5월 9일 이후 다주택자, 양도보다 증여가 유리할까요?

다주택자의 고민은 ‘팔까, 줄까’로 좁혀지고 있습니다

<실제 필자에게 증여상담 문의가 많이 늘어나고 있다>

5월 9일 이후 조정대상지역 다주택자 주택 양도에 대해 양도소득세 중과세율이 다시 적용되면, 다주택자의 세금 부담은 크게 달라질 수 있습니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 기본세율에 30%포인트가 더해질 수 있고, 지방소득세까지 고려하면 최고세율은 82.5% 수준까지 올라갈 수 있습니다.

이 때문에 다주택자분들 사이에서는 “지금 팔아야 하나”, “차라리 자녀에게 증여해야 하나”라는 고민이 많아지고 있습니다. 실제로 과거에도 양도세 중과가 강화되거나 보유세 부담이 커지는 시기에는 매도와 함께 가족 간 증여가 늘어나는 흐름이 반복되었습니다.

최근에도 비슷한 분위기가 나타나고 있습니다. 2026년 1분기 서울 주택 증여가 전년 동기 대비 크게 증가했다는 보도가 나오고 있고, 시장에서는 5월 9일 이후 다주택자 증여가 더 늘어날 수 있다는 전망도 있습니다.

하지만 여기서 중요한 점은 하나입니다. 증여가 늘어난다고 해서 증여가 언제나 절세가 되는 것은 아닙니다. 세금 계산 없이 단순히 양도세 중과를 피하기 위해 증여를 선택하면, 오히려 양도보다 더 큰 세금이 나올 수 있습니다.

양도세율과 증여세율만 비교하면 안 됩니다

많은 분들이 양도세와 증여세를 비교할 때 세율만 봅니다. 양도세 중과가

적용되면 최고세율이 지방소득세 포함 82.5%까지 갈 수 있고, 증여세

최고세율은 50%입니다. 이 숫자만 보면 증여가 더 유리해 보일 수 있습니다.

그러나 양도세와 증여세는 과세 구조가 다릅니다. 양도세는 기본적으로

양도차익에 대해 과세합니다. 예를 들어 10억 원에 취득한 주택이 30억 원이 되었다면, 양도세는 대체로 20억 원의 차익을 기준으로 계산됩니다.

반면 증여세는 증여하는 재산의 시가를 기준으로 계산합니다. 30억 원짜리 주택을 자녀에게 증여하면, 30억 원이라는 재산가액을 출발점으로 세금이 계산되는 구조입니다.

그래서 세율은 증여세가 낮아 보여도 실제 세액은 더 클 수 있습니다. 국세청장이 언급한 사례처럼, 10년 전 10억 원이었던 시가 30억 원의 아파트를 5월 9일 전에 양도하면 양도세가 약 6억 5천만 원이지만, 증여하면 증여세가 약 13억 8천만 원으로 2배 이상 커질 수 있습니다.

즉, 양도세 최고세율이 높다고 해서 증여가 자동으로 유리한 것은 아닙니다. 양도세는 차익에 과세되고, 증여세는 재산가액 전체를 기준으로 계산되기 때문입니다.

그래도 증여가 늘어나는 이유가 있습니다

그렇다면 왜 다주택자들은 증여를 고민할까요? 이유는 세금 하나만의

문제가 아니기 때문입니다.

첫째, 보유세 부담 때문입니다. 다주택자인 부모세대는 종합부동산세와 재산세 부담을 줄이고 싶어 합니다. 특히 은퇴 이후 현금흐름은 줄었는데 주택 수가 많아 보유세가 계속 부담되는 경우, 일부 주택을 자녀에게 이전하는 방식을 고민하게 됩니다.

둘째, 향후 주택가격 상승분을 자녀에게 넘기고 싶어 하기 때문입니다. 강남권, 용산, 마용성 등 선호 지역 주택은 “지금 팔면 다시 사기 어렵다”는 인식이 강합니다. 그래서 외부에 매도하기보다는 자녀에게 증여해 가족 안에서 자산을 유지하려는 선택을 하게 됩니다.

셋째, 상속세 부담을 미리 분산하려는 목적도 있습니다. 상속은 한 시점에 재산이 한꺼번에 합산되지만, 증여는 생전에 시기와 대상을 나누어 설계할 수 있습니다. 물론 상속인에게 한 10년 이내 증여는 상속세 계산에 다시 합산될 수 있으므로 신중해야 합니다.

결국 증여가 늘어나는 이유는 단순히 “증여세율이 낮아서”가 아닙니다. 부모세대가 보유세 부담을 줄이면서, 주택가격 상승의 이익을 자녀에게 이전하고, 가족 전체 자산을 유지하려는 목적이 함께 작용하기 때문입니다.

정당한 증여와 편법증여는 구분해야 합니다

<5월 9일 이후 증여관련 조사가 본격적으로 일어날 것으로 예측된다>

증여 자체가 나쁜 것은 아닙니다. 부모가 자녀에게 재산을 이전하는 것은 정상적인 자산 이전 방식입니다. 증여재산가액을 적정하게 평가하고,

증여세를 정확히 신고·납부한다면 정당한 증여입니다.

문제는 세금을 줄이기 위해 형식만 증여로 만드는 경우입니다. 국세청장이 경고한 부분도 바로 이 지점입니다. 정상적인 증여는 존중하지만, 편법증여는 철저히 검증하겠다는 취지입니다.

대표적으로 주의해야 할 사례는 대출이 낀 주택을 자녀에게 증여한 뒤 부모가 대신 갚아주는 경우입니다. 서류상으로는 자녀가 채무를 인수한 것처럼 보일 수 있지만, 실제 이자나 원금을 부모가 갚는다면 부모가 추가로 자금을 증여한 것으로 볼 수 있습니다.

고가 아파트를 시가보다 낮게 평가해 증여하는 경우도 위험합니다. 아파트는 유사 거래사례가 비교적 명확한 자산입니다. 그런데 시가보다 낮은 금액으로 신고하면 추후 증여세가 추가될 수 있습니다.

증여세 납부 자금도 중요합니다. 증여세는 수증자인 자녀가 내야 합니다. 그런데 자녀의 소득이나 재산으로 납부하기 어려운 세금이 납부되었다면 국세청은 그 자금 출처를 확인할 수 있습니다. 부모가 대신 내주었다면 그 금액 역시 추가 증여가 될 수 있습니다.

즉, 증여는 등기만 이전한다고 끝나는 것이 아닙니다. 세금 납부, 대출

상환, 자금출처, 임대수익 귀속, 사후 관리까지 모두 실질에 맞아야 합니다.

가산세 40% 경고를 가볍게 보면 안 됩니다

<세금이 무서운 것 중 하나는 엄청난 '가산세'>

최근 국세청장이 SNS에서 언급한 내용 중 가장 주목받은 부분은 편법증여에 대한 가산세 경고입니다. 부정하게 증여세를 신고하지 않거나 과소신고한 경우에는 40% 수준의 가산세가 문제 될 수 있습니다.

물론 이 40%가 전체 주택가액의 40%를 바로 부과한다는 의미는 아닙니다. 일반적으로는 부정하게 신고하지 않았거나 적게 신고한 세액을 기준으로 가산세가 계산됩니다. 하지만 고가주택 증여에서는 누락 세액 자체가 클 수 있기 때문에 가산세 부담도 상당히 커질 수 있습니다.

여기에 납부가 늦어진 기간에 대한 납부지연가산세까지 붙으면 부담은 더 커집니다. 특히 부동산 증여는 등기, 대출, 계좌이체, 세금 납부 기록이 모두 남습니다. 당장 문제가 되지 않더라도 향후 증여세 조사나 상속세 조사에서 다시 확인될 수 있습니다.

따라서 편법증여는 “이번만 지나가면 된다”는 문제가 아닙니다. 지금의 잘못된 증여 구조가 몇 년 뒤 상속세 조사에서 다시 문제가 될 수 있습니다.

다주택자는 양도·증여·보유를 함께 비교해야 합니다

5월 9일을 앞두고 다주택자분들이 가장 피해야 할 것은 조급한 결정입니다. “양도세가 무서우니 무조건 증여하자”거나 “증여세가 크니 무조건 팔자”는 식의 판단은 위험합니다.

먼저 5월 9일 전 양도가 가능한지 확인해야 합니다. 계약일, 계약금 지급일, 잔금일, 등기일, 토지거래허가 여부까지 실무 일정을 꼼꼼히 봐야 합니다.

증여를 선택한다면 증여세뿐 아니라 증여취득세, 향후 양도 시 이월과세, 자녀의 자금출처, 세금 납부 재원까지 함께 검토해야 합니다.

부담부증여도 선택지가 될 수 있습니다. 채무를 함께 넘기는 방식이지만, 이 경우 채무 부분은 양도로 보고 나머지는 증여로 보기 때문에 양도세와 증여세가 동시에 발생할 수 있습니다. 자녀가 실제로 대출을 갚을 능력이 있는지도 중요합니다.

가족 간 저가양수도 역시 검토할 수 있지만, 친족 간 거래는 국세청이 매우 민감하게 봅니다. 실제 매매대금이 오갔는지, 자녀의 자금출처가 명확한지, 시가와 거래가액 차이가 세법상 문제가 없는지 확인해야 합니다.

계속 보유하는 것도 하나의 선택입니다. 다만 이 경우 보유세, 건강보험료, 향후 상속세 부담을 감수해야 합니다. 결국 다주택자의 선택은 단순히 양도와 증여 중 하나를 고르는 문제가 아닙니다. 양도, 증여, 부담부증여, 저가양수도, 계속 보유를 모두 놓고 가족 전체의 세금과 현금흐름을

비교해야 합니다.

결론은 ‘증여 금지’가 아니라 ‘계산 없는 증여 금지’입니다

이번 상황을 “국세청이 증여를 막는다”는 식으로만 이해해서는 안 됩니다. 정당한 증여는 가능합니다. 부모가 자녀에게 재산을 이전하고, 그에 맞는 세금을 신고·납부하는 것은 정상적인 자산 이전입니다.

다만 지금처럼 양도세 중과 종료를 앞두고 증여가 급증하는 시기에는 국세청도 그 흐름을 주목할 수밖에 없습니다. 특히 대출 낀 주택을 증여한 뒤 부모가 대신 갚는 경우, 고가 아파트를 시가보다 낮게 평가하는 경우, 자녀의 증여세 납부 자금 출처가 불분명한 경우는 검증 대상이 될 가능성이 높습니다.

다주택자분들에게 중요한 것은 “증여가 좋다, 양도가 좋다”는 단순한 결론이 아닙니다. 주택의 취득가액, 현재 시가, 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부, 자녀의 자금능력, 보유세 부담, 상속세 계획까지 모두 반영해야 합니다.

증여는 절세 수단이 될 수 있습니다. 그러나 계산 없이 실행하면 양도보다 더 큰 세금과 조사 리스크로 돌아올 수 있습니다.

5월 9일 전후의 의사결정은 다주택자에게 매우 중요합니다. 그러나 중요한 결정일수록 불안감이나 주변 이야기만으로 움직여서는 안 됩니다. 반드시 숫자로 비교하고, 자금흐름을 맞추고, 사후관리까지 설계해야 합니다.

정당한 증여는 보호받아야 합니다. 그러나 세금을 피하기 위한 형식적인

증여는 절세가 아니라 위험한 세무 리스크입니다. 지금 필요한 것은 급한 선택이 아니라, 가족 전체의 세금과 자산 이전 계획을 함께 보는 신중한 판단입니다.