투기과열지구 재건축 시장 '셧다운'? 솟아날 구멍 있다

투기과열지구로 지정된 여의도.

북적대던 재건축·재개발 거래 시장의 문이 닫히고 있습니다. 초강력 10·15부동산시장안정화대책 여파입니다. 정부는 이번 대책에서 사실상 재건축·재개발 시장에 ‘셧다운’ 조치를 했습니다. 재건축·재개발 구역 조합원만이 아니라 재건축·재개발 단지 입성을 꿈꿔온 일반인들은 혼란에 빠졌습니다.

재건축·재개발이 끝날 때까지 기나긴 시간 동안 조합원은 팔고 나갈 수 없어 옴짝달싹 못할까요. 일반인은 ‘낙타 바늘귀 들어가기’ 못지않게 어려운 일반분양분 당첨 외에는 재건축·재개발 아파트를 받지 못할까요.  

재건축 신축 아파트 '떼어 놓은 당상'인데

서초구 반포동 래미안원베일린·아크로리버파크, 마포구 아현동 마포래미안푸르지오… 래미안원베일리나 아크로리버파크는 국내 최고가 대단지 아파트이고 마포래미안푸르지오는 강북 ‘대장주’입니다. 강남·북의 대표적 인기 아파트는 재건축·재개발 단지입니다. 재건축·재개발을 시작하기 전 이미 오래전에 일찌감치 들어선 덕에 입지여건이 좋고 재건축·재개발 뒤에는 신축 프리미엄을 갖기 때문입니다. 아파트를 지을 땅이 거의 남아있지 않은 도심에서 재건축·재개발 단지가 단연 으뜸인 셈입니다.  

조합원 몫을 제외한 일반분양분이 공개청약을 통해 나오지만 ‘하늘의 별 따기’입니다. 물량이 아주 적고 경쟁은 치열해 청약가점이 ‘억수로’ 높거나 억세게 운이 좋아야 당첨을 기대할 수 있습니다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구에선 분양가를 규제하는 분양가상한제에 따라 ‘반값’으로 불릴 정도로 저렴한 ‘로또’여서 청약경쟁률이 하늘을 찌르기까지 합니다.  

조합원의 메리트는 당첨 걱정할 필요 없이 새 아파트가 ‘떼어 놓은 당상’이라는 점입니다. 조합원 몫은 일반분양분보다 층·향뿐만 아니라 마감재도 낫습니다. 조합원 조건에 주택 보유 여부가 상관이 없습니다. 재개발·재건축을 추진 중인 주택을 구입해 소유권만 가지면 됩니다.

조합원 명의 변경 금지 '날벼락'

조합원이 될 수 있는 길을 가로막는 장벽이 투기과열지구입니다. 투기과열지구에선 조합원 명의 변경이 금지되기 때문입니다. 재건축은 조합설립부터, 재개발은 관리처분인가부터입니다.  

정부는 10·15대책에서 투기과열지구를 강남3구와 용산구에서 서울 전역과 경기도 12곳으로 확대했습니다. 목동, 여의도, 성수동, 과천, 광명, 수원 등 재건축·재개발이 활발한 곳들을 비롯해 분당·평촌 등 재건축을 추진하는 1기 신도시도 포함됐습니다.  

투기과열지구 내 같은 지역에서도 단지별 속도에 따라 당장의 희비가 엇갈립니다. 조합을 설립한 재건축 단지와 관리처분 인가를 받은 재개발 구역에선 즉시 조합원 지분 거래가 금지됩니다. 재건축 조합 설립과 재개발 관리처분 인가 전 단계라면 각각 조합 설립과 관리처분 인가까지만 한시적으로 거래할 수 있습니다. 거래할 수 있다고 해서 들어가 살지 않고 사 놓기만 할 수는 없습니다. 이번에 토지거래허가구역으로도 묶였기 때문에 실거주 조건으로 구입할 수 있습니다.  

조합 방식이 아니라 조합을 설립하지 않는 신탁이나 공공 방식으로 사업을 추진하는 경우는 어떻게 될까요. 신탁사나 공공의 사업시행자 지정일이 조합설립 인가일이 됩니다.

목동의 경우 6단지가 가장 빨라 지난 5월 조합을 설립했습니다. 신탁방식을 택한 9, 10, 13, 14단지가 사업시행자 지정 고시를 받았습니다. 재건축을 추진하는 목동 14개 단지 중 이들 단지를 제외한 9개 단지는 아직 거래할 수 있습니다.  

목동.

여의도에선 대부분 조합설립 상태입니다. 공작,한양, 은하, 시범, 삼익,목화,대교,광장 등입니다. 삼부, 미성, 수정, 진주는 조합 설립 전입니다.

과천에선 조합 설립 이전 단계의 재건축 단지가 없습니다. ‘완전 셧다운’입니다.

광명의 경우 철산주공 12, 13단지와 하안주공 3, 4, 5, 8단지가 아직 열려있습니다.  

분당·평촌의 1기 신도시 재건축 선도지구 중에선 아직 조합설립 단지가 나오지 않았다. 모두 정비계획도 수립하지 못한 사업 초기 단계입니다.  

장기 보유했거나 사업 지체되면 '예외'

그런데 조합원 거래를 막은 투기과열지구에 ‘틈새’가 있습니다. 거래가 허용된 예외의 사유입니다. ▶ 세대원의 근무상 또는 생업 상의 사정이나 질병 치료·취학·결혼으로 이전하는 경우 ▶상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 ▶세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 ▶1세대 1주택자로 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우 등입니다. 조합 설립 단계인 은마 등의 거래는 이런 예외적 사유에 해당합니다.  

조합설립 이후 사업이 늦어져도 팔 수 있습니다. ▶ 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행계획인가 신청이 없거나 ▶사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못하거나 ▶착공일부터 3년 이상 준공되지 않으면서 3년 이상 계속해 소유한 경우입니다.  

사업이 지체되는 단지들이 의외로 많습니다. 규제 완화나 강화 등으로 사업계획 변경을 하다 보니 다음 단계로 넘어가는 데 시간이 걸리는 것입니다. 압구정에서 1구역을 제외한 2~6구역이 2021년까지 조합 설립을 했으나 3년 넘게 사업시행인가 신청을 하지 못하고 있습니다.  

신반포 2, 4차도 각각 2020년, 2019년 조합설립 이후 제자리걸음입니다.  

잠실주공5단지 조감도.

2013년 조합을 설립한 잠실주공5단지는 사업시행계획인가 신청 전이어서 거래가 가능합니다. 하지만 지난 6월 통합심의를 통과해 조만간 사업시행인가를 신청할 계획입니다.

사업시행인가를 받고 착공이 늦어진 단지도 있습니다. 강남구 일원개포한신, 대치우성1차 등입니다.    

또 재개발의 경우 재개발 조합원 명의 이전 금지가 시행된 2018년 1월 25일 이전에 사업시행 인가를 신청했으면 규제에서 제외됩니다.

흑석9구역, 노량진6구역 등이 2018년 1월 25일 이전에 사업시행인가를 받았습니다.  

투기과열지구 확대로 하늘이 무너진 재건축·재개발 시장에도 솟아날 구멍은 있나 봅니다. 조합원 거래 제한으로 거래 가능한 매물이 귀해지면서 재건축 추진 아파트의 몸값은 더욱 뛸 수 있습니다.