비상하는 잠실주공5단지...70층까지 치솟으며 10억 껑충

잠실주공5단지 재건축 조감도.

잠실 재건축 ‘잠룡’이 드디어 비상하기 시작했습니다. 다소 거창한 표현인 것 같지만 잠실주공5단지 재건축 근황을 빗댄 표현으로 과하지는 않습니다. 12년간 꿈틀대다 걸림돌을 털어내고 하늘로 치솟아 오르니까요.    

잠실주공5단지가 서울시 정비계획 변경 확정을 통해 제대로 된 재건축 본궤도에 올랐습니다. 이번 정비계획 결정을 기점으로 더는 추상적인 기대가 아닌 구체적인 숫자와 일정의 단계로 들어섰다고 볼 수 있습니다. 잠룡 위에 올라타 보겠습니다.  

6400가구 70층 ‘럭셔리 단지’

이번에 확정된 정비계획의 핵심은 규모와 성격이 분명해졌다는 점입니다. 잠실주공5단지는 재건축 이후 총 6411세대 규모의 대단지로 탈바꿈합니다. 이 중 공공주택은 831가구이고 나머지는 일반분양과 조합원분으로 구성됩니다.

우선 하늘로 치솟는 높이부터 눈길을 끕니다. 잠실주공5단지는 3종 주거지역과 준주거지역으로 나뉩니다. 준주거지역은 복합용지로 일반 아파트가 아니라 주상복합 아파트로 개발됩니다. 최고 높이가 주택용지 49층 195m이고 복합용지는 70층 280입니다.  

잠실주공5단지 위치도.

복합용지에는 주거뿐 아니라 판매·업무·문화시설이 함께 들어섭니다. 단순한 아파트 단지가 아니라, 잠실역 일대를 대표하는 초고층 랜드마크형 복합 주거단지를 지향하고 있습니다.

주택형 구성 역시 ‘럭셔리 단지’라는 표현이 과장이 아닙니다. 전용 85㎡ 초과 중대형 비중이 전체의 약 절반에 달합니다. 이는 실수요 중심의 중소형 위주 단지와는 성격이 다르며, 반포·압구정 재건축과 유사한 고급 주거 벨트로 재편된다는 의미입니다.  

최근 총회에서 단지 설계 계획이 공개됐습니다. 2700가구 넘는 테라스 특화 타입, 고급 자쿠지(월풀 욕조), 대형 테라스 등을 갖춘 펜트하우스, 스카이라운지 등 고급화 요소가 대거 반영됐습니다.

전용 94㎡ 이상 2703가구를 6m 높이, 13㎡(3.8평) 면적의 테라스를 갖춘 특화 가구로 조성할 예정입니다.  

전용 244㎡ 펜트하우스를 한강, 도시 조망 모두 갖춘 360도 파노라마 뷰로 만든다는 구상입니다. 고급 자쿠지와 대형 테라스, 독립된 식당, 마스터 알파룸을 들입니다.  

커뮤니티 시설은 잠실야구장 2배 규모에 달하는 약 9만㎡로 조성합니다. 지상·지하·하늘 세 가지 콘셉트로 나눠 한강 뷰 조망의 리버 스카이라운지와 도시뷰인 어반 스카이라운지, 인도어 골프연습장, 스크린골프장, 실내 어린이놀이터, 실내 수영장, 사우나, 피트니스센터, 볼링장, 대강당, 소강당, 프라이빗 독서실 등입니다.  

36평형 → 펜트하우스 추가분담금 92억원

잠실주공5단지는 2013년 조합 설립 인가를 받았습니다. 통상 조합 설립 이후에는 정비계획·사업시행인가로 비교적 빠르게 넘어가지만, 이 단지는 그렇지 못했습니다. 이유는 단순하지 않습니다.

가장 큰 요인은 서울시의 도시계획·층수 규제였습니다. 2010년대 중반 서울시는 이른바 ‘35층 룰’을 포함한 경관·높이 규제를 강하게 적용했습니다. 잠실주공5단지 조합이 제안한 고층·초고층 계획은 여러 차례 도시계획위원회 문턱을 넘지 못했고, 설계는 계속 수정될 수밖에 없었습니다.

교육시설 문제도 겹쳤습니다. 신천초등학교 존치 여부, 중학교 신설 논의 등이 맞물리며 정비계획의 틀이 쉽게 확정되지 못했습니다. 조합 내부에서도 평형 구성과 분담금, 사업 규모를 둘러싼 의견 차이가 반복됐고, 이는 설계 변경과 일정 지연으로 이어졌습니다.

잠실주공5단지는 조합은 있는데 계획은 확정되지 않은 상태가 10년 넘게 지속한 대표적인 사례가 됐습니다.

이런 고급 아파트를 배정받는 데 조합원이 부담해야 하는 추가분담금이 어느 정도 될까요. 종전 34평형 소유주 2280명의 가구 평균 종전자산이 38억원으로 평가됐습니다. 35평형 소유주 300명의 평균 종전자산은 39억원입니다. 36평형 소유주 1350명의 평균 종전자산은 41억원입니다.  

잠실주공5단지 재건축 투시도.

36평형 소유주의 경우 전용 100㎡까지는 환급을 받습니다. 환급금이 84㎡ 7억원, 94㎡ 3억원, 100㎡ 1억원 정도입니다. 이보다 큰 주택형은 추가분담금을 내야 하는데 126㎡ 10억원, 152㎡ 18억원 정도입니다. 그리고 244㎡는 주택용지에선 85억원, 복합용지의 경우 92억원입니다.  

1년새 10억 뛰며 전용 82㎡ 45억 넘어서 

최근 몇 년간 잠실주공5단지의 시세는 눈에 띄게 상승했습니다. 전용 82㎡가 수십억 원에 거래되며, 잠실 일대 시세를 끌어올리는 역할을 해왔습니다. 전용 76㎡는 지난달 8층 매물이 42억700만원에 거래됐습니다. 같은 면적이 지난 5월 37억6000만원에 거래된 것과 비교하면 4억원 이상 오른 것입니다. 전용 82㎡는 지난달 45억5500만원에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 지난해 말 최고가가 32억2500만원이었습니다. 1년 새 10억원 넘게 뛰었습니다.  

잠실주공5단지.

잠실주공5단지 급등 이유는 우선 정비계획 확정 가능성이 현실화되면서 불확실성이 줄어들었습니다. 반포·압구정 등 강남권 재건축 단지들이 초고가로 재편되는 흐름 속에서, 잠실주공5단지가 다음 주자로 인식되기 시작했습니다. 한강·잠실역·업무·상업 기능이 결합한 입지는 대체재가 거의 없습니다.

조합은 올해 안에 사업시행계획 인가를 신청할 예정입니다. 이후 관리처분계획과 착공 등의 순으로 진행됩니다. 빠르면 2028년쯤 착공에 들어갈 것으로 예상됩니다.  

잠실주공5단지가 하늘로 치솟으며 압구정이나 반포 등 강남 요지를 넘보고 있습니다.