재개발·재건축 조율자 ‘도시정비사’ 공인자격제도 검토 시작

도시정비사업을 조금이라도 들여다본 분이라면 한 번쯤 이렇게 느껴보셨을 겁니다.

“왜 재개발·재건축은 이렇게 복잡하고, 갈등이 많을까?”

조합과 시공사, 주민과 행정, 그리고 수십 개의 용역회사가 얽히다 보면 정비사업은 단순한 건축이 아니라 ‘관계의 기술’이 됩니다. 그래서 최근 도시정비 분야에서 새롭게 등장한 단어 하나가 있습니다. 바로 ‘도시정비사(都市整備士·가칭)’, 도시정비사업의 ‘조율자’를 뜻하는 새로운 전문자격이죠.

정부와 업계가 이 제도를 본격적으로 검토하기 시작했습니다.

이 제도는 단순히 또 하나의 자격증이 아니라, 복잡해진 정비사업의 구조 속에서 갈등을 줄이고 속도를 높이기 위한 제도적 실험이라고 볼 수 있습니다.

오늘은 이 ‘도시정비사’가 왜 등장하게 되었고, 무엇을 목표로 하는지, 그리고 앞으로 어떤 과제를 안고 있는지 차근차근 이야기해보겠습니다.

1. 왜 지금 ‘도시정비사’인가

현재 서울의 신규 주택공급 가운데 약 80~90%가 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 이루어지고 있습니다.

하지만 이처럼 정비사업의 비중이 커질수록, 그 과정에서의 갈등과 비효율도 함께 커졌습니다.

조합은 대개 주민들로 구성되며, 그중 다수는 사업 경험이 없습니다. 여기에 시공사와 정비업체, 금융기관, 감정평가사, 도시계획가, 설계사 등은 각기 다른 이해관계를 지니고 있죠.

그 사이에서 정보 비대칭과 의사결정 지연, 불신이 반복되며 사업은 길게는 10년 이상 지연되는 경우도 적지 않습니다.

이런 복잡성을 줄이기 위한 새로운 전문직군의 필요성이 대두되었고, 그 결과 등장한 개념이 바로 ‘도시정비사’입니다.

2. 도시정비사의 개념 — ‘관계의 설계자’

업계와 학계에서 구상하고 있는 '도시정비사'는 정비사업 전반을 기획·조정·관리하는 전문가입니다.

기존의 정비사업전문관리업체가 주로 행정적·기술적 절차를 대행했다면, 도시정비사는 한 단계 더 앞선 역할을 수행합니다.

이들은 사업 초기 단계부터 참여해 이해관계자 구조를 설계하고, 사업 방향을 기획하며, 시공사 선정, 자금 조달, 인허가 절차 등 전 과정에서 ‘조율자’ 역할을 담당합니다.

말하자면 도시정비사는 정비사업의 ‘프로젝트 매니저이자 중재자’, 때로는 ‘갈등 조정자’의 성격을 동시에 갖는 셈이죠.

법조인이 판사·검사·변호사로 역할을 나누듯, 도시정비사 역시 조합, 정비업체, 인허가 관청, 외부 위촉 갈등해결사 등으로 다양하게 활동할 수 있는 구상입니다.

정비사업이라는 거대한 프로젝트를 움직이는 다층적 역할 체계가 생겨나는 것입니다.

3. 제도 도입의 흐름 — 논의에서 검토 단계로

도시정비사 제도는 2024년 말부터 본격적으로 논의되기 시작했습니다. 국토교통부, LH(한국토지주택공사), 한국도시정비학회, 서울시, 관련 업계 단체들이 중심이 되어 ‘공인자격화’ 방안을 검토하고 있습니다.

핵심은 공공성과 전문성의 균형입니다. 단순한 민간자격이 아니라 국가가 공인하고, 정비사업의 각 단계에서 법적 지위를 인정받을 수 있는 제도로 설계하는 방향이 논의되고 있죠.

최근 진행된 전문가 자문과 관련 세미나 발표자료를 보면,

도시정비사는 건축사·감정평가사·도시계획기사 등 기존 기술자격과는 달리 ‘총괄적 관리역량’에 중점을 둔 교육·평가체계를 전제로 합니다. 특히 현장 실무 경험과 갈등조정 능력을 중요하게 평가하여, 단순 시험형이 아닌 실무 중심 자격으로 구상되고 있습니다.

4. 해외 사례 — 일본의 재개발 코디네이터에서 배우다

도시정비사 제도는 새로운 시도이지만, 해외에 완전히 전례가 없는 것은 아닙니다. 특히 일본의 ‘재개발 코디네이터 제도’가 대표적인 참고 모델로 거론됩니다.

여담으로 일본에서 가장 비싼 멘션인 '아자부다이힐스'(최고 거래가격 200억엔 - 한화 약 2000억원)와 도쿄의 스카이라인을 이루는 '롯폰기힐스', '미드타운' 등이 모두 재개발사업으로 조성된 곳이죠.

일본에서는 도시재개발촉진법에 따라, 사업 초기부터 민간 코디네이터가 주민, 지방정부, 시공사 간 이해관계를 조정하고 계획을 통합합니다.

이들은 법적 자격을 갖춘 전문가로서, 행정과 민간 사이의 가교 역할을 합니다.

우리의 도시정비사도 이와 유사하게,

– 주민 의견 수렴

– 계획 타당성 검토

– 이해관계자 간 협상 구조 설계

– 행정절차 연계

등을 종합적으로 수행하게 될 것으로 보입니다.

5. 기대효과 ① – 갈등의 사전 차단과 사업 속도 개선

재개발·재건축 현장에서 가장 큰 문제는 갈등입니다.

조합 설립 단계부터 시공사 선정, 분양가 산정, 관리처분에 이르기까지, 어느 한 단계라도 틀어지면 수년이 지연됩니다.

도시정비사는 이러한 갈등의 뿌리를 사업 구조 설계 단계에서 미리 조정합니다. 기존 서울시 중재코디네이터 제도 등이 갈등 발생 '사후'에 조율하는 역할을 했다면, 도시정비사는 사전 기획과 갈등 예방, 갈등 해결 등 정비사업 전반에 관여하는 형태가 될 것으로 기대를 모읍니다.

초기에 명확한 이해구조를 만들고, 조합과 시공사·지자체의 역할을 정리하면 사업 지연 가능성을 줄일 수 있죠.

이는 곧 ‘예측 가능한 정비사업’의 토대를 만드는 것입니다.

6. 기대효과 ② – 전문성·투명성 강화

현재 정비사업의 투명성 문제는 ‘정보의 비대칭’에서 비롯됩니다.

조합원들은 복잡한 법규와 회계 구조를 모두 이해하기 어렵고, 사업자 측의 정보 우위로 인해 의사결정이 왜곡되거나 불신이 쌓이기도 합니다.

도시정비사는 사업의 기술적 구조와 행정 절차를 모두 이해하는 전문가로서,

조합과 행정기관, 사업자 간 정보 격차를 메우는 ‘통역자’ 역할을 하게 됩니다.

이를 통해 정비사업의 신뢰도가 높아지고, 공공과 민간의 협력이 보다 효율적으로 이루어질 수 있습니다.

7. 기대효과 ③ – 주택공급 정책의 효율성 제고

서울에는 더 이상 대규모 주택공급을 할 만한 유휴부지가 없죠. 그렇다고 계속 4기, 5기 신도시를 개발할 수도 없는 노릇입니다. 그에 따른 서울로의 도로, 철도 연결 등 인프라 투자가 따라와야 하는 등 제반 문제가 많으니까요.

실제로 2025년 기준으로 서울 내 신규 주택의 약 87%가 정비사업을 통해 공급되고 있으며, 이는 10년 전보다 두 배 가까이 증가한 수치입니다.

이제 정비사업의 효율성은 곧 도시의 주거 경쟁력을 의미합니다.

도시정비사가 제도권에 편입되면, 복잡한 절차를 단축하고 공급 속도를 높일 수 있습니다.

이는 서울시의 최근 주택공급 로드맵과도 직결되는 핵심 과제죠.

8. 제도화의 관건 — 현장 수용성과 실효성

제도가 성공하려면 두 가지가 함께 갖춰져야 합니다.

하나는 현장의 수용성, 또 하나는 실질적인 권한입니다.

도시정비사가 아무리 전문성을 갖췄다 해도, 조합이나 시공사가 그 의견을 따르지 않으면 의미가 없습니다.

실제로 코디네이터 제도를 처음으로 도입했던 둔촌주공 재건축 사업은 의미있는 성과를 내지 못했죠.

코디네이터의 조언을 조합과 시공사가 각자의 입맛에 맞게 해석하고 협상을 거부하는 형태로 진행됐기 때문입니다.

따라서 도시정비사는 제도 설계 초기부터 업계와 조합, 지자체, 학계가 함께 참여해 ‘공유의 제도’로 만들어야 한다고 봅니다.

또한 도시정비사가 일정 규모 이상의 프로젝트에서 법적으로 의무 참여할 수 있도록 하는 방안도 논의되고 있습니다. 이런 형태라면 제도의 실효성이 훨씬 높아지겠지요.

9. ‘공급의 시대’에서 ‘조율의 시대’로

그동안 우리는 정비사업을 공급의 관점에서만 바라보았습니다.

몇 채를 더 짓느냐, 용적률을 얼마나 올리느냐가 핵심이었죠.

그러나 앞으로는 ‘조율’이 핵심이 될 것입니다.

주민과 행정, 공공과 민간, 법과 시장이 얽힌 정비사업은 결국 ‘협력의 기술’입니다.

도시정비사는 이 협력의 구조를 설계하는 사람입니다.

도시정비사업은 더 이상 단순한 개발이 아닙니다.

주거의 품질, 커뮤니티의 지속성, 지역의 역사와 환경까지 포괄하는 도시 재구성의 과정입니다.

이 복합적 과정을 하나로 묶어내는 전문직이 바로 도시정비사라고 할 수 있습니다.

10. 맺음말 — 정비사업의 새 시대, 조율의 전문가가 필요하다

정비사업은 우리 도시의 현재이자 미래입니다.

이제 공급량보다 중요한 것은 어떻게 공급할 것인가, 그리고 어떻게 조율할 것인가입니다.

도시정비사 제도는 그 해답의 하나로 제시되고 있습니다.

이 제도가 단순한 자격증 발급으로 끝나지 않고, 현장의 실질적 변화로 이어질 수 있다면

– 갈등은 줄고

– 속도는 빨라지고

– 신뢰는 높아질 것입니다.

‘도시정비사’는 아직 제도화의 문턱을 넘지 않았습니다. 그러나 이미 현장에서는 그 필요성이 자명해지고 있습니다.

우리 도시의 재개발·재건축은 이제 “누가 조율하느냐”에 따라 완전히 다른 결과를 낳는 시대에 들어섰습니다.

도시정비사가 그 변화의 중심에서, 도시와 사람을 잇는 새로운 전문가로 자리 잡기를 기대합니다.

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