서울 아파트 300세대 넘는데 3억대 경매

<갈현동 현대아파트. 옥션원 갈무리>

서울에서 내 집 마련은 여전히 대한민국 부동산 시장의 가장 큰 화두다. 결혼을 준비하는 예비부부와 사회 초년생, 생애 최초 주택 구입을 꿈꾸는 실수요자들에게 '서울에 집을 산다'는 목표는 여전히 인생 최대의 과제가 되고 있다.

최근 서울 아파트 가격은 가파른 상승세를 이어갔다. 이재명 정부 이전까지 금리 인상과 규제의 영향으로 거래가 급감했고 일부 지역에서는 가격 조정도 나타났다. 그러나 시장은 다시 변화하고 있다. 새 정부가 강도높게 규제를 강화했지만 여전히 서울 아파트 거래량은 점차 늘고 있고, 주요 지역에서는 가격도 다시 상승 흐름을 보인다.

이런 시장에서는 조금 더 기다리면 더 싸질 것이라는 기대보다 지금이라도 합리적인 가격에 매입해야 한다는 심리가 강해지고 있다.

하지만 현실은 녹록지 않다. 서울에서 신혼부부가 가장 많이 찾는 전용면적 59㎡ 아파트는 대부분 6억~10억 원 원대를 형성하고 있다. 인기 지역은 그보다 훨씬 높은 가격에 거래된다. 맞벌이 부부라고 해도 대출과 자기자본을 모두 합쳐 감당하기 어려운 경우가 적지 않다.

그렇다고 외곽으로 눈을 돌리자니 출퇴근과 생활 편의성이 떨어지고, 전셋값 또한 만만치 않다. 결국 많은 실수요자는 조금이라도 저렴하게 서울에서 집을 구할 방법을 찾게 된다.

그 해답 가운데 하나가 바로 법원경매다. 과거 법원경매는 소수 투자자의 시장이라는 이미지가 강했다. 복잡한 권리분석과 명도 절차, 현장조사 등 전문적인 지식이 필요했기 때문이다. 그러나 최근에는 정보 접근성이 높아지고 권리분석 자료가 공개되면서 일반 실수요자의 참여가 크게 늘었다.

특히 신혼부부들은 일반 매매보다 조금이라도 저렴하게 구입할 가능성이 있기 때문에 경매에 뛰어들고 있다.

물론 경매가 무조건 싼 것은 아니다. 오히려 인기 물건은 일반 매매가격 이상으로 낙찰되는 사례도 적지 않다. 그러나 권리관계가 단순하고 경쟁이 과열되지 않는 물건이라면 일반 거래보다 유리한 조건으로 내 집 마련이 가능한 것도 사실이다.

오는 8월 4일 서울서부지방법원에서 진행되는 은평구 갈현현대아파트 경매는 이러한 실수요자의 관심을 받을 만한 조건을 갖추고 있다.

은평구는 오랫동안 서울 서북권의 대표적인 주거지역으로 자리 잡아 왔다. 과거에는 강남이나 마포, 용산 등에 비해 상대적으로 저평가된 지역이라는 인식이 있었지만 최근 몇 년 사이 분위기가 달라지고 있다.

가장 큰 이유는 생활 인프라다. 은평구는 대규모 업무지구는 아니지만 생활에 필요한 대부분의 시설을 갖추고 있다. 대형마트와 병원, 공원, 교육시설이 고르게 분포하고 있으며 주거 만족도가 높은 지역으로 꾸준히 평가받고 있다.

특히 연신내를 중심으로 상권이 발달했고, 불광과 응암, 구산, 갈현 생활권은 서울 서북부를 대표하는 주거지역으로 성장했다. 이번 경매 물건이 위치한 구산동 역시 이러한 생활권 안에 포함된다.

단지 주변에는 초·중·고등학교가 밀집해 있으며 공원과 생활편의시설 이용도 편리하다. 어린 자녀를 계획하고 있는 신혼부부에게는 상당한 장점으로 평가된다. 또한 은평구는 오래전부터 재개발과 도시정비사업이 꾸준히 진행되면서 지역 이미지도 계속 개선되고 있다.

물론 아직도 신축 대단지 비중은 강남권보다 적지만, 오히려 이런 점이 가격 경쟁력으로 이어지고 있다. 이번 경매 물건은 4층이다. 전용면적은 59.94㎡. 서울권에서 가장 수요가 많은 평형이다. 신혼부부는 물론 3인 가족까지 충분히 생활할 수 있는 구조이며 거래도 활발한 면적이다.

감정가는 4억1천500만 원. 그러나 1회 유찰되면서 최저입찰가격은 3억3천200만 원까지 내려왔다. 이 숫자만 보면 상당히 저렴해 보인다. 하지만 여기서 많은 초보 입찰자들이 착각한다. 최저입찰가격은 어디까지나 시작가격일 뿐이다. 실제 낙찰가격은 경쟁자가 몇 명 들어오느냐에 따라 달라진다.

서울 아파트 경매는 최근 평균적으로 수명의 응찰자가 몰리는 경우가 많다. 특히 권리관계가 깨끗한 실거주용 아파트는 경쟁률이 높아질 가능성이 크다. 따라서 이번 물건 역시 최저가격 그대로 낙찰될 가능성은 높지 않다.

실제로 시장에서는 감정가의 90% 이상에서 낙찰되는 사례도 적지 않다.

경매에서 가장 먼저 보는 것은 가격이 아니다. 권리다. 아무리 싸게 낙찰받아도 임차인의 보증금을 인수하거나 복잡한 법적 분쟁이 발생하면 결국 비싼 집을 사는 것과 다를 바 없다. 이번 물건은 현재 공개된 자료를 기준으로 보면 비교적 안정적인 편이다. 현황조사보고서에는 임차인이 확인되지 않았고 소유자가 직접 점유하고 있는 것으로 조사됐다. 전입세대확인서에도 소유자만 기재돼 있다. 대항력 있는 임차인을 인수해야 할 가능성이 상대적으로 낮다는 의미다. 초보 입찰자 입장에서는 상당한 장점이다.

관리비 체납 여부는 없는지, 추가 압류는 없는지, 매각물건명세서에 변경사항은 없는지, 입찰 직전까지 반드시 다시 확인해야 한다. 경매는 마지막까지 확인하는 사람이 가장 안전한 입찰을 할 수 있다.

관건은 얼마에 낙찰받아야 실질적인 가격 경쟁력을 확보할 수 있는가다. 경매를 처음 접하는 사람들은 흔히 감정가와 최저입찰가만 비교한다. 그러나 실제 입찰에서는 그것보다 훨씬 많은 요소를 고려해야 한다. 주변 시세, 최근 거래 흐름, 향후 시장 전망, 예상 수리비, 대출 가능 금액, 취득 이후 발생하는 비용까지 모두 합산해야 비로소 '적정 입찰가'가 나온다.

따라서 실수요자가 가장 먼저 해야 할 일은 동일 단지와 인근 유사 평형의 최근 거래 사례를 확인하는 것이다.

같은 전용 59㎡라도 층수와 향, 리모델링 여부, 동의 위치에 따라 가격은 수천만 원 차이가 날 수 있다. 저층인지 중층인지, 남향인지 아닌지, 내부 수리가 필요한지 여부도 모두 가격에 영향을 준다.

경매에서는 권리관계가 단순한 물건일수록 응찰자가 늘어나는 경향이 있다. 실거주 목적의 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자, 장기 보유를 원하는 투자자까지 다양한 수요가 동시에 움직이기 때문이다. 이번 물건 역시 권리관계가 비교적 단순하고, 전용 59㎡라는 수요층이 두터운 면적이라는 점에서 경쟁이 예상된다.

입찰 전략을 세울 때는 다음과 같은 기준을 생각해볼 수 있다. 주변 시세보다 충분한 가격 경쟁력이 있는지 확인한다. 낙찰 후 발생하는 비용을 포함해도 일반 매매보다 유리한지 계산한다. 또한 자신이 감당할 수 있는 최대 금액을 넘지 않아야 한다. 경매에서 가장 흔한 실수는 경쟁 심리에 휩쓸려 입찰가를 계속 높이는 것이다. 한 번 낙찰받으면 되돌릴 수 없기 때문에 이 가격 이상은 쓰지 않는다는 원칙을 세워야 한다.

예를 들어 4억 4천만 원에 낙찰받았다고 가정해 보자. 많은 사람들은 4억4000만 원에 집을 샀다고 생각하지만 실제로는 그렇지 않다. 낙찰 이후에는 취득세와 법무비, 등기 비용, 인지세, 이사 비용 등이 발생한다. 여기에 구축 아파트라면 도배, 장판, 조명 교체, 싱크대 보수, 욕실 수리 등 기본적인 정비 비용도 적지 않게 들어갈 수 있다. 만약 입주 전에 전체 리모델링을 계획한다면 비용은 더 늘어난다.

<갈현현대아파트 위치. 대법원 경매 갈무리>

즉, 낙찰가만 볼 것이 아니라 실제로 통장에서 얼마가 나가는가를 기준으로 판단해야 한다.

최근 신혼부부들은 정책금융을 적극 활용하고 있다. 생애 최초 주택 구입자나 신혼부부를 대상으로 한 정책성 대출은 일반 주택담보대출보다 상대적으로 유리한 조건을 제공하는 경우가 있다.

다만 경매는 일반 매매와 절차가 다르다. 낙찰 후 법원이 정한 잔금 납부 기한 안에 대금을 모두 납부해야 하기 때문에, 입찰 전에 금융기관과 대출 가능 여부와 실행 일정을 충분히 상담해야 한다.

현재 가격뿐 아니라 앞으로의 가치도 함께 살펴봐야 한다. 은평구는 서울 서북권의 대표적인 주거지역으로, 생활 인프라가 안정적으로 형성돼 있다. 대형 상권과 교육시설, 공원, 의료시설이 고르게 분포해 있어 실거주 만족도가 높은 편이다. 또한 주변 정비사업과 도시환경 개선이 꾸준히 진행되면서 주거 여건도 점차 나아지고 있다.

물론 개발사업은 일정이 변경되거나 사업 속도가 늦어질 수도 있다. 따라서 특정 개발계획만 믿고 입찰하기보다는 현재의 생활환경과 입지 자체를 우선 평가하는 것이 바람직하다.

부동산 시장은 늘 변한다. 가격은 오르기도 하고 내리기도 한다. 그러나 실거주자의 목적은 단기 시세차익이 아니라 안정적인 주거 공간을 확보하는 것이다. 이번 갈현현대아파트 경매는 신축도 아니고, 서울에서 가장 인기 있는 지역도 아니다. 그럼에도 불구하고 실거주가 가능한 평형이고, 생활 인프라가 안정적이다. 권리관계가 비교적 단순하고, 일반 매매보다 가격 경쟁력을 기대해볼 수도 있다.

경매에서 가장 어려운 순간은 권리분석이 끝난 뒤다. 물건의 장점과 단점을 모두 확인하고 나면 결국 하나의 질문으로 돌아온다.

"그래서 얼마를 써야 하나" 많은 입찰자가 이 단계에서 고민한다. 너무 낮게 쓰면 다른 사람에게 빼앗길 수 있고, 너무 높게 쓰면 경매의 장점인 가격 경쟁력을 잃게 된다. 특히 이번 갈현현대아파트처럼 실거주 수요가 있는 서울 아파트는 적정 입찰가를 정하는 과정이 더욱 중요하다.

예상 낙찰가보다 중요한 것은 나만의 기준 가격 입찰자는 먼저 자신만의 기준 가격을 정해야 한다. 예를 들어 주변 시세가 5억 원이라고 가정했을 때, 단순히 "경매니까 20% 싸게 사야 한다"라고 접근하는 것은 위험하다.

왜냐하면 경매 물건은 일반 매매와 다른 비용과 불확실성을 가지고 있기 때문이다.

경매 초보자가 가장 걱정하는 부분 중 하나가 명도다. 하지만 이번 물건은 조사 내용상 소유자가 점유하고 있는 물건으로 확인된다. 임차인이 있는 물건이라면 보증금 문제와 이사 협의가 복잡해질 수 있지만, 소유자 점유 물건은 상대적으로 절차가 단순한 경우가 많다.

일반적인 과정은 다음과 같다. 낙찰 → 매각허가 결정 → 잔금 납부 → 소유권 이전 → 점유 이전 협의. 물론 실제 상황은 점유자의 태도와 상황에 따라 달라질 수 있다. 따라서 낙찰 이후에는 감정적으로 접근하기보다 충분한 협의를 통해 원만하게 진행하는 것이 중요하다. 경매는 법적으로 권리를 취득하는 과정이지만, 실제 현장에서는 사람과 사람 사이의 협의가 필요한 경우가 많다.

신혼부부라면 이렇게 접근해야 한다. 서울에서 첫 집을 마련하려는 신혼부부에게 가장 중요한 것은 욕심을 줄이는 것이 아니라 기준을 명확히 하는 것이다. 하지만 첫 집은 완벽한 집보다 내가 감당 가능한 집이어야 한다.

현재 소득,
향후 자녀 계획,
대출 상환 가능 금액,
직장 접근성,
생활환경 등 함께 봐야 한다.

특히 전세를 오래 유지하면서 자산 형성 기회를 놓치는 것보다, 안정적인 주거를 확보하고 장기적으로 자산을 만들어가는 전략을 고려하는 신혼부부라면 충분히 검토할 만하다.