착한전세? 나쁜전세?

조선시대 '전당'이라는 제도에서 기원한 전세제도 출처: 페북 korean beauty

전세제도는 어떻게 생겨났을까?

전세제도는 우리나라에만 있는 특별한 집 임대 방식이다. 이 제도가 언제부터 시작되었을까? 그 뿌리를 찾아보면 조선시대까지 거슬러 올라간다. 조선시대에는 '전당'이라는 제도가 있었는데, 이는 땅이나 집을 담보로 돈을 빌리는 방식이었다. 지금의 전세와 비슷하지만, 당시에는 주로 돈을 빌리는 수단으로 사용되었다.

하지만 오늘날과 같은 전세제도가 본격적으로 시작된 것은 일제강점기다. 일본이 우리나라를 지배하면서 조선 사람들의 경제 상황은 매우 어려워졌다. 집을 사기는 힘들고, 그렇다고 매달 월세를 내기도 부담스러운 상황에서 전세가 하나의 해결책으로 등장한 것이다.

당시 일본인들과 부유한 조선인들이 집을 소유하고, 경제력이 약한 조선인들은 큰 돈을 맡기고 집을 빌려 사는 구조가 만들어졌다. 집주인은 받은 보증금으로 다른 투자를 해서 돈을 벌고, 세입자는 월세 없이 살 수 있다는 논리였다. 이렇게 시작된 전세제도는 우리나라 특유의 임대 방식으로 자리 잡게 되었다.

왜 집주인에게 유리한 시장이 되었을까?

일제강점기에 만들어진 '집주인이 유리한' 전세 시장은 해방 이후에도 계속 이어졌다. 한국전쟁으로 많은 집이 파괴되어 집이 부족했고, 1960년대부터 시작된 빠른 경제 발전으로 사람들이 도시로 몰려들면서 집 부족 현상은 더욱 심해졌다. 집이 부족하니 자연스럽게 집주인들이 갑의 위치에 서게 된 것이다.

더 중요한 것은 정부의 태도였다. 1960년대부터 정부는 공장을 짓고 물건을 수출하는 데 집중했다. 집 문제는 나중에 해결하면 된다는 식이었다. 오히려 전세제도를 '우리나라만의 좋은 제도'라고 포장하며 권장하기까지 했다. 집주인들이 전세 보증금으로 사업을 해서 경제 발전에 도움이 된다는 이유였다.

1980년대가 되면서 부동산 투기 열풍이 불었다. 집값이 오르니 전세금도 함께 올랐다. 집주인들은 전세 보증금으로 또 다른 집을 사는 '갭투자'를 통해 돈을 벌었다. 이때부터 전세는 서민들의 주거 수단이 아니라 부동산 투자자들이 돈을 버는 도구로 변해버렸다.

왕의 무덤이 골프코스로 변한 일제강점기. 집주인인 일본인의 권리만이 보호되는 임대차시장의 불균형이 탄생. 출처: wikiwand

누가 전세제도를 유지하려고 할까?

전세제도가 이렇게 오래 지속된 이유는 여러 사람들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 때문이다.

먼저 집을 가진 사람들에게 전세는 정말 좋은 제도다. 은행에서 돈을 빌리면 이자를 내야 하는데, 전세는 거의 이자 없이 큰 돈을 빌리는 것과 같다. 이 돈으로 다른 집을 사거나 사업을 할 수 있으니 집주인들 입장에서는 없어지면 안 되는 제도다.

정치인들도 전세제도를 바꾸려고 하지 않았다. 집을 가진 사람들의 표가 아까워서다. 대신 전세자금대출이나 전세보증보험 같은 임시방편만 내놓았다. 근본적인 문제는 건드리지 않은 채 말이다.

가장 큰 문제는 사람들이 "전세는 서민들을 위한 제도"라고 잘못 생각하고 있다는 점이다. 하지만 생각해보자. 수천만 원에서 수억 원의 돈을 한 번에 낼 수 있는 사람이 과연 서민일까? 진짜 서민이라면 그런 큰 돈이 있을 리 없다. 하지만 "목돈만 있으면 월세 없이 살 수 있어서 좋다"는 식으로 포장되어 왔다. 이런 잘못된 생각이 전세제도의 문제점들을 감추는 역할을 했다.

요즘 전세 시장은 어떻게 바뀌고 있을까?

현 정부가 들어서면서 전세 관련 대출 규제가 강해졌다. 전세보증금 반환대출이 막힌것은 역대 가장 실질적인 전세 규제책이다. 그러자 일부 집주인들이 전세 대신 월세를 선택하기 시작했다. 또한 4만여명의 피해자를 양산한 전세사기 사건들이 계속 터지면서 사람들이 전세제도에 대해 의심하기 시작했다.

하지만 여전히 우리나라 임대 시장은 전세가 주도하고 있다. 2025년 기준으로도 전국 임대 계약의 절반 이상이 전세다. 월세로 바뀐다고 해도 '반전세'라고 해서 여전히 높은 보증금을 요구하는 경우가 대부분이다. 근본적인 변화는 아직 일어나지 않은 것이다.

1981년 전세 최소 1년 거주가 보장되기전까지 세입자는 6개월마다 이사를 다녔다. 출처: 중앙일보 1989년 3월 22일자 1면 기획기사

전세제도가 정말 사라질 수 있을까?

전세가 진짜 '주거 사다리' 역할을 하려면 보증금이 많이 줄어들고 월세 중심으로 바뀌어야 한다. 그래야 젊은 사람들과 신혼부부들이 적은 돈으로도 독립할 수 있고, 조금씩 더 좋은 집으로 이사할 수 있다.

하지만 전세제도가 완전히 없어지기는 어려울 것 같다. 수십 년 동안 굳어진 집주인들의 이익, 전세를 이용한 부동산 투기 구조, 그리고 이를 당연하게 생각하는 사람들의 생각이 하루아침에 바뀔 수는 없기 때문이다.

게다가 월세 시장이 제대로 되려면 여러 제도가 바뀌어야 한다. 임대소득세를 제대로 받아야 하고, 세입자의 권리를 더 보장해야 하며, 장기간 임대하는 것을 장려해야 한다. 하지만 이 모든 것들이 기존에 이익을 보던 사람들의 반대에 부딪힐 가능성이 크다.

그래도 전세제도를 개선하는 것은 피할 수 없는 일이다. 진짜 주거 복지를 실현하고 건전한 임대 시장을 만들기 위해서는 전세가 투기 수단이 아닌 주거 수단으로 돌아가거나, 아예 월세 중심으로 바뀌어야 한다. 이는 단순히 제도만 고치는 문제가 아니라, 우리 사회가 부동산을 바라보는 근본적인 생각을 바꾸는 일이다.

과연 우리 사회가 이런 변화를 받아들일 준비가 되어 있을까? 그 답은 앞으로의 정책 변화와 국민들의 생각 변화에 달려 있다.