공시가보다 더 뛰는 보유세...'브레이크' 있다

거친 보유세 파도가 오고 있습니다. 예상보다 더 거칠어질 수 있습니다.

올해 공동주택 공시가격안이 열람에 들어가면서 지난해보다 많이 오른 주택 소유자들의 보유세 걱정이 큽니다. 보유세는 재산세와 종부세를 말합니다. 종부세는 공시가격 중 1주택자의 경우 12억원 초과분, 다주택자는 9억원 초과분에 부과되는 사실상 고가주택 재산세인 셈입니다. 세율이 재산세보다 훨씬 높습니다. 초과분의 재산세는 공제되기 때문에 재산세와 종부세가 이중과세되지는 않습니다.

보유세 파고가 공시가격 상승에 그치지 않고 고가주택을 중심으로 더 높아질 것으로 예상되는 것은 정부에서 보유세 증세 신호를 보내고 있기 때문입니다. 이재명 대통령이 24일 X에 한국과 주요국의 보유세 실효세율(집값 대비 세금 비율)을 비교한 기사를 공유하며 "저도 궁금했습니다. 선진국 주요 도시 보유세, 우리나라와 비교하면"이라고 적었습니다. 공유한 기사에 따르면 미국 뉴욕(1%)과 일본 도쿄(1.7%), 중국 상하이(0.4~0.6%)의 실효세율이 한국(0.15%)보다 훨씬 높습니다.

앞서 지난 12일엔 김윤덕 국토교통부 장관이 "똘똘한 한 채 문제도 있고, 비거주 1주택을 포함해 강력한 정부 대책이 있어야 한다고 생각한다. 지금 준비하고 있다"고 말했습니다. 김용범 청와대 정책실장도 20일 "서울과 같은 메트로폴리탄 도시인 뉴욕·런던·도쿄·상하이의 보유세를 연구 중"이라고 했습니다.

공시가보다 더 많이 오르는 보유세

올해 보유세 불안은 전국 주택 소유자 모두에게 해당하지는 않습니다. 공시가격 상승률이 지역에 따라 차이가 크기 때문입니다. 공시가격이 별로 안 올랐다면 걱정할 게 없겠죠. 보유세는 공시가격을 갖고 계산합니다.

지역적으로 서울(18.67%) 상승률이 압도적으로 높습니다. 서울에서는 강남3구(강남·서초·송파구)와 한강에서 가까운 용산·성동·양천·동작·마포·강동·광진구가 20%를 넘겼습니다.

보유세는 공시가격 상승률만큼 늘어날까요. 아닙니다. 공시가격보다 더 많이 늘어납니다. 가격이 올라갈수록 세율이 높아지는 누진세율 구조이기 때문입니다. 세금 계산식이 '구간별 기본세액 + (과세표준 - 구간 기준금액) x 세율'입니다. 과세표준이 늘어나는 것보다 '과세표준 - 구간 기준금액'의 증가폭이 더 크기 때문에 세금이 더 많이 늘어납니다. 과세표준은 직접적인 세금 계산 기준 금액으로 공시가격에 일정한 공정시장가액비율을 곱한 금액입니다. (앞으로 살펴볼 세금 시뮬레이션들은 1주택자를 기준으로 합니다. 공정시장가액비율이 재산세 43~45%, 종부세 60%입니다. 1주택자 종부세 공제금액은 12억원입니다.)

예를 들어 올해 공동주택 서울 평균 공시가격이 6억6507만3000원으로 지난해 5억5780만원보다 19.2% 올라갔습니다. 그런데 재산세(지방교육세 등 부가세 제외)는 31만원에서 41만800원으로 30% 넘게 늘어납니다. 종부세 과세표준이 지난해 9500만원에서 올해 1억4900만원으로 50% 넘게 늘었습니다.

광진구 자양동 마이바움자양 전용 49㎡ 공시가격이 지난해 4억9700만원에서 올해 거의 2배인 9억8900만원으로 급등했습니다. 재산세는 지난해 25만7000원에서 올해 115만원으로 5배에 가깝습니다.

종부세가 붙는 고가주택은 어떨까요. 공동주택 공시가격 1위가 있는 에테르청담에서 전용 255㎡의 공시가격이 지난해 106억2000만원에서 올해 210억5000만원으로 98% 뜁니다. 재산세가 1849만원에서 3726만원으로 2배로, 종부세는 3배로 각각 늘어납니다. 총 보유세는 3배 가까이 됩니다.

재산세가 공시가격 상승률과 거의 차이 없게 늘어난 것은 공시가격이 워낙 비싸 구간별 기본세액이 미미하기 때문입니다.

보유세 급등 막는 '브레이크'

하지만 공시가격이 많이 올라도 실제 세금은 이보다 훨씬 적습니다. '상한제' 때문입니다. 전년도 세금보다 일정한 범위에서만 늘어날 수 있는 한도가 있습니다. 이는 급격한 세부담 증가 충격을 덜어주는 브레이크인 셈입니다.

재산세는 '과세표준 상한제'가 있습니다. 공시가격이 아무리 많이 올라도 과세표준을 '전년도 과세표준 + 해당 연도 과세표준 x 과표상한율'로 깎습니다. 과표상한율은 5%입니다. 사실상 공시가격을 '전년도 공시가격 + 해당 연도 공시가격 x 과표상한율'로 보는 것과 같습니다.

그래서 마이바움자양 재산세 계산의 기준이 되는 올해 공시가격은 9억8900만원이 아니라 (4억9700만원 + 9억8900만원 x 0.05=5억4757만원)입니다. 이에 따른 재산세는 30만원으로 확 내려가게 됩니다.

종부세에는 '세부담 상한'이 있습니다. 종부세 상한이 아닙니다. 종부세와 재산세를 합친 금액(보유세)을 기준으로 합니다. 전년도 세금의 1.5배를 넘지 못합니다. 아무리 공시가격이 치솟아도 보유세는 지난해의 1.5배가 최대입니다. 세부담 상한 1.5배는 주택수에 상관없이 1주택자든 다주택자든 같습니다. 문재인 정부 때는 다주택자의 경우 3배까지 올라갔는데 윤석열 정부에서 1.5배로 통일됐습니다.

에테르청담의 경우 당초 2억3559만원에 달할 것이던 보유세가 지난해(8535만원)의 1.5배인 1억2803만원으로 절반가량 줄어듭니다.

공시가격이 많이 오른 주택은 당연히 올해 보유세 증가를 각오해야겠지만 상한제 덕에 '핵폭탄'은 피하게 됐습니다.

하지만 정부가 관련 법령을 개정해 상한제를 손봐서 한도를 높인다면 올해 보유세 공포가 현실화할 수도 있습니다.