재개발 시장 ‘도로’ 로또 분양권 받아볼까

최근 재개발 시장에서 ‘도로부지’가 새로운 투자처로 각광받고 있다. 과거 재개발의 사각지대로 여겨졌지만 이제는 ‘재개발 투자의 보석’으로 불릴 만큼 관심이 높아지고 있다.

특히 주택 수에 포함되지 않아 세금 부담이 적고, 일정 요건을 충족하면 분양권을 받을 수 있다는 점에서 다주택자나 법인투자자들이 몰리고 있다.

재개발 구역 내에서 도로부지는 흔히 ‘뚜껑’이라고 불리는 무허가 건축물, 나대지 등과 함께 ‘특수 매물’ 범주에 속한다. 일반 주택이나 빌라와 달리 실사용이 어렵고, 자투리 형태로 남아있는 경우가 많지만 그만큼 희소성이 높다.

과거에는 활용가치가 낮아 외면받았지만, 최근 소액 투자와 세금 규제 회피 수단으로 인식되면서 시장의 평가가 달라지고 있다.

장관 배우자도 도로부지 투자

조현 장관 배우자는 지난 2003년 한남뉴타운 3구역 지정 수개월을 앞두고 서울 용산구 보광동 도로부지를 '지분 쪼개기' 방식으로 매입, 2020년 매각하며 10억원 이상의 시세차익을 얻은 것으로 드러난 바 있다. 이찬진 금융감동위원장의 경우 9200만원에 낙찰 받은 자투리 도로를 현 시세 24억원에 팔 경우 30배 수준인 23억원의 시세차익을 낼 수 있다. 이에 이찬진 원장이 조현 장관보다 좀 더 '고수'라는 평가가 나오기도 한다.

실제 경매시장에서도 인기다. 2019년 법원 경매에서 진행된 서울 동작구 흑석3주택 재개발 구역의 도로부지에는 수십 명의 응찰자가 몰렸고, 감정가의 300%를 웃도는 고가에 낙찰된 바 있다.

도로 세금 부담 적고, 규제에서 자유롭다

도로부지의 가장 큰 장점은 주택 수에 포함되지 않는다는 점이다.

따라서 취득세·종합부동산세 중과 대상에서 제외되며, 다주택자 규제의 영향을 받지 않는다.

또한 매입 시 자금조달계획서와 증빙서류를 제출할 필요가 없어, 최근처럼 자금 출처 심사가 까다로운 시장 환경에서도 부담이 적다.

무엇보다 재개발 구역 내의 빌라·단독주택보다 가격이 상대적으로 저렴하다는 점도 매력이다. 즉, 소액으로도 ‘재개발 구역 진입’이 가능하다는 점에서 많은 투자자들이 눈독을 들이고 있다.

‘90㎡ 이상’ 분양권까지

도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)에 따르면, 재개발 구역 내 토지 소유자 중 분양권을 받을 수 있는 요건이 명시돼 있다.

도정법 제39조에 따르면 단일 필지 기준 90㎡(약 27평) 이상이거나, 여러 필지를 합산해 90㎡ 이상일 경우 분양권을 받을 수 있다.

예를 들어 A씨가 1번지 10㎡, 3번지 20㎡, 7번지 60㎡ 등 여러 필지를 보유해 총면적이 90㎡를 넘는다면, 분양권이 인정된다.

공유지분 형태의 토지라도 예외는 아니다.

‘서울시 도시 및 주거환경정비조례’에 따르면 권리산정기준일 이전부터 90㎡ 이상을 보유한 공유지분자에게도 분양권이 주어진다.

다만 90㎡ 미만일 경우 대표자 1명에게만 분양권이 주어지며, 나머지 지분자는 현금청산 대상이 된다.

90㎡ 미만 도로부지도 분양권 가능?

만약 도로부지 면적이 90㎡에 미달한다고 해서 반드시 분양권을 포기해야 하는 것은 아니다.

도정법에는 일정 조건을 만족할 경우, 90㎡ 미만 도로부지에도 분양권이 주어지는 예외 조항이 존재한다.

해당 조건은 다음의 5가지다.

-2003년 12월 30일 이전에 분할된 도로일 것

-지목 또는 현황 중 하나는 ‘대지’일 것

-면적이 30㎡ 이상일 것 (30㎡ 미만은 무조건 현금청산 대상)

-사업시행인가 고시일부터 공사 완료 고시일까지 세대원 전원이 무주택자일 것

-소유자가 변경된 경우, 종전 소유주 또한 무주택자일 것

이 다섯 가지 요건을 모두 충족해야만 분양권 자격이 인정된다.

하나라도 충족하지 못할 경우, 결국 90㎡ 이상 토지를 확보해야 분양권을 받을 수 있다.

예를 들어, 60㎡ 규모의 도로부지를 소유했지만 위의 조건을 충족하지 못한다면, 추가로 30㎡ 이상 도로부지나 나대지를 매입해 90㎡를 만들어야 분양권이 가능하다.

도로부지는 세금 부담이 적고 분양권 잠재가치가 크지만, 임대수익이 전혀 발생하지 않는다는 단점이 있다.

주택이 아니기 때문에 임대가 불가능하고, 조합에 따라 세입자 이주비 대출이나 보상금 지원이 제한되는 경우도 많다.

따라서 도로부지는 단기 현금흐름보다는 중장기 자산가치 상승형 투자에 적합하다.

특히 조합 추진이 지연되거나 해제될 경우 자금이 장기간 묶일 수 있으므로, 투자자는 리스크를 충분히 감안해야한다.

전문가들은 도로부지 투자를 ‘고위험·고수익형 재개발 투자’로 본다.

분양권 요건을 제대로 이해하지 못하면, 낙찰받은 도로부지가 결국 현금청산 대상이 될 위험이 있기 때문이다.

도로부지는 일반인에게 다소 생소한 영역이라, 조합별 규정이나 권리산정 기준을 놓치기 쉽다. 서울시 조례와 도정법을 반드시 확인하고, 필요시 법률전문가나 지자체 도시정비과 상담을 거친 뒤 매입해야 한다.

정부의 다주택 규제 강화, 대출제한, 자금조달 심사 강화 속에서 도로부지는 새로운 ‘규제 피난처형 투자처’로 부상하고 있다.

세금 부담이 적고, 분양권 가능성이 있어 투자자들의 관심이 높지만, 법적 요건·면적 조건·소유 형태에 따라 결과가 크게 달라진다.