토마스경매이야기 3편 경매는 신성한 노가다!

3편. 이미 당신은 경매참여자입니다

전편에서 경매는 투자가 아니다라고 말씀드렸습니다. 이번 글에서는 그 이유를 설명드리고 그러면 경매는 뭔지? 제가 왜 그렇게 생각하는 지에 대해서 말씀드리겠습니다.

이 글을 읽으시는 모두는 이미 잠재적 경매참여자입니다.

경매를 알지도 못하고 해본 적도 없고 경매는 드라마나 영화에서 본 게 전부다라고 하실 분들도 계시겠죠. 하지만 결국 여러분들은 이미 잠재적인 경매참여자입니다.

다음 질문을 읽어 보고 답해주세요.

1. 타인에게 돈을 빌려주거나 빌린 적이 있다.

없으시다고요? 그렇다면

2. 임대인이나 임차인이 되어 전·월세 등으로 보증금을 주거나 받은 적이 있다.

설마 없으시다고요?? 그렇다면

3. 은행에 예금이나 적금을 든 적이 있다.

그런 적도 없으시다고요??? 그렇다면 당신은 경매와 전혀 무관한 분이에요.

위 경우에 하나라도 해당한다면 당신은 채권자이거나 채무자입니다.

자본주의 시장경제는 돈을 빌리고 빌려주는 행위, 채권과 채무, 즉 금융을 기본으로 움직여요. 그리고 모든 금융에는 채무불이행의 위험이 있고, 늘 일정 비율로 위험은 현실화합니다.

쉽게 말해서 원금 상환과 이자 지급을 약속하고 돈을 빌려줬는데, 채무자의 사정으로 이자나 원금을 약속대로 상환하지 못하는 일은 언제나 발생할 수 있어요.

그런 일이 발생하면 우선 채권자는 채무자에게 이자 및 원금 상환을 독촉해요. 말로도 하고 전화나 문자, 카톡으로도 하고, 그러다 안 되면 내용증명으로 채무이행을 독촉합니다.

모든 수단으로 독촉을 했는데도 채무상환을 하지 않으면 채권자는 어떻게 할까요?

어려운 문제이니 객관식으로 드리겠습니다.

1. 독촉 횟수와 강도를 계속 늘린다.

2. 사정이 딱하다 보니 그냥 포기하고 기다린다.

3. 좋은 말로 해도 안 통하니 소매를 걷고 무력으로 해결한다.

4. 직접 하기 귀찮으니 애들을 푼다.

5. 국가권력(법원)에 일러바친다.

3번 4번을 정답으로 고르시는 분들이 의외로 많은데, 그러면 불법추심으로 철컹철컹해요.

정답은 5번입니다. 어려운 말로는 민사소송이라고 하는데, 그냥 법원에 이르는 거예요.

그러면 법원은 채권자의 돈을 대신 받아주기 위해 몇 가지 절차를 거치는데, 결국은 채무자의 자산을 찾아 강제로 매도해서 채권자의 돈을 대신 받아줍니다. 이 절차가 바로 ‘법원경매’예요.

참고로 넓은 의미에서의 경매는 경쟁방식으로 매매한다는 것을 뜻하며, 소더비에서 하는 미술품 경매, 가락시장에서 하는 농수산물 경매 등이 다 포함됩니다. 좁은 의미에서의 경매는 위에서 설명한 법원이 하는 채권 회수 방법, 즉 법원경매에 한정해요.

이처럼 채권과 채무, 즉 금융이 있는 곳에는 언제든 경매가 따라올 수밖에 없어요.

또한 자본주의 시장경제 아래에서 활동하는 모든 시장 참여자들은 채권자이거나 채무자이며, 잠재적으로 경매참여자가 될 수밖에 없습니다.

#경매는 투자가 아니라 부동산 취득 방법이다

이처럼 채권자의 채권을 법원이 회수해주기 위해 법으로 정한 기일(법정기일)에 채무자의 부동산을 경매로 매각하게 되는데, 그러면 그 부동산을 법원은 어디서 처분할까요? 법원 인근의 중개사무소(?) 아니면 법원이 공식 지정한 중개사무소에 의뢰해서 매각한다(?)

아니에요. 법원이 직접 매도자가 되어서 중개거래가 아닌 직거래로 법원에서 직접 매도합니다.

그러면 어디에 물건을 올릴까요? 과거 인터넷이 없던 시절에는 동네 복덕방들처럼 법원 경매계에서 직접 아날로그 오프라인으로 물건을 공시했어요. (경매계 원로들은 그때를 그리워하세요. "나 때는 말이야"로 시작하시는 푸른 바다 그 시절에 대한 무용담을 들으면 정말 그때가 좋았겠구나 싶어요.)

지금은 당연히 인터넷시대에 맞게 법원도 디지털 온라인으로 법원경매정보<(https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on)|(https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on)|true>라는 별도의 사이트에 공시합니다.

이렇게 올라온 매물은 누가 살 수 있을까요? 경매물건 매수는 특정 자격을 요구하지 않고 모든 국민이 참여 가능해요. 가락시장의 농수산물, 마장동의 소고기 돼지고기, 어시장의 생선들 경매는 특정 자격을 갖춘 경매인들만 참여할 수 있는데, 법원의 부동산 경매는 대한민국 국민이면 누구나 참여 가능합니다.

마지막으로 얼마에 파느냐? 차후에 구체적인 방법은 더 자세히 설명해 드리겠지만, 그냥 싸게 팔아요. 중개사무소를 통한 일반 부동산 거래의 경우 매도자는 높게 팔고 싶고 매수자는 낮은 가격에 사고 싶어서 가격이 안 맞으면 거래가 안 될 수 있어요. 어느 정도 네고는 하지만 결국은 매도자가 팔고 싶은 가격에 사주는 매수자가 나타날 때까지 거래가 지연됩니다.

하지만 경매는 무조건 거래를 성사시켜야 하고, 사실상의 매도자인 법원으로서는 비싸게 팔거나 제값을 받을 필요가 없고 그냥 빨리 처분하면 되기 때문에 밀당을 하지도 않고 시세가 회복되기를 기다리지도 않아요. 그냥 매수자가 원하는 가격에 매도합니다.

단지 매수자가 여러 명이고 경쟁방식이라 극단적으로 낮은 가격에 거래되는 경우는 드물 뿐이에요. (그럼에도 매수자가 없거나 경쟁이 덜하면 시세와 전혀 상관없이 아주 많이, 심하게 낮게 낙찰받는 경우도 종종 있습니다.)

매도자와 물건의 복잡한 사연을 생략하고 정리하자면 결국은 "법원도 부동산을 매도한다. 매수자는 법원으로부터 부동산을 싸게 매수하면 된다"예요.

#경매는 투자가 아닌 신성한 노가다입니다

경매는 그 자체로는 투자가 아니라 금융시스템의 한 부분이에요. 채무불이행을 해소하는 과정에 참여해서 부동산을 취득하는 행위입니다.

넓은 의미로의 투자는 자산취득을 통해 돈을 버는 모든 행위를 아우르지만, 좁고 엄밀한 의미에서의 투자는 자산가치의 변동을 통해서 돈을 버는 행위를 말해요.

예를 들어 생선 장수가 새벽 시장에서 경매로 고등어를 1,000원에 사서 머리를 자르고 뼈를 바르고 소금을 뿌린 다음 3,000원에 판다면...

이게 투자일까요? 아무도 이를 투자라고 부르지 않아요. 새벽 시장에서 경매로 고등어를 낙찰받는 걸 보고 "오 사장님 오늘 고등어 투자하셨네요"라고 하면 이상하죠?

만약 고등어를 사서 냉동한 다음 몇 달 뒤에 고등어 시세가 오르길 기다린 뒤에 판다면 그건 투자가 되는 거겠죠.

마찬가지로 법원에서 경매로 부동산을 싸게 낙찰받는 행위는 그 자체로는 투자가 아니에요. 특히 저의 전공인 단타 매매를 한다면 전혀 투자가 아닙니다. 낙찰받은 물건을 묵혔다가 오른 뒤에 판다면 그게 투자가 되는 거죠.

다시 정리하자면 경매 자체는 투자가 아니고, 경매로 받은 물건을 어떻게 처분하느냐에 따라 투자가 될 수도 있고 아닐 수도 있어요.

그렇다면 경매 자체는 뭐라고 불러야 할까요?

저는 늘 개인 매매사업자로 경매물건을 취득해서 단타로 팔기 때문에 제가 하는 일이 가락시장의 농수산물 매매상, 마장동의 정육점 사장님, 어시장의 생선도매인들과 같이 느껴져요. 수업 중에도 늘 그런 비유를 하고요. 그래서 저는 경매를 ‘신성한 노가다’라고 부릅니다.

자산가치 상승을 통해서 돈을 버는 투자자에게 필요한 것은 물건과 매수‧매도 타이밍에 대한 안목이나 경지 같은 게 있어야 해요. (그뿐 아니라 전생의 공덕이나 신의 은총도 있어야 하고요)

저는 그런 것도 부족하고, 조금 있다고 해도 남들에게 추천하거나 가르칠 정도의 수준은 못 됩니다.

과일이든 생선이든 소고기든 부동산이든…경매로 싸게 사서 소비자에게 마진 붙여서 파는 노가다에 필요한 것은 부지런함, 꾸준함, 땀이에요. 최소한의 지식도 필요하지만, 그보다 정말 중요한 건 "노오오오오오오오오오력!"입니다.

그래서 저는 경매를 신성한 노가다로 부릅니다.

더 많은 경매공부를 하고 싶다면....제가 운영하는 오픈공부방입니다.

실제 입찰가고 낙찰받고 매도하는 과정을 공유해드립니다.

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