‘부동산’ 연쇄 상승…아파트→빌라→전세→오피스텔

<서울 아파트 실거래가격과 변동률 5년 추이. 한국부동산원>

서울 아파트값 상승률은 두 달 연속 둔화됐지만, 주택시장을 바라보는 분위기는 여전히 위쪽을 향하고 있다. 여기에 매매와 전세 모두에 대한 전망지수는 오히려 높아지며 시장 참여자들의 기대 심리는 쉽게 꺾이지 않는 모습이다.

KB부동산에 따르면 1월 중순 기준 서울 아파트 매매가격은 0.87% 상승했다. 지난해 11월과 비교하면 상승률은 낮아졌지만, 여전히 하락 전환과는 거리가 있다. 특히 관악, 동작, 강동, 송파, 마포 등 학군과 재개발 이슈가 결합된 지역은 1% 이상의 상승률을 기록하며 가격을 주도했다. 시장이 수요가 확실한 지역으로 더욱 집중되고 있다는 신호다.

수도권 전반 역시 완만한 상승 흐름을 이어가고 있다. 경기와 인천은 각각 수개월째 상승세를 유지하며 전국 주택가격을 떠받치고 있다. 이런 흐름 속에서 매매가격 전망지수는 기준선 100을 크게 웃돌고 있고, 서울은 규제 발표 직후 수준까지 회복했다. 조정은 있어도 방향은 위라는 인식이 여전히 강하다.

이 같은 매매가 기대는 곧바로 전세시장으로 이어진다. 매수를 고민하던 실수요자들이 대출 규제와 가격 부담에 주저하면서 전세를 선택하고, 기존 전세 수요 역시 시장에 머물며 전세 수급은 빠듯해지고 있다. 전국 전세가격은 11개월 연속 상승했고, 서울과 수도권 역시 안정적인 오름세를 이어가고 있다.

전세가 상승은 단순한 수요 증가만의 문제가 아니다. 신규 입주 물량 감소, 다주택자 매물 잠김, 매매가 상승 기대가 맞물리며 전세 공급 자체가 줄어들고 있다. 집주인 입장에서는 전세를 낮출 유인이 없고, 오히려 보증금을 높여 향후 자산 전략을 고민하는 경우가 많아졌다. 전세시장은 매매 규제의 여파를 고스란히 떠안고 있다.

이 전세난은 자연스럽게 오피스텔 시장으로 번지고 있다. 아파트 전세 부담을 감당하기 어려운 수요가 오피스텔로 이동하면서 오피스텔 역시 주거 시장의 한 축으로 다시 주목받고 있다. 다만 오피스텔 시장은 최근 들어 상승과 조정이 동시에 나타나는 복합적인 흐름을 보이고 있다.

실제 현장에서는 이런 변화가 더 선명하게 드러난다. 서울 동북권의 대표적인 주거형 오피스텔인 청량리더퍼스트의 경우, 입주 1년 차인 전용 20평대(방 2개·거실·욕실) 매물은 지난해 말까지만 해도 분양가였던 6억 중반대보다 낮은 6억 초반에 매물로 나왔다. 그러나 최근 들어 매도자들이 가격을 다시 조정하면서 현재는 6억 후반대까지 호가가 올라간 상태로 거래를 기다리고 있다. 이곳 전세 물건은 사실상 자취를 감춘 상황이다.

이 사례는 현재 오피스텔 시장의 단면을 잘 보여준다. 단기적으로는 매매가가 조정을 받는 듯 보이지만, 전세 수요가 받쳐주지 못하는 구조에서는 가격이 급격히 꺾이기 어렵다. 특히 주거 선호도가 높은 대형·중대형 오피스텔은 실수요와 임대 수요가 동시에 유지되며 하방 압력이 제한적이다.

오피스텔도 평형과 위치에 따라 방향이 갈린다. 대형(85㎡ 이상), 중대형(60~85㎡) 오피스텔은 상승폭이 견조했다. 반면 중형~초소형 오피스텔은 일부 하락하거나 보합권을 보였다. 이는 원룸·초-소형은 기존 월세·투자 수요가 약하고, 중대형 이상은 실거주 대체 수요가 강한 층이라는 수요 구조 차이를 반영한다.

2025년 전국 오피스텔 입주 예정 물량은 16년 만에 최저 수준으로 감소, 이는 공급 부족 우려를 키우는 요인이다. 과거 고금리·금융 환경 악화로 착공이 감소했기 때문에 신규 공급이 크게 줄었다. 공급이 줄어든 상황에서 수요가 분명히 존재할 때 가격은 자연스럽게 올라갈 수밖에 없다.

실제로 아파트 규제 강화 이후 오피스텔 거래가 크게 늘었다는 한국부동산원 통계도 있다. 일정 기간 동안 서울 오피스텔 거래가 약 30% 이상 증가하며 거래량 확대를 보였다. 오피스텔은 전통적으로 월세 수익률이 상대적으로 높은 부동산 상품로 꼽혀 왔다.

최근 통계에 따르면 오피스텔 월세 수익률은 5%대 중반 수준까지 올라 역대 최고 수준을 기록했다. 특히 수도권 일부는 더 높은 수익률을 보였다. 이런 수익률은 투자 유인으로 작용하면서 가격 상승 압력을 더욱 자극하는 요인이 된다.

결국 매매가 상승 기대 → 전세난 심화 → 오피스텔 수요 증가라는 흐름은 하나의 고리처럼 맞물려 돌아가고 있다. 어느 한쪽이 풀리지 않는 한, 나머지 시장도 쉽게 안정되기 어렵다. 지금의 주택시장은 단기 조정 속에서도 구조적 긴장이 유지되는 국면이다.

전문가들이 “상승폭 둔화는 과열 완화일 뿐, 방향 전환은 아니다”라고 말하는 이유도 여기에 있다. 다만 이 악순환의 구조 속에서는 지역과 상품에 따라 명확한 온도 차가 나타날 수밖에 없다. 지금 시장은 어디가 버티고 어디가 흔들릴지를 가려내는 시점에 가까워지고 있다.