3기 신도시 공공분양에 웬 민간 브랜드?...분양가 올라도 '로또'

3기 신도시 본청약이 본격화되면서 분양가를 둘러싼 논란도 깊어지고 있습니다. 사전청약 때 제시한 추정 분양가와 실제 확정 분양가 사이에는 크게는 1억원 가까운 차이가 벌어지고, 앞서 분양한 같은 지구 단지보다도 가격이 오르는 흐름이 뚜렷해지고 있습니다.

이달 청약을 앞둔 남양주 왕숙2지구 A-3블록·A-1블록(왕숙 아테라)과 고양 창릉 S-1블록(우미 린 그레니티)의 분양가를, 앞선 본청약 사례와 사전청약 추정가까지 3단계로 나란히 비교해 봅니다.

3기 신도시도 고분양가로 가나

3기 신도시는 2018~2019년 지구 지정 때부터 '서울 접근성 좋은 저렴한 공공분양'이라는 콘셉트로 기대를 모았습니다. 그러나 토지 보상이 예상보다 늦어지면서 사전청약과 본청약 사이에 3~4년의 시차가 생겼고, 그 사이 건설 자재비와 인건비가 가파르게 뛰었습니다. 결과적으로 사전청약 추정 분양가와 본청약 확정 분양가 사이에 최소 8000만원에서 최대 1억원 안팎의 격차가 생기는 패턴이 반복되고 있습니다.

올해 1월에 본청약 공고를 낸 고양창릉 S5블록 전용면적 84㎡는 확정 분양가가 추정가보다 1억원 정도 올랐고, 3월 말 하남 교산지구 A2블록 본청약 분양가 역시 사전청약 당시보다 1억원 가까이 인상됐습니다. 5월 본청약이 진행된 부천대장 A7·A8블록의 분양가도 2021년 사전청약 당시보다 8000만원 정도 오른 것으로 집계됐습니다. 이러한 흐름은 이번 왕숙2지구와 창릉 S-1블록에서도 예외 없이 나타날 것이 예고됐고, 실제로 확정 분양가는 당초 예상을 웃돌고 있습니다.

3기 신도시 본청약은 지난해부터 차례차례 진행돼 왔습니다. 이번 분양가를 올바르게 이해하려면 같은 지역 앞선 단지들의 본청약 가격과 비교하는 것이 먼저입니다.

고양창릉지구 조감도.

고양 창릉 분양가 흐름을 보면, 2025년 1~2월 고양창릉 S5·S6·A4블록이 3기 신도시 창릉 지구 첫 번째 본청약으로 나왔습니다. 사전청약 당시 가장 경쟁률이 높았던 S5블록의 평균 분양가는 51㎡ 4억8000만원, 59㎡ 5억5000만원, 74㎡ 6억8000만원, 84㎡ 7억7000만원 수준이었습니다. 이는 사전청약 당시 84㎡ 분양가가 약 6억7300만원으로 추정되었으나 공사비 인상으로 약 7억7289만원으로 약 1억원 상승한 것입니다.

이번에 분양되는 창릉 S-1블록(우미 린 그레니티)의 전용 84㎡ 평균 분양가는 7억8340만원으로, 지난해 S5블록(7억7000만원)보다 약 1340만원 더 높습니다. 같은 창릉 지구 안에서도 이미 두 번의 본청약을 거치며 분양가가 조금씩 더 오른 셈입니다.

남양주 왕숙 분양가 흐름도 유사합니다. 왕숙1지구에서는 2025년 8월 A-1·A-2블록이 3기 신도시 왕숙 지구 첫 번째 본청약에 나섰습니다. A-1블록 59㎡ 분양가는 4억2911만~4억5674만원으로 추정 분양가 3억7715만원보다 최대 21.1% 높게 확정됐고, A-2블록 55㎡ 분양가는 3억9393만~4억2363만원으로 역시 추정분양가 3억4583만원보다 최대 22.5% 상승했습니다.

그로부터 약 9개월 뒤인 이번 5월 분양되는 왕숙2지구 왕숙 아테라(A-1블록)의 전용 84㎡ 평균 분양가는 6억9363만원입니다. 왕숙1지구 A-1블록이 59㎡ 기준이어서 직접 비교는 어렵지만, 59㎡ 기준으로는 왕숙 아테라가 4억9304만원으로 왕숙1지구 동일 면적 상한가(4억5674만원)보다 3700만원가량 높은 수준입니다.

공공분양 vs 민간참여형

이번에 분양하는 세 단지의 기본 내용을 정리합니다.

왕숙2 A-3블록(LH 순수 공공분양)은 경기 남양주시 일패동 일원에 지하 2층~지상 29층, 8개 동, 총 686가구 규모입니다. 전용 59㎡ 366가구, 전용 74㎡ 94가구, 전용 84㎡ 190가구로 구성됩니다. LH가 직접 시행·공급하는 순수 공공분양으로, 2021년 사전청약 당시 평균 40대 1의 경쟁률을 기록했으며 전용 84㎡는 81대 1까지 상승한 바 있습니다.

왕숙2 A-1블록(왕숙 아테라, 민간참여 공공분양)은 금호건설이 LH와 함께 짓는 민간참여형 공공분양입니다. 경기도 남양주시 왕숙2지구 A-1블록에 지하 2층~지상 29층, 7개 동, 전용면적 59·74·84㎡ 총 812가구 규모로 조성됩니다. 사전청약 당시 전용 84㎡ 타입이 최고 53.4대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 입주 예정은 2029년 2월입니다.

고양 창릉 S-1블록(우미 린 그레니티, 민간참여 공공분양)은 우미건설·계룡건설·태영건설 컨소시엄이 시공합니다. 지하 2층~지상 최고 29층, 4개 동, 총 494가구로 전용 59㎡A 314가구, 59㎡B 57가구, 74㎡A 48가구, 84㎡A 75가구입니다.

남양주왕숙2 A-3 조감도.

이번 분양 세 단지는 모두 공공분양이지만 방식에 차이가 있습니다. 왕숙2 A-3블록은 LH가 직접 시행하는 순수 공공분양이고, 왕숙 아테라와 창릉 우미 린 그레니티는 LH가 토지를 조성한 뒤 민간건설사가 시공에 참여하는 민간참여형 공공분양입니다.

분양가상한제 적용, 전매제한 10년, 거주의무 3~5년, 재당첨 제한 10년 등 핵심 규제는 두 방식 모두 동일합니다. 특별공급(신생아·신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양)과 일반공급의 비율 구조도 유사합니다.

차이는 브랜드와 상품성에서 드러납니다. 민간참여형인 창릉 우미 린 그레니티는 피트니스클럽·GX룸·실내골프연습장·다목적실·작은도서관·독서실·주민카페 등 커뮤니티 시설을 갖추고 전 세대 발코니 확장형으로 시공됩니다. 금호 아테라 역시 4베이 특화 설계와 남향 위주 배치, 드레스룸·펜트리 등 수납 특화 설계가 적용됩니다.

그래도 주변 시세 대비 '로또'

분양가가 계속 오르고 있지만, 주변 시세와 비교하면 아직 메리트가 있다는 평가가 많습니다. 왕숙 아테라 전용 84㎡ 평균 분양가는 6억9363만원입니다. 예상 분양가는 전용 84㎡ 기준 6억 후반~7억원대로 사전청약 추정 분양가 평균인 5억6000만원 대비 1억원 넘게 오를 것으로 예상됐으나 다산신도시 기준 동일 면적 시세가 10억원 안팎임을 감안하면 2억원 안팎의 시세차익 기대는 유지됩니다.

창릉 S-1블록은 왕숙보다 분양가가 약 1억원 높지만 입지가 다릅니다. 고양 창릉 공공주택지구는 서울 은평구·마포구와 인접해 있고 GTX-A 노선 창릉역 개통 시 서울역까지 10분, 삼성역까지 20분이 걸리는 사실상 서울 생활권입니다. 인근 덕양구 원흥역세권 기축 아파트가 전용 84㎡ 기준 8억6000만원 안팎에 거래되는 점을 고려하면 창릉 분양가도 상당한 경쟁력을 갖습니다.

남양주왕숙2 A-1 조감도.

청약 체크리스트

첫째, 사전청약 당첨자는 별도 일정을 반드시 확인해야 합니다. 창릉 우미 린 그레니티의 경우 사전청약 당첨자 신청 기간은 5월 18~19일로 일반·특별공급 접수 일정과 다릅니다. 이 기간에 신청하지 않으면 사전청약 당첨자 지위를 포기한 것으로 처리되며, 사전청약 당첨자가 이 기간에 신청했다면 동일 단지의 본청약에 중복 신청이 불가합니다. 왕숙2 단지들도 사전청약 당첨자 접수 일정이 별도로 지정돼 있으니 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

둘째, 전용 60㎡ 이하 청약자는 소득·자산 기준을 확인해야 합니다. 창릉 우미 린 그레니티 전용 59㎡ 일반공급과 왕숙2 단지 전용 59㎡ 이하 일반공급 신청자는 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수 외에 월평균소득 및 자산보유 기준을 충족해야 합니다.

셋째, 특별공급 유형별 소득 기준 차이가 큽니다. 신혼부부 특별공급 1단계는 도시근로자 월평균소득의 100%(맞벌이 120%) 이하, 신생아 특별공급 1단계는 동일 기준, 생애최초 특별공급 1단계는 100%(맞벌이 120%)가 기준입니다. 이를 초과하더라도 2·3단계 공급에서 기준이 완화되므로 포기하지 말고 단계별 기준을 확인하시기 바랍니다.

넷째, 당첨 시 재당첨 제한 10년을 반드시 감안해야 합니다. 세 단지 모두 분양가상한제 적용 주택으로, 당첨되면 10년간 다른 주택의 당첨이 제한됩니다. 세대원 가운데 다른 단지 청약 계획이 있는 분은 전략적으로 누가 청약할지 먼저 결정해야 합니다.