코스피 7,500 시대의 가장 큰 수혜는 결국 0000

어제 한국 코스피가 역사적 고점인 7,500선을 돌파했다.

불과 얼마 전까지만 해도 “코스피 5,000”조차 뜬구름 잡는 이야기처럼 들렸는데, 이렇게 짧은 시간 안에 7,500을 넘어설 줄 누가 예상했을까. AI 붐과 함께 반도체 업황이 이 정도로 폭발할 것이라고 확신했던 사람도 많지 않았을 것이다. 아마 지금쯤 “젠슨 황이 한국 와서 깐부 회동할 때 전 재산을 몰빵했어야 했는데…”라며 땅을 치고 후회하는 사람들도 있을 것이다. 반면 한편에서는 은근한 미소를 지으며 이 상승장을 즐기는 사람들도 존재한다.

현재 한국 증시는 전 세계 주요 시장 가운데서도 압도적인 수익률을 기록하고 있다. 삼성전자는 아시아 기업 가운데 두 번째로 시가총액 1조 달러 클럽에 진입하는 역사적인 순간을 만들었고, 반도체의 또 다른 축인 SK하이닉스 역시 삼성전자와의 시가총액 격차를 빠르게 좁히고 있다. 이제는 “또 다른 1조 달러 기업이 한국에서 나오는 것 아니냐”는 말까지 나온다.

기업들의 매출과 이익이 폭발적으로 증가하자 성과급만으로 아파트 한 채를 살 수 있다는 이야기까지 들린다. 믿기 어려운 이야기 같지만, 실제로 이익의 일정 비율을 성과급으로 배분하는 구조에서는 일부 직원들이 수억~수십억 원대 보상을 받을 가능성이 거론되고 있다. 사장의 성과급 규모가 수십억 원대에 이를 것이라는 기사도 등장했다.

지금 한국 자본시장을 보면 부동산 시장의 침체 분위기와 별개로, 오히려 “백만장자의 시대”가 열리는 듯한 느낌마저 든다. 과거를 돌아보면, 이렇게 단기간에 백만장자의 수가 급격히 늘어난 시기에는 공통점이 있었다. 결국 그 유동성이 부동산 시장으로 흘러 들어갔다는 점이다.

2000년대 중후반 한국 역시 IT·수출 호황을 겪었다. 삼성전자, 현대차, 조선·화학 대기업들이 엄청난 이익을 창출했고, 성과급·스톡옵션·자사주 등을 통해 대규모 현금 흐름이 발생했다. 그리고 그 돈의 상당 부분은 강남 아파트, 압구정 재건축, 분당 등 핵심 부동산으로 향했다.

이 현상은 한국만의 이야기가 아니다. 미국 역시 마찬가지였다. 2010~2021년 미국 빅테크 시대에는 엔비디아, 애플, 구글, 메타, 테슬라 같은 기업들이 폭발적으로 성장했고, 신규 백만장자와 스톡옵션 부자들이 대거 등장했다. 그 결과 샌프란시스코와 실리콘밸리 일대는 물론, 텍사스 오스틴 같은 신흥 테크 도시까지 부동산 가격이 급등했다. 당시에도 많은 사람들이 “기술주 버블이니 이제 부동산 시대는 끝났다”고 말했지만, 실제로는 기술주 상승으로 만들어진 현금이 결국 부동산으로 이동하는 패턴이 강하게 나타났다.

인간은 일정 수준 이상의 자산을 축적하게 되면 변동성이 큰 금융자산의 일부를 보다 안정적이고 상징적인 실물자산으로 옮기려는 경향을 보인다. 그리고 한국에서 그 상징성의 정점에 있는 자산은 오랫동안 강남 부동산이었다.

일본의 사례는 극단적이지만 시사하는 바가 크다. 80년대 반도체·제조업 절정기, 엄청난 현금이 도쿄 부동산에 쏟아졌다. 이후의 결말은 우리도 잘 알고 있는 잃어버린 20년의 침체기다. 하지만 "산업 호황 → 유동성 팽창 → 실물자산 이동"이라는 메커니즘 자체는 그때도, 지금도 작동한다.

현재 정부는 부동산 과열 가능성을 경고하며 각종 규제와 고금리 기조로 시장을 억누르려 하고 있다. 하지만 주목해야 할 점은 지금의 유동성이 '대출'이 아닌 '자기자본'이라는 점이다. 정부가 금리와 대출 규제로 시장을 압박하더라도, 역대급 성과급과 주식 수익으로 무장한 고소득층의 '청정 유동성'은 규제의 담장을 넘어 핵심지로 흘러들 가능성이 크다.

만약 AI 반도체 사이클이 앞으로 2~4년 이상 지속된다면 성과급, 자사주 보상, 스톡옵션, 협력업체 수익 등이 누적되면서 시중 유동성은 지금보다 훨씬 커질 것이다. 그리고 역사적으로 고소득층은 안전자산과 실물자산을 선호해 왔다. 한국에서 그 안정성의 상징은 오랫동안 강남 부동산이었다.

여기에 최근 서울이라는 도시 자체의 경쟁력도 새롭게 주목받고 있다. 서울은 글로벌 도시 경쟁력 지수(GPCI) 등 세계적인 평가에서 상위권에 이름을 올리며 치안, 대중교통, 인프라 측면에서 독보적인 가치를 인정받고 있다. 이는 단순한 국내 수요를 넘어, 서울 핵심지가 “글로벌 메가시티 자산”처럼 인식될 가능성도 보여준다.

결국 앞으로의 핵심 질문은 이것이다. 이번 유동성 폭발 국면에서 사람들은 “이제는 주식이 부동산을 대체하는 안정적 자산이 되었다”고 판단할 것인가, 아니면 “그래도 마지막엔 강남 부동산”이라는 심리로 다시 실물자산으로 이동할 것인가.

정답은 알 수 없다. 다만 한 가지 분명한 것은, 정부의 정책과 고금리라는 장애물이 존재하더라도 한국의 핵심 지역 부동산을 향한 사람들의 욕망과 새롭게 창출된 막대한 자본은 쉽게 사라질 것 같지 않다는 점이다.

사진 출처 : 인터넷 사진 갈무리, chatgpt