낮아, 상대적으로 자금 여력이 크지 않은 실수요·투자자가 접근해 볼 만한 구역입니다.

④ 갈현1구역 — 은평 마지막 매머드급 재개발

은평구 갈현동 300번지 일대로, 올해 5월 통합심의를 통과하며 용적률 상향으로 당초 4116가구에서 4467가구로 규모가 커졌습니다. 2026년 착공 예정으로, 85곳 중 한남3에 이어 두 번째로 큰 공급 물량입니다.

갈현1구역은 2018년 1월 24일 이전 사업시행인가를 신청해 관리처분인가 이후 매수해도 입주권을 받을 수 있는 구역입니다. 강남 등 중심 업무지구까지 거리가 다소 멀다는 점은 약점이나, 4000가구 넘는 대단지가 흔치 않은 만큼 은평구 새 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 높습니다. 인근 대장주인 녹번역 e편한세상캐슬 시세 수준에 근접할 것으로 전망됩니다. 한남·노량진 대비 진입가가 현저히 낮아 강북권 실속 투자처로 분류됩니다.

'속도 빠른 곳'은 어디 — 착공 앞당겨진 사업장 주목

서울시는 85곳 중 62곳의 착공 시기를 최대 1년까지 앞당겼습니다. 대표 사례가 노원구 상계2구역(2200호)으로, 당초 2029년 7월 착공 예정이던 것이 2028년 9월로 10개월 빨라졌습니다.

은평구 불광5구역(2387호)은 해체계획서 간소화와 구조·굴토 통합심의를 통해 착공이 3개월 단축됐습니다. 사업이 늦어질수록 금융비용이 불어나는 정비사업 특성상, '착공 일정이 앞당겨졌다'는 것은 그 자체로 강력한 호재 신호입니다.

투자 전 체크포인트

첫째, 사업 단계가 곧 리스크입니다. 같은 85곳이라도 이주·철거 단계(한남3)와 관리처분·조합 단계(개포주공5, 일부 노량진)는 투자 성격이 완전히 다릅니다. 단계가 앞설수록 불확실성은 작지만 진입가는 비싸고, 단계가 뒤처질수록 차익 여지는 크지만 시간과 변수가 많습니다.

이주비·지위양도 규제는 아직 살아있습니다. 서울시의 3년 한시 완화 건의는 아직 정부가 수용하지 않았습니다. 매수 전 해당 구역의 투기과열지구·지위양도 제한 적용 여부와 LTV 한도를 반드시 확인해야 합니다. 25억원 초과 고가 입주권은 대출이 사실상 막혀 현금 동원력이 관건입니다.

셋째, 공사비 상승과 분담금 증가를 계산에 넣어야 합니다. 노량진6구역 공사비가 49% 오른 사례처럼, 최근 공사비는 몇 년 새 30% 이상 뛰었습니다. 추정분담금은 관리처분 단계에서 확정 분담금으로 바뀌며 늘어나는 경우가 많습니다. 권리가액과 추정분담금을 더한 '실제 총투입액'을 기준으로 안전마진을 따져야 합니다.

넷째, 서울시 지원은 촉매일 뿐 사업성의 본질은 입지와 용적률입니다. 신속착공 패키지나 이주비 융자는 속도를 높이는 촉매이지 수익을 보장하지 않습니다. 결국 현재 용적률과 법적 상한(제2종 200%·제3종 300%) 사이의 격차, 주변 시세, 분양가 상한제 적용 여부가 수익성의 뼈대를 이룹니다.

오세훈 시장의 5선은 서울 정비사업에 새 추진력을 더할 것이 분명합니다. 그러나 중앙정부와의 규제 갈등이 풀리지 않으면 착공 일정표를 아무리 앞당겨도 현장의 자금 병목은 이어집니다. 투자자는 사업 단계·규제·분담금이라는 세 개의 자를 들고 냉정하게 재단한 뒤 진입 시점을 정하는 것이 현명합니다.