토마스경매 실전사례1. 2023타경13137 세류동 빌라4건 줍줍기

지난 주 금요일 기습적으로 발표하고 시행한 6.27대책으로 부동산시장참여자들이 그야말로 멘붕상태에 빠졌습니다. 저 같은 전문가들도 사실 많이 당황했고 그날부터 지금까지 사태의 추이를 살피는 동시에 어떤 기회가 있을지 분석하느라 정신없었어요.

다들 이미 너무 많은 정보를 들으셨을테니

대략의 결론은.

1. 서울 상급지 고가아파트는 거래절벽, 추후 급매물 위주의 하락거래 발생, 전반적인 상승세 둔화.

2. 12억 미만 중저가 부동산으로 풍선효과 예상

3. 무주택자와 현금부자들에게는 기회!!!

가장 중요한 건

경매시장에 무주택자들을 위한 엄청난 줍줍찬스가 열렸다입니다.

일반 부동산은 대출규제로 일시적으로 수요가 급감한다고 해도 매도자가 무조건 부동산을 싸게 매도하지 않기때문에 바로 가격이 하락하지는 않습니다.

그런데 경매는 무조건 매각이 되야하기 때문에 일시적으로 입찰차여자들이 급감하면 낙찰가가 떨어질 수 밖에 없습니다.

특히 단타경매는 2억 미만 빌라가 주 대상이라 어차피 6억 대출규제는 아무런 의미가 없고.

다만 다주택자가 주담대를 받을 수가 없는 상황이 되어버려서 입찰자가 일시에 확 줄어버렸습니다.

일시적으로 블루오션이 펼쳐졌습니다!!!!

6월27일 당일에도 입찰 갔다가 황급히 돌아오신 분. 기사를 못 보고 낙찰 받아서 낭패에 빠진 다주택자들.

그야말로 혼란의 도가니탕이었습니다.

문재인정부에서도 한때 무주택자만 주담대를 허용한 적이 있었는데 그때도 무주택자들과현금부자들이 한동안 줍줍했었죠.

그래서 줍줍하러 갔습니다.

화공동에 이어 제가 주목하고 있는 동네가 수원시 세류동입니다.

여기는 소위 전세사기 물건들이 많은데 2021~23년사이에 세팅 된 전세사기 물건들이 한번에 쏟아져 나오고 있습니다. 경매 좀 해보신 분들은 화곡동을 위시한 남부지방법원 물건들에 관심이 많으실텐데요.

저는 이제 화곡동은 좀 줄이고 이제는 수원 세류동에 집중하고 있습니다.

이 동네에서만 최근 한달동안 8건을 낙찰 받았습니다.

이번에 낙찰 받은 물건은 14건이 공동담보로 나온 물건입니다.

14건 중 8건은 후순위세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 물건이었구요.

그래서 명도에 조금 문제가 있었습니다. 법적으로야 문제가 없지만 정서적으로 부담이 있고 또 명도에 시간이 걸릴 수 밖에 없는 물건이었고요.

나머지 6건은 현재 공실로 파악되고. 허그가 대위변제해서 명도에 문제가 없는 물건이었습니다.

그래서 나머지 8건은 3차를 기다리기로 하고 6건은 2차에 최저가보다 조금 높게 입찰했습니다.

결과적으로 6건중 4건을 줍줍했습니다.

입찰가 36524는 저의 시그니쳐입니다. ㅎㅎ 경매장에서 저 낙찰가 좀 보셨을거예요 ^^;

실거래가와 호가로 판단한 본 물건의 정상시세는 2.2억정도 선이지만 사실 단타로 급하게 팔려면 2억.

더 빨리 팔려면 앞자리를 낮춰서 1.95억으로 내놓고 조정해서 최종 1.9억을 급매가로 보고 있습니다.

👇 인근 유사매물 실거래가

취득세 수리비 이자 등 비용은 1,000만원정도로 예상합니다.

단타 매도로 2,000만원정도 수익을 예상해봅니다.

본 물건 낙찰 받으신 4분 중 3분은 경매시작한지 한두달 된 입문자들로 생애 첫 낙찰이었어요.

사살 6.27전에는 경매 입문자들이 워낙 많아서 이 동네도 그렇게 싸게 낙찰 받기는 어려웠습니다

그래서 이번에도 잘하면 1~2건 정도 낙찰 받을 수 있을 거라 기대했는데.

6.27 덕분에 입찰자가 현저하게 줄어서 4건이나 낙찰 받았네요. ^^;

📝 입찰과정

경매에 대한 가장 큰 오해가 엄청나게 어렵다거나. 또는 한건당 엄청나게 많을 수익을 낼 수 있다는 기대입니다. 저도 건당 7~8,000만원 남긴 사례가 제법 있지만 굳이 그걸 보여드리면서 사행성 조장을 하지는 않겠습니다. 그런 경우는 운이 좋아서 얻어 걸리는 케이스지 그런 기대는 오히려 경매하는데 방해가 됩니다.

입문자분들은 그냥 건당 단타로 1,000만원정도 수익을 보신다고 생각하시고 실전을 통해서 공부한다는 마음로...그냥 경매는 노가다라는 생각으로 접근하셔야 합니다.

본 건은 초보분들이 모여서 같이 조사하고 같이 의논하고 예선입찰 방식으로 입찰자와 입찰자를 정했어요.

허탈할 정도로 과정은 단순합니다.

1. 시세조사해서 목표 매도가 정한다.

2. 비용계산한다.

3.목표수익 정한다.

4. 1-2-3 = 입찰가

5. 입찰간다.

끝!

예선입찰프로그램으로 모의입찰하고..

실제 낙찰자가 쓴 예선입찰가....

실제 입찰은 6.27 대책 나오고 나서 왠지 입찰자가 없을 거 같아서 400만원 낮춰서 갔습니다.

그리고

단독 낙찰!!!

이제 남은 과정은

명도는 이번주 중 끝내고

다음주에 집수리

그리고 매도.

이물건 향후 과정을 공유하면서 실전사례를 통해 경매공부를 하실 수 있도록 도움드리겠습니다.

더 공부하고 싶은 신 분은

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