사업단계별로 돈 버는 재건축·재개발 '세테크'

새 아파트를 받으면 큰돈을 벌 수 있다는 기대로 재건축·재개발 사업에 뛰어들었다가, 막상 준공 후 세금 고지서를 받아 들고 '남는 게 없다'며 허탈해하는 조합원이 적지 않습니다.

재건축·재개발의 세금 구조는 일반 부동산 세금과 비교할 수 없을 만큼 복잡합니다. 취득세·양도세·종합부동산세·상속세·증여세가 뒤엉키는 것은 물론, 도시정비법과 세법이 맞물리면서 어느 단계에 어떤 결정을 내리느냐에 따라 세금이 수억원씩 달라집니다. '조합설립인가 전이냐, 이후냐', '관리처분 전에 파느냐, 준공 후에 파느냐', '1+1 분양신청을 하느냐, 마느냐'처럼 한 번의 판단이 10년 후 세금 지형을 완전히 바꿔놓습니다.

세금의 복잡성은 여기서 그치지 않습니다. 지난 10일 양도세 다주택자 중과가 재개됐고, 이재명 정부는 고가주택·다주택자를 겨냥한 보유세 강화 신호를 잇따라 보내고 있습니다. 여기에 상속세 제도 개편 논의까지 겹쳐, 지금 이 순간에도 절세 전략의 판이 흔들리고 있습니다. 재건축·재개발 조합원이 가장 많이 묻는 세금 핵심 질문을 Q&A로 정리했습니다.

사업 단계별 세금, 언제 무엇을 결정해야 하나

Q. 절세 타이밍이 따로 있나요?

"있습니다. 조합설립인가 전이 황금 타이밍입니다. 투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후부터 명의변경이 원칙적으로 금지됩니다. 그 이전에 배우자·자녀에게 지분을 증여해두면 향후 상승분에 대한 세금 부담을 크게 낮출 수 있습니다. 1세대 1주택자로서 5년 이상 거주·10년 이상 보유한 경우라면 양도·증여 어느 쪽이든 자유롭게 선택할 수 있습니다. 토지거래허가구역 매수자는 실거주 요건을 먼저 확인해야 합니다."

Q. 이주 기간에 집을 사야 하는데, 세금 혜택이 있나요?

"사업시행계획승인 이후 취득한 대체주택은 비과세가 가능합니다. 단, 요건이 까다롭습니다. 취득 당시 1주택 1세대여야 하고, 대체주택에서 1년 이상 거주한 뒤 준공 후 3년 내 양도하면서 새 아파트에도 1년 이상 거주해야 비과세가 인정됩니다. 세 가지 요건 중 하나라도 빠지면 비과세가 깨집니다."

Q. 관리처분인가 이후 입주권을 팔면 세금이 많이 나오나요?

"입주권 양도는 세금 측면에서 매우 불리합니다. 철거 후에도 입주권은 보유 주택 수에 포함돼 다주택자는 중과세 대상이 됩니다(보유세는 예외). 팔아야 한다면 관리처분인가 전이나 준공 후가 세금 부담을 낮추는 방법입니다. 토지거래허가구역 해당 여부도 사전에 확인해야 합니다."

Q. 공사 중에도 재산세·종부세를 내야 하나요?

"공사 기간에는 주택분 재산세 대신 토지분 재산세만 부과됩니다. 종합부동산세는 신탁 후 3년 내 철거 조건을 충족하면 사전에 과세 제외 신청을 할 수 있습니다. 이 신청을 빠뜨리면 공사 중에도 종부세를 낼 수 있으니 반드시 챙겨야 합니다.}

'1+1' 분양, 세금도 두 배로 느나

Q. '1+1' 분양신청으로 자녀에게 아파트를 줄 수 있다는데, 세금 문제는 없나요?

"세금 함정이 있습니다. 반드시 사전 검토가 필요합니다. 1+1 제도는 한 조합원이 아파트 두 채를 공급받을 수 있는 제도입니다. 추가로 받는 1채는 전용 60㎡ 이하만 가능하고, 이전고시 후 3년간 매매·증여·분할이 금지됩니다. 이 기간 동안 2주택자로 분류돼 보유세와 양도·증여·상속세 중과세를 그대로 감수해야 합니다. 다만 가격이 낮을 때 자녀에게 지분을 사전 증여한 뒤 공유물 분할을 통해 각각 1세대 1주택 세제 혜택을 누리는 절세 전략도 활용할 수 있습니다. 한번 정하면 약 10년간 재산권 변경이 어려운 만큼 자금 여력·가족 구성원 수·세금 부담을 종합해 결정해야 합니다."

Q. 준공되면 취득세가 얼마나 나오나요?

"세대당 약 1000만원 내외입니다. 공사비가 평당 1000만원이고 40평 규모라면, 공사비 합계 4억원에 취득세율 3.16%를 적용해 약 1264만원이 나옵니다. 준공 후 2개월 내 납부해야 하며, 2주택 중과세는 없습니다. 조합원 환급금도 양도세 과세 대상이지만, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 세금을 안 낼 수 있습니다."

Q. 새 아파트를 팔 때 양도세를 줄이는 방법이 있나요?

"1세대 1주택자라면 장기보유특별공제가 핵심입니다. 보유 6년차부터 10%씩 늘어나 20년 이상이면 최고 70%까지 공제받습니다. 취득가 10억원인 주택을 30억원에 팔 때(양도차익 20억원) 10년 이상 보유·거주한 1주택자의 예상 양도세는 약 7000만원입니다. 반면 다주택 중과 상태에서는 같은 조건에서 세금이 약 20억원까지 치솟습니다. 종부세도 1주택자는 공시가격 12억원 초과분에만 부과되며, 고령자·장기보유자는 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 줄일 수 있습니다."

상속·증여, 언제 어떻게 해야 하나

Q. 지금 자녀에게 증여하는 게 나을까요?

"가격이 낮을 때 증여하는 게 절세 측면에서 유리합니다. 단, 명의변경 금지 시점 이전이어야 합니다." 증여세는 증여 시점의 시가 기준으로 부과됩니다. 현행 공제 한도는 배우자 6억원, 자녀 5000만원(결혼·출산 전후 2년 이내 1억원 추가)으로 10년에 한 번 활용할 수 있습니다. 손자녀 5000만원, 미성년 손자녀 2000만원, 사위·며느리 1000만원입니다. 공제 한도를 최대한 활용해 분산 증여하는 것이 핵심 전략입니다.

Q. 상속세 부담을 줄이려면 어떻게 해야 하나요?

"상속 10년 이전에 사전증여를 실행해야 합니다." 사전증여 재산은 상속 개시일로부터 10년 이내 것만 합산됩니다. 10년 전 증여를 마치면 상속세 계산에서 빠집니다. 순재산 20억원이면 약 2억4000만원, 30억원이면 약 6억4000만원, 50억원이면 약 15억4000만원의 상속세가 예상됩니다. 증여·상속 시 시가보다 낮은 감정평가를 선택하면 세금을 줄일 수 있지만, 그 감정평가액이 나중에 양도세 계산의 취득가액이 되므로 지금 줄일지, 나중에 줄일지 득실을 함께 따져야 합니다.

절세는 '아는 것'만으로는 부족하고 '적기에 실행'해야 효과가 납니다. '똘똘한 한 채' 전략을 선택하면 양도세·취득세·종부세·재건축부담금이 모두 낮아지고 대출 한도는 늘어납니다. 반면 다주택자 전략을 유지하면 모든 세금이 오르고 대출은 막힙니다. 자신의 자산 상황과 미래 계획에 맞는 선택이 결국 수억원의 차이를 만듭니다.

집값 상승, 세금 절감, 삶의 질 향상이라는 재건축·재개발의 세 가지 목적을 모두 누리려면, 사업 단계별 세금 지도를 손에 쥐고 미리 움직여야 합니다.