[힐스테이트 e편한세상 문정] 안전마진 4.5억 무순위, 불법행위 재공급

안녕하세요 청약 분양권 전문가 키네스트입니다.

청약서울시 송파구 힐스테이트 e편한세상 문정 무순위(불법행위 재공급) 물량 3개 나왔습니다.

다자녀 특별공급 1세대, 일반공급 2세대로 총 3세대 공급하며 청약통장은 필요없으며

서울에 거주하는 무주택 세대주라면 청약 가능합니다.(+다자녀는 2자녀 이상 요건)

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잔금은 계약체결 후 60일 이내로 빠듯하지만, 절대가 자체가 크지 않습니다.

49타입 소형평형 + 실거주 의무가 있어 4인가족 이상 등은 거주 불편함이 있을 수 있지만

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최소 안전마진 4.5억입니다.

자격이 된다면 꼭 넣으십시오.

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분석 시작합니다.

힐스테이트 e편한세상 문정 무순위(불법행위재공급)

힐스테이트 e편한세상 문정은 송파구 문정동에 위치하고 있습니다.

역과의 거리는 멀지만 행정구역상 송파구에 위치해있는 신축 대단지아파트라는 것 자체가 큰 매리트입니다.

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'24년 9월에 입주했는데 서울의 이정도 신축 대단지가 거의 없습니다.

좋은 입지의 아파트입니다.

무순위 물량은 49A타입 2세대, 49B타입 1세대 나왔으며 가격은 위 표를 참고하시면 됩니다.

부대경비는 재공급을 준비하며 들어간 비용입니다.

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타입별 평면도부터 간단히 살펴보겠습니다.

49A타입 평면도입니다. 굉장히 좋습니다.

일반적인 49A 평면도가 거실이 있고 안쪽으로 방2개가 이어져있는데 맞통풍 3베이구조로 개방감이 있고 무엇보다 드레스룸이 넓게 빠져있습니다. 정말 좋네요

49B타입은 타워형 구조로 역시 일반적인 49타입 구조보다 훨씬 좋다고 생각하며

마찬가지로 드레스룸이 있습니다. 평면도는 둘다 좋습니다.

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다음 동호수배치도입니다.

102동 202호(49A)

108동 802호(49A)

102동 1506호(49B)

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단지배치도상 동호수를 보면 102동 1506호(49B)가 타워형이지만 뷰가 좋고 층도 좋습니다.

108동도 트여있어 좋네요. 102동도 동간격이 괜찮아서 나쁘지않습니다. 필로티가아닌건 아쉽네요

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그래도 마진이 충분하다면 사실 동호수는 큰 애로사항이 아니겠죠?

힐스테이트 E편한세상 문정은 '24년9월 입주했기 때문에 현재 매물이 거의 없습니다.

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비과세 기간인 '26년쯤 매물이 나올것이라 주변 가격을 통해 현재 시세확인을 해야합니다.

그렇지만 이미 49B타입 17층이 12.4억에 거래가 찍혀있습니다.

이미 안전마진 4.5억이죠.

인근 비교단지가 딱히 없어서 하방과 상방 단지를 가져왔습니다.

'17년식 위례센트럴자이 51타입이 12억초반에 거래되고 있고 헬리오시티 49타입이 6월 19.05억에 신고가 거래됐습니다.

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힐스테이트 E편한세상 문정의 현재 시세는 13억~14억 정도로보입니다.

(물론 동호수에 따라 다르며 시세는 중층정도 기준입니다.)

주의사항

위에서 설명드린 자격조건은 기본적으로 확인하셔야 하고

가장 중요한 주의사항은 자금계획입니다.

계약금이 20%이며 잔금기간은 계약금 납입 후 60일이내입니다. 촉박하죠?

하지만 총 매매가 자체가 크지 않고 등기가 나온 단지이므로 발품을 팔면 충분히 대출 가능할 것입니다.

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단, 이번 9. 7. 대출규제로 규제지역 LTV가 40%라서 6억까지는 안나올텐데

잔금자체가 크지 않으니 무주택자라면 충분히 대출을 통해 자금을 조달할 수 있을 것이라고 생각합니다.

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잔금대출을 받는다면 실입주를 해야구요

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대출을 받지 않고 전세를 맞출 수도 있는데 (거주의무 2년이지만 최초 3년은 유예가능합니다.)

전세대출을 받은 임차인의 돈으로는 불가능합니다. (올 현금 전세입자만 가능)

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전세시세가 6~7억 정도인데 올현금으로는 이거보단 낮아야겠죠

당장 실입주가 불가능하다면 전세로 맞추는 것도 괜찮아보입니다. (단 추후 거주의무 2년은 채워야합니다.)

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그리고 규제지역이므로 혹시 유주택자라면 취득세도 잘 고려하셔야 합니다.

그러나 취득세 중과를 하더라도 마진이 충분한 단지죠? (돈만 있다면 당연히 해야합니다)

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