전농14구역 신속통합기획 추진구역 완벽 분석

안녕하세요 재개발 전문가 후니동산입니다.

오늘은 동대문구에서 신속통합기획 번호부여 요청 구역공개가 된곳을 분석해보려고합니다.

9월9일 번호부여 관련 구청 소식이 나왔던 곳입니다.

전농동 역세권 추진 지역에 위치한 곳인

동대문구 전농동 206-21번지 일대

신속통합기획 추진구역입니다.

1. 구역 개요

전농14 재개발 구역 인근에 위치한 곳입니다.

해당 구역은 14-4구역으로 이름이 붙어있었습니다.

다른구역은 역세권활성화 방식을 택했고

14-4구역은 신속통합기획으로 추진을 하네요

​

노후도가 정말 기가막힐정도로 높습니다.

89.12%... 정비사업이 시급한 구역이네요

다만, 단독주택:공동주택 수가 거의 1:1이라서

단독주택 소유주의 동의율에 따라서

후보지 동의서 징구의 속도가 달라질 수 있습니다.

2. 추진이력

우리가 오늘 분석하는 곳은 기존에 전농답십리뉴타운으로 묶여있던 곳입니다.

전농7구역과 전농8구역사이에 빠져있는 구역이 정확히 신속통합기획으로 추진하려는 구역입니다.

어떤신가요? 제 블로그를 자주보는 분이라면 감이오실텐데요!

맞습니다,, 흑석10구역 그리고 장위13구역 신속통합기획 선정지처럼

재정비촉진구역에서 빠져있는 부분이 재개발을 추진하고 있는 것입니다.

바로 올해 서울시에서 뽑아주고 있는 테마입니다.

또한, 전농14구역 통으로 묶어서 개발을 추진을 했던 구역이었습니다.

그러나 지금은 쪼개어져서 개발이 진행중입니다.

위와 같이 행위제한 지형도면 고시를 통해 알 수 있습니다.

14-1, 14-2. 14-3 이렇게 고시가 되어있습니다.

​

몇달전까지만해도 분석구역을

민간도심복합개발사업을 해야된다는 카페글이 있었는데요

결국에는 신속통합기획을 추진하는 추진위에서

구청에 검토요청을 받았습니다.

​

역세권반경에 걸리지가 않아서 역세권활성화사업은 추진되지 않았습니다.

해당 구역 소유주 분들은 정말 아쉬우셨을것 같네요.

3. 노후도분

노후도는 위에서 말씀드린대로 89.12%로 상당히 좋습니다.

노후연면적 또한 81.54%로 필수요건과 선택요건의 노후관련 가점을 모두 만점으로 가져갑니다.

다소 신축인 건물이 구역 상단에 몰려있는데요 1~2개의 건물을 빼고는 모두 20년차입니다.

​

신속통합기획 선택요건에서도 과소필지, 호수밀도는 만족합니다.

접도율과 반지하는 만족하지 못했습니다.

(오피셜한 자료 확인 완료)

4. 입지분석

제일먼저 눈에 띄는건 바로 청량리역이죠?

무려 10개의 노선이 지나가는 강북권 교통의 허브입니다.

청량리 인근의 시세는 청량리 롯데캐슬 L65가 이끌어가고 있습니다.

36평 기준으로 현재 18.2억 실거래가를 기록하고있습니다.

이외에 2013년식인 레미안크레시티도 15.3억을 찍고 있습니다.

​

재개발 중인 구역들 4곳만 살펴보겠습니다.

바로 옆에 위치한 전농8구역의 84타입 일반분양가는 12.4억 예상하고 있고

위에 위치한 전농 9구역의 일반분양가는 10.5억을 예상하고 있습니다.

무조건 분양시점에는 15억이상 일반분양가를 책정하지 싶습니다.

​

좌측 상단으로 가보면 청량리8구역과 제기4구역이 있습니다.

84타입 조합원분양가가 현재는 각각 9.2억/6.1억입니다.

일반분양가를 확 올릴 수 있기 때문에 조합원분양가를 올리지 않고도

공사비 증가로 인한 사업비를 맞출 수 있을 것으로보입니다.

​

서울의 일반분양가는 59타입기준 10억이 평균이 되어버리고 있습니다.

인근 재개발 구역의 사업성이 좋아지면 좋아질수록

분석하는 추진구역의 프리미엄이 계속 올라갈 것으로 보이네요

그렇다면 2040서울도시기본계획과의 정합성을 볼까요?

청량리왕십리광역중심과의 흐름이 이어지는것을 볼 수 있습니다.

역세권활성화사업지에 이어서 추진이 된다면 시너지 효과가 나겠네요.

전농지구중심과도 이어지기 때문에 도시기본계획과의 정합성이 상당히 좋습니다.

​

기존에 전농14구역으로 추진을 하려고 했던 지역이고

인근 일대가 모두 개발이 진행되거나 진행을 완료했습니다.

구역 오른쪽으로는 전농8구역이 위치하고 있기 때문에

서울시에서 해당 구역을 선정에 타당성이 크게 부여가 될 것 같습니다.

'다같이 한꺼번에 개발' + '하나의도시'

위 두가지가 최근 서울시에서 추구하는 개발 트렌드입니다.

상당히 잘 맞아떨어지는 구역이기 때문에 관심이 가는곳입니다.

5. 리스크

가장 큰 리스크는 바로 인근 대학교입니다.

왜 대학교가 리스크냐 하면 바로 학생들이 세로 들어오기 좋은곳이기 때문입니다.

서울 시립대가 거의 바로 옆에 위치하고 있기 때문에 월세 수입으로 먹고 사는 주민들이 많을 겁니다.

재개발 추진 시 수입원의 단절로 인해서 반대하는 주민이 많은곳이 바로 동대문구입니다.

​

동대문구에 위와같은 반대로 꽤나 추진이 힘들었던 구역이 2개가 있습니다.

바로 전농동 152-65번지 일대 그리고 휘경동 295번지 일대입니다.

두 구역 모두 서울시립대와 바로 붙어있는 구역들이었기 때문에 반대가 더 심했습니다.

​

전농동 152-65번지 일대는 주민수렴과정을 거쳐서 재상정했고 조건부 동의를 이번 선정위원회에서 받아내었습니다.

다만, 휘경동 295번지 일대는 상정조차도 못해보고 반려처리를 당했습니다.

가장 큰 리스크 이기에 추진위에서는 주민 설득을 잘해야할 것 같습니다.

또한, 단독주택 소유주가 많기 때문에 이에 대한 동의율 확보 전략도 필요합니다.

6. 종합의견

청량리역 인근은 현재 전농 14-1, 14-2구역이 역세권활성화사업으로 잘 추진을 하고있고

14-3구역 또한 올해 6월 서울시로 계획 접수를 완료했습니다.

인근 일대는 또한 재개발을 진행중인 곳이 많습니다.

서울의 부동산 시장이 계속 상승할수록 재개발 구역의 사업성은 좋아집니다.

공사비가 폭등한다고 하지만 그에 맞춰서 일반분양가를 올릴 수 있습니다.

그렇다면, 추진중인 초기재개발 구역으로 눈길을 돌릴 수 밖에 없습니다.

​

인근 추진중인 곳들이 몇몇 구역은 좌초가 되었습니다.

추진위원회에서는 이점을 아주아주 잘 파악하고 전략을 세워야할 것 같구요

동대문구청의 경우 내부방침에따라

1회 미선정시 6개월 경과 후 번호부여 신청 가능하고

2회 미선정시 1년 경과 후 번호부여 신청이 가능하기 때문에

상당히 신중하게 구청 접수를 해야할 것으로 보입니다.

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