"투기 권장" 공격받는 '장특공제'의 뒤바꾼 운명

장특공제. 최근 부동산시장을 뒤흔드는 용어입니다. 이재명 대통령이 쏘아 올렸습니다.  

“장특공제 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴이지요.” 이 대통령이 23일 새벽 1시 6분에 올린 엑스 글입니다. 그는 “다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용 아닌 투자 투기용이라면 장기보유했다고 세금감면은 이상해 보입니다”며 장특공제를 정조준했습니다.

최초 도입 목적은 '투기 억제' 

이 대통령이 투기를 권장한다고 비난한 장특공제는 사실 처음에 투기 억제를 위해 도입된 제도입니다. 1989년 양도세 누진세율이 도입될 때 함께 도입됐습니다. 보유 기간 5년 이상이면 양도차익의 10%, 10년 이상이면 30%를 각각 공제했습니다.  

당시 국회 회의록을 보면 도입 취지가 나옵니다. “누진세율을 도입하고 장기보유에 대한 특별공제제도를 신설하려는 것은 양도소득이 자본이득 내지는 명목소득으로서 가지는 특성을 감안하면서 부동산 투기를 억제하고 세수를 증대하면서 재산소득에 중과하려는 정책 의지가 내포되어 있다.”

이와 함께 장특공제는 양도세의 ‘결집효과’를 방지하기 위한 것입니다. 부동산은 오래 보유할수록 자산 가치가 상승하지만, 이는 상당 부분 물가 상승에 따른 명목상 이익입니다. 이를 한꺼번에 과세하면 세 부담이 지나치게 커져 매물이 잠기는 현상이 발생합니다. 물가 상승분을 차감해 실질 소득에 대해서만 과세하고, 단기 투기 수요보다는 장기 보유 실수요자를 우대해 주거 안정을 돕겠다는 목적입니다.

정리하면 장특공제는 보유 기간에 따른 물가상승분을 반영하고, 누진세율 체계 하에서 결집효과의 문제점을 완화하기 위한 것입니다. 만약 보유 기간에 따른 물가상승분을 고려하지 않고 과세하면 명목양도소득에 과세하는 것이 되어 실질가치 측면에서 원본 침해의 가능성이 존재합니다. 또한 보유 기간이 다름에도 양도소득이 같다면 동일한 세금을 부담함에 따라 보유 기간이 긴 납세자는 실질가치 측면에서 불이익을 받는 모순이 존재합니다.

다주택자 중과에 배제 

장특공제는 소유 주택 수에 상관없이 적용되다 노무현 정부에서 차등화됐습니다. 2006년 다주택자에게 중과하면서 장특공제를 배제했습니다. 그러면서 1세대 1주택 장특공제를 확대해 15년 이상 45%까지 높였습니다.  

양도세를 중과하며 장특공제를 배제하는 것은 세 부담을 추가로 높이려는 목적밖에 없다는 지적이 나오기도 했습니다.  

장특공제는 이명박 정부에서 완화되고 더욱 확대돼 공제율이 80%까지 올라갔습니다. 2008년 1세대 1주택의 경우 매년 4%씩 20년 이상 보유하면 80%까지 공제했습니다. 개정 이유가 “장기간에 걸쳐 발생하는 양도차익이 매매 시점에 일시적으로 실현됨에 따라 발생하는 과도한 세 부담을 완화하여 거래 활성화를 꾀하는 동시에 투기적 수요보다는 실수요 중심의 건전한 부동산 시장 질서를 유지하기 위하여”였습니다.  

1년도 지나지 않아 2009년엔 1세대 1주택 장특공제를 10년 이상 보유 80%로 대폭 확대했습니다.  

보유 기간에 적용되던 장특공제에 거주 요건이 들어온 건 문재인 정부 때인 2020년입니다. 2018년 9·13대책에 따라 고가 1주택자 장특공제 요건이 강화돼 2년 이상 거주한 경우에 한해 최고 80% 공제혜택을 보게 했습니다. 당시 개정 이유는 “과열된 주택시장을 정상화하여 서민 주거안정을 강화하고 실수요 목적의 주택 구입을 유도하기 위하여”였습니다. 

'보유'와 비중 같아진 '거주'  

2021년부터 본격적으로 장특공제에서 거주가 중요해졌습니다. “거주목적 실수요 중심의 주택 소유를 유도하기 위해” 1세대 1주택 장특공제에 거주 기간 요건을 추가했습니다. 보유 기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주 기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산해 공제했습니다. 공제율은 각 1년에 4%씩 보유 기간 40%, 거주 기간 40%입니다. 장특공제에서 거주 비중이 보유와 같아졌습니다. 

장특공제에서 보유와 비중이 같아진 거주가 이제 역전할 것 같습니다. 거중 비중이 늘어나고 보유 비중이 줄어들 것입니다. 아예 보유 기간에 따른 공제가 없어질지도 모르겠습니다.  

이제 용어도 바뀌어야 할 것입니다. 장기보유특별공제가 아니라 장기거주특별공제로 말입니다.  

양도세 장특공제가 거주 중심으로 바뀌면 이 불똥이 튈 다른 세금이 있습니다. 종합부동산세입니다. 종부세에는 장기보유세액공제가 있습니다. 종부세 산출세액에서 1세대1주택자에 대해 보유기간 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%를 깎아줍니다. 종부세 장기보유 세액공제 개편 이야기도 나올 수 있습니다.  

이 대통령이 쏘아 올린 장특공제 개편 불똥이 얼마나, 어디까지 튈지 지켜봐야겠습니다.