5억에서 10억대 아파트, 여기 보세요 (서울, 경기, 인천)

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클래스101 x 5분임장 얼리버드 ▼▼▼

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안녕하세요

5분임장입니다 :)

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요즘 시장 분위기,

심상치 않습니다.

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물론 언론과 폭락론자들은

"부동산 거래량 반토막!

폭락 시작됐다!?"

뭐 이런 말 하고 있지만,

현장은 다릅니다.

물론 그렇다고

미친듯이 거래량이 터지고,

호가가 올라가고,

사람들은 그 오른 호가에 따라붙는

뭐 이런 시장은 아닙니다.

​

하지만 그들이 말하는 것처럼

거래량이 죽고

가격이 떨어지고

모두가 공포에 떠는

그런 시장도 아니라는 거죠.

​

지금 특히 노도강 쪽에서 거래량이 꽤 터지고 있는데요

그 중에서도 강북구,

그리고 바로 아래 성북구에 온기가

꽤 퍼지고 있습니다.

그럼 왜 이제야 거래가 되고 있냐구요?

​

지난 10.15 대책 때

서울 전지역이 토허제 구역으로 묶였죠.

​

사실 노도강 금관구 같은 지역들은

지난 정부 때도 규제지역으로 묶인 적은 있었지만,

토허제는 이번이 처음이죠.

​

그래서 토허제에 대한 최소한의 적응기간이 필요했고,

또한 약정서를 쓰고나서 이게 허가가 나면 계약을 하는 게 토허제 지역에서의 매수 프로세스인데,

​

이 약정서를 쓰고 통과되는 게

통상적으로 3~4주 정도 걸리죠.

그러니 이제야 거래신고가 나오는 겁니다.

​

그래서 그동안 겉에서 안 보였을 뿐,

현장에 들어가보면 분위기가 완전 달랐던 겁니다.

이래서 현장 전문가가 필요하다니까요?

​

그래서 지금 어설픈 전문가들이 말하는 것처럼,

"15억 이상 서울 고가 아파트만 좋을 겁니다!"

이런 얘기 하고 있을 때가 아니라니까요?ㅋㅋㅋ

​

그래서 오늘 칼럼에서는

고가 아파트가 아닌!

수도권의 중저가 아파트에 대해서 말씀드리려 합니다.

​

왜냐구요?

15억 이상의 고가 아파트는 원래 수요가 알아서 잘 붙지만, 지금 중저가 아파트는 워낙 가성비 있는 구간이며 + 여러 겹규제와 시장 상황 덕분에 수요가 몰려들어올 시기가 됐기 때문입니다.

​

한 마디로 모다?

"This is timing"

하지만 어떤 지역의 어떤 아파트를 봐야하는지,

도저히 감이 안 잡히는 분들이 계시죠?

그런 분들을 위한 가이드라인 지역&아파트 소개입니다.

​

미리 말씀드리지만, 오늘 언급하는 지역&단지들이

무조건 오른다는 게 아니라,

​

현재 수요의 흐름이 제가 언급하는 곳들로 올 가능성이 높기에,

여러분들도 이를 참고하시어 공부하고 임장 가보시라는 겁니다.

영상으로 확인하고 싶으신 분들은 ▼▼▼

https://www.youtube.com/watch?v=HQ8VjboKBbc

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1. 안산 단원구 힐스테이트중앙

첫 번째 단지는 안산 단원구에 위치한

힐스테이트중앙입니다.

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2018년식의 1152세대로

신축에 대단지, 그리고 힐스테이트라는 브랜드까지.

상품성 아주 훌륭하죠.

​

무엇보다 힐스중앙의 최대 장점은 입지!

밑으로 수인분당선+4호선의 중앙역을 도보 접근이 가능하며,

​

뒤로는 안산중앙초와 중앙중을 코 앞에,

왼쪽으로는 안산시청 상권과 안산중앙공원이 있어

전반적으로 정주 인프라 자체가 괜찮습니다.

​

현재 중앙역으로는 신안산선이 공사 중인데요,

신안산선이 개통되면 구로가산, 여의도까지의 접근성이 획기적으로 좋아지는 만큼!

​

현재 25평 브랜드 대단지 신축을 6억대로

볼 수 있다는 건 분명 가성비 있는 선택이 될 수 있습니다.

​

물론 지난 번 광명에서 신안산선의 공사장 붕괴사고가 터진 후 개통의 지연은 어쩔 수 없지만,

​

그래도 개통 자체가 무산 된 건 아니잖아요?

시간의 문제일 뿐 결국 큰 장애가 될 거라 보지 않습니다

​

2. 인천 연수구 송도웰카운티4단지

두 번째 단지는 인천 연수구에 위치한

송도웰카운티4단지입니다.

​

2010년식의 준신축에

465세대의 다소 작은 세대수,

즉 연식도 세대수도 브랜드도

사실 상품성은 다소 아쉬워 보일 수 있죠.

​

하지만 이걸 뒤집는 무기?

바로 '입지'입니다.

먼저 웰카운티4단지가 위치한 곳은

송도의 4공구인데요.

​

물론 송도에서는 1공구가 대장이고,

그 다음은 3공구라 볼 수 있는 건 맞습니다.

​

하지만 4공구는 그 1공구, 3공구와 맞닿아

IBD라인, 그리고 GTX-B노선을 공유하기 때문에

나름의 가성비가 있는 곳이죠.

​

무엇보다 GTX-B가 개통될 인천대입구역까지

도보로도 접근이 가능(?)하며

​

오른쪽으로 미추홀공원,

인근으로는 송도현대아울렛, 센트럴파크까지

무엇하나 빠지는 게 없죠.

​

하지만 이 중 백미는 바로 '가성비 학군'입니다.

4단지는 단지 안으로

해송고와 칼빈매니토바 국제학교를 품고 있으며

아래쪽으로 해송초와 해송중 역시 가깝죠.

​

비록 4공구의 학군이

1공구의 신정, 연송, 채드윅 정도는 아니라 할지라도,

​

해송과 칼빈매니토바 역시 명문으로 인정받기에

충분히 좋은 학군이라 할 수 있습니다.

​

현재 33평을 7억대로 접근할 수 있기에

1공구를 돈이 약~간 부족해서 아쉽게 못 들어가시는 분들에겐 충분히 선택지가 될 수 있겠죠?

3. 서울 은평구 은평뉴타운1단지힐스테이트

세 번째 단지는 서울 은평구에 위치한

은평뉴타운1단지힐스테이트입니다.

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2009년식이라는 준신축,

947세대라는 1000세댕체 가까운 세대수와

힐스테이트라는 브랜드.

즉 서울이라는 입지를 생각한다면 무난히 괜찮죠.

​

이곳의 장점은

'육각형 아파트'라는 것에 있습니다.

​

먼저 앞에서 말씀드린 것처럼

연식과 세대수, 브랜드가 무난히 좋고

​

24평, 33평, 40평, 53평 등 다양한 세대수가

경사도 없이 잘 어우러져 있으며

은진초를 단지 안에 품고 있기도 하죠.

​

무엇보다 은뉴에선 3호선 구파발역과 가장 가까운 단지이기도 한데요,

​

3호선은 광화문, 강남으로 통하며

무엇보다 아래쪽 연신내역에 GTX-A가 개통하죠?

그래서 이 3호선 접근성은 이 지역에서 그 무엇보다 중요한 요소입니다.

​

우리 솔직히 말해보자구요.

은평뉴타운이 아~~주 좋은 입지인가요?

솔직히 그렇진 않잖아요.

​

그렇다면 은뉴 안에서도

입지에 대한 선호도 쏠림은 분명 있을 수밖에 없고,

​

3호선 역세권 단지는 분명 하방경직성이 강한,

무난히 괜찮은 선택지가 될 겁니다.

​

무엇보다 서울에서 뉴타운에 위치한

준신축 대단지 브랜드 아파트가

25평이 8억대에 접근이 가능하다?

이거 귀하거든요.

4. 서울 동대문구 래미안이문2차

네 번째 단지는 서울 동대문구에 위치한

래미안이문2차입니다.

​

2004년식이라는 아쉬운 구축,

세대수도 648세대라 다소 적다고 할 수 있지만

그래도 래미안이라는 브랜드 상품성은 있죠.

​

하지만 이런 아쉬운 상품성을 커버하는

'입지 상승 기대감'이 있는 곳이 바로

래미안이문2차입니다.

​

일단 기본적으로 위로는 1호선 외대앞역,

아래로는 1호선 회기역이 있으며

단지 왼편에 한국외대와 경희대가 있죠.

​

솔직히 정주 인프라요?

좋다고 보기 어렵죠.

​

지상철이 오른쪽으로 딱 붙어 지나가기에

소음과 분진에서 자유롭지 않으며

위 아래에 상권, 빌라촌과 맞닿아 있어

아파트로만 위치한 곳보단 확실히 만족도가 떨어지죠.

​

하지만 제가 위에서 어떻게 말씀드렸죠?

'입지 상승 기대감'이라고 했죠.

​

바로 여기가 이문휘경뉴타운이 한창 진행 중인 곳이기 때문에 그렇습니다.

​

인근으로

- 휘경자이디센시아

- 이문아이파크자이

- 래미안라그란데 등

​

엄청난 규모의 브랜드 뉴타운 아파트들이

입주를 마쳤거나, 곧 마칠 예정입니다.

참고로 이문휘경이 옛날의 그곳이 아닙니다?

요즘엔 이 엄청난 공급량에도 물구하고,

전세와 매매가가 굳건하게 유지되며

아니 심지어 오르고 있습니다.

​

이 뉴타운 신축들의 가격이 받쳐준다면,

아니 또 오른다면?

​

인근의 구축 아파트들의 가성비도 덩달아 올라가죠.

래미안이문2차는 그 구축의 대표 중 하나구요.

​

현재 23평을 9억대에 접근할 수 있다는 건?

인근 신축 25평보다

5억에서 6억 가까이 저렴하기 때문에,

분명 누군가에겐 좋은 선택지가 될 겁니다.

5. 서울 관악구 봉천두산 1, 2단지

다섯 번째 단지는 서울 관악구에 위치한

봉천두산1, 2단지 입니다.

​

2000년식의 구축,

그리고 2001세대의 대단지

연식은 아쉽지만 2000세대가 넘는 대단지 상품성을 지녔습니다.

​

이런 아쉬운 상품성을 딱 하나로 뒤집는 곳입니다.

뭘까요?

네 맞습니다.

바로 2호선 봉천역을 거의 초역세권으로 접근!

(물론 아래쪽 동들만..)

​

입지를 몇 개만 좀 더 살펴보면,

위쪽으로 은천초를 가까이 두고

오른쪽으로 가면 서울대입구

왼쪽으로 가면 신림

​

솔직히 정주 인프라는 그닥 좋다고 하기 어렵죠.

인근으로 빌라, 오피스텔, 상권들이 포진되어 있기 때문에 그렇습니다.

​

다만 앞에서 말씀드렸듯,

2호선 봉천역의 존재가

이런 아쉬움을 모두 뒤엎을 수 있으며,

​

사실 이런 정주 인프라의 아쉬움이 이미 가격에 녹아져 있잖아요? 그러니 불평 ㄴㄴ

​

25평을 10억대에,

33평을 11억대에 접근할 수 있기 때문에

​

딱 이렇게만 생각하시고 결정하세요.

"2호선 봉천역 역세권 대단지 구축 아파트를

25평 10억, 33평 11억? ㄱㄱ?ㄴㄴ?"

​

제 의견이요?

전 괜찮다고 봅니다.

​

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이렇게 10억 이하에서

각각의 가격대에 맞는 5개의 단지를 소개드렸는데요.

​

현재 중하급지에서도 거래량이 슬슬 터지고 있고,

그렇다면 제가 위에서 언급한 아파트들로도

분명 수요가 흘러들어올 거라 봅니다.

​

사실..

지금 제가 클래스101 강의 거의 막바지 촬영 중인데요,

​

그래서 요즘 시장을 정말 더 많이,

더 깊게 들여다 보고 있습니다.

(그래서 칼럼과 유튜브는 뜸 한..)

​

근데 진짜 심상치 않습니다.

​

제가 팔로잉하는 찐 전문가분들도

현재 전월세 상승에 대한 경고를 많이 하고 계신데요.

​

원래 전월세 사시는 분들이

만기까지는 시장 거의 안 보시죠?

관심도 없구요.

원래 그렇습니다.

​

그러다 만기 돼서 슬렁슬렁 매물 찾으러 나오시면

부동산에서 충격 받으실 겁니다.

"예? 왜 이렇게 올랐어요?

매물은 왜 이렇게 없어요?"

농담같죠?

이제 멘붕 오실 겁니다.

지금 그 상황이 다가오고 있구요.

​

그래서 말씀드리는 겁니다.

매수 가능하시면,

지금 최대한 빨리 움직이셔야 합니다.

​

오늘 말씀드린 단지들은 예시이니,

제가 콕 집어서 '오른다'고 오해하지 마시구요.

​

꼭 시간 내셔서 시장 돌아보시고

부디 현명한 판단하시기 바랍니다.