토마스 경매이야기 2편. 그럼에도 경매에 관심이 있으시다면

저는 축구강사가 아니고 축구선수입니다. (사실은 생선장수^^;)

지난번 글을 읽고 경매를 포기하신 분이 한 분이라도 계신다면 글의 목적은 달성되었습니다.

무슨 일을 하더라도 귀가 얇으면 안 됩니다. 하물며 투자라면 더 안 됩니다.

주식이든 부동산이든 어떤 종류의 투자라도 항상 귀가 얇고 엉덩이가 가벼운 분들이 결과가 안 좋습니다. 남의 말만 듣고 뭐가 좋다던데 그런 ‘카던데’를 근거로 중요한 선택하시는 분은 성공하기가 어렵습니다.

남들이 괜찮다고 하니 하려 했다가 제가 왠만하면 하지 마라고 하니 포기 하시는 분은 어차피 시작도 안 하시는 게 좋은 분이었고. 또 저를 포함 경매시장 참여자들에게는 잠재적 경쟁자를 한 분 줄여드린 겁니다. ^^ (준비 안 된 참여자는 본인과 시장 전체를 어렵게 만듭니다.)

그럼에도 불구 경매에 관심이 있고 배워보시려는 분들에게 조금이나마 도움이 될 수 있도록

앞으로 제가 아는 만큼만 알려드리고자 합니다.

저는 요식업, 소호사무실임대, 세무, 법무 컨설팅, 창업컨설팅. 부동산투자, 관련 컨설팅 및 강의 등등 여러 가지 일을 했고 또 하고 있는 사람입니다.

경매나 부동산 관련분야는 강의를 하기는 하지만 강의가 주업은 아니고 투자가 주업입니다.

현역선수이기 때문에 사실 강의 비중은 크지 않습니다. 간혈적으로...필요할 때...

손흥민이 축구교실 안 합니다..^^;

다른 훌륭한 전문가분들도 많지만 저의 경쟁력은 일단은 개수로 많이 해 봤고 지금도 하고 있다는 점.

연간 낙찰받고 매도하는 건수로는 2등과는 상당히 차이가 나는 1등일거라고 자부합니다.

대신 소심쟁이라 큰 건은 하지 않습니다.

야수의 심장을 가진 분들이 히시는 고가 주택이나 토지 상가, 건물 등은 안하고.

그저 안전하고 환급성 좋은 저가 주거만 전문으로 노가다합니다.

당연히 시행 등 큰 건도 해봤는데 폭락기에 낭패 봤죠. 😭

그래서 가늘고 길게... 소액주거용 단타만 집중하고 있습니다.

사슴, 토끼는 사자 호랑이분들께 양보하고 저는 풀이나 곤충류.....^^;

"개미도 단백질이다. 많이만 먹으면 된다." - 개미핡기-

그리고 실제로 관련업에 직접 종사하고 있어서(법률사무소 사무장 & 세무사무소사무장 & 공인중개사무소실장 & 인테리어회사 이사 & 건축사무소 사외이사 겸직 중) 물건선택부터 입찰, 명도, 대출, 취득등기, 집수리, 매도, 세금정산 등 전 분야에 대해 일정 수준 이상의 경험과 전문성을 가지고 있습니다.

제가 앞으로 해 드릴 이야기는 경매의 전 과정에 걸친 실제 경험을 바탕으로 한 이야기입니다. 그래서 상당히 현실적이기는 하지만 저의 주관적인 견해가 과도하게 반영될 수도 있습니다.

경매도 전혀 모르고 심지어 부동산에 대해서도 전혀 모르시는 부린이 경린이들을 가정하고 말씀드리겠습니다. 정확한 용어를 써서 설명하려면 어렵게 느껴질 수 있으니 쉬운 설명을 위해 구어체도 쓰고 비유와 생략, 일상 용어를 많이 사용하려고 합니다. 손발 오그라듬 주의하시고. 부동산에 대한 공부수준이 높으신 분들은 그냥 눈감아주세요^^; 이론적인 공부를 체계적으로 깊게 하시려는 분들은 별도의 공부를 하셔야 합니다.

경매는 투자가 아니라 부동산 취득방법이다.

경매는 부동산투자의 한 분야라기 보다는 부동산을 취득하는 방법 중 하나입니다.

부동산을 취득하는 가장 흔한 방법은 그냥 네이버부동산 등을 통해서 물건을 알아보거나 직접 해당 지역중개사무소에 나와 있는 물건을 보고 매수하는 것이고. 그게 아니면 지인 또는 직방, 당근마켓 등의 플랫폼을 통해서 직거래 할 수도 있습니다.

또는 부모님에게 증여나 상속을 받을 수도 있고요.

이렇게 부동산을 취득하는 다양한 방법 중의 하나가 경매입니다.

부동산 취득방법

1. 중개사무소의 중개를 통해 매도자로부터 취득

2. 지인이나 각종 플랫폼을 통해 매도자로부터 직거래로 취득

3. 부모나 가족으로부터 증여 또는 상속으로 취득

4. 경매로 법원을 통해 취득

경매는 채권자의 신청으로 일정절차를 거쳐 채무자의 부동산을 법원 관할 하에 매도하는 방식입니다.

부동산을 취득하는 하나의 방법일 뿐. 단지 경매를 배운다는 것만으로 돈을 버는 것은 아니고 부동산공부를 별도로 하셨거나 해야 하고 또 노가다력이 있어야 실제적으로 돈을 벌 수 있습니다.

너무 뻔한 이야기이지만 실상은 이 기본적인 것을 놓치고 부동산을 잘 모르는 상태에서 쉽게 편하게 벌 수 있다고 착각하고 무턱대고 경매부터 먼저 배워서 실패하는 사례가 너무 많습니다.

낙찰은 그 자체가 목적이 아니고 성공이 아니다.

경매로 낙찰받으면 주변분들로부터 축하한다는 이야기를 듣습니다.

본인도 당연히 축하받아야 한다고 생각하고요.

저도 일단은 축하한다고는 말씀드리지만 내심은 복잡합니다. 기대보다는 불안이 더 큽니다.

낙찰은 결혼과 같습니다.

주변의 누군가가 결혼 한다고 하면 일단은 “결혼 축하합니다”라고 하고 모든 이가 축복합니다.

하지만 기혼자들은 다들 아실 거예요.^^; 정말 모든 결혼이 축하 받을만한 일일까요?

아마도 진실은 축하할만한 결혼과 말렸어야 할 결혼이 있다는 걸 알만한 분들은 다들 아실 거라고 봅니다.

결혼은 행복의 시작일 수도 있고 경우에 따라서는 불행의 시작일 수도 있습니다. .

그럼에도 우리는 관례상 모든 결혼을 일단은 “축하해”라고 축복합니다.

경매 학원들은 수강생들이 낙찰 받으면 일단 묻지도 따지지도 않고 낙찰사례라고 올리며 축하와 부러움을 강요합니다. 그리고 이를 본 다른 수강생이나 예비 수강생들은 모두가 부러워합니다. 그리고 나도 빨리 낙찰 받아야지 하고 조급해 하거나 나도 빨리 경매를 시작해야지 하고 조급해합니다.

유튜브 등 SNS에서는 오늘도 끊임없이 낙찰사례를 소개하며 마치 낙찰만 받으면 돈을 버는 것처럼. 경매만 시작하면 돈을 버는 것처럼 이야기 합니다. 누구도 잘 못된 낙찰과 낙찰 받아서 손해 본 이야기는 하지 않습니다. 학원도, 유튜버도, 당사자도 그저 성공한 사례만 부각하니 다들 낙찰은 좋은 것이고 축하받을 일이라는 착각에 빠집니다.

경매는 그냥 부동산 취득의 한 방법일 뿐이니 누구나 원하면 언제든 낙찰 받을 수 있습니다.

절대로 낙찰 그 자체가 목적이 되어서는 안 됩니다.

학원수강은 신중히. 학원은 프랜차이즈 본사와 같다.

많은 프렌차이즈 가맹점들이 성공하기도 합니다. 그리고 모든 요식업 프랜차이즈가 무책임하지도 않습니다.

하지만 많은 가맹점들이 실패로 폐업하고 많은 프렌차이즈사업자들은 가맹점의 지속적인 성공보다는 가맹점 모집과 개업을 통한 일시적 가맹비 수입에 관심이 많습니다.

대한민국에서 가장 유명하고 대중들의 찬양을 받았던 프렌차이즈 업체가 지금은 말 그대로 나락으로 가고 있습니다. 그 업체의 창업주는 장사를 말아먹고 있던 사람들에게 몇 마디 조언과 도움으로 망하던 가게를 성공시키며 장사의 신으로 추앙받았습니다. 하지만 정작 그분을 믿고 전 재산을 들여 그분의 황금레시피와 노하우를 전수받아 창업하신 많은 분들이 매출부진으로 사업존폐 기로에 놓여 있습니다.

그분의 역량이나 그분이 운영하는 프랜차이즈의 경쟁력만의 문제가 아닙니다. 너무 과대 포장되어 있었고 가맹점주들이 그런 맹신을 바탕으로 충분히 준비가 되지 않은 상태에서 덜컥 창업부터 한 것이 더 큰 문제였습니다.

대부분의 경매강사님들은 훌륭하고 실력 있고, 좋은 학원들도 많습니다만 그렇지 않은 학원들도 많습니다.

문제는 입문자입장에서 옥석을 구분하기가 너무 어렵다는 점입니다.

요식업은 그나마 통계라도 확인이 가능하고 기존 매장의 매출과 수익성 여부를 확인할 방법이라도 있지만 경매학원은 그런 확인이 불가능합니다. 그저 그 학원에서 홍보하는 수강생 낙찰사례만 보고, 또 일부 선택된 성공사례 몇 건만 보고 과도한 기대를 할 위험이 있습니다.

경매학원은 취득절차로서의 경매방법론을 알려주는 곳이지 부동산투자 전반을 알려주는 곳이 아니고 성공을 보장해주는 곳이 아닙니다. 학원에서 경매를 배우는 것은 성공을 위한 필요조건은 될 수 있지만 충분조건이 절대로 아닙니다. 학원강사님의 도움도 필요하겠지만 본인이 노력하고 꾸준히 공부해야 합니다.

그럼에도 마치 수강만 하면 무조건 돈을 벌 수 있는 것처럼 광고하는 학원은 창업만 하면 무조건 돈을 벌 수 있다고 광고하는 무책임한 프렌차이즈와 같으니 신중히 잘 판단 하셔야 합니다.

우선 학원결제부터 하고 경매를 시작하시지 말고 다른 방법으로 어느 정도 공부하신 다음 계속 독학하시거나 꼭 필요하다고 생각되면 신중히 옥석을 가려 선택하시길 권합니다.

김치찌게집으로 대박내고 분점 두어개 성공하고 바로 프렌차이즈 모집하시는 사장님들

+

그리고 그분에게 김치찌게 끓이는 법 배웠다고 김치찌게집 차려서 돈 벌거라고 기대하는 순진무구한 분들

= 환장의 조합입니다. ㅠ.ㅠ 동네 구석마다 김치찌게집. 그리고 장사 안되면 할인경쟁 ㅠ.ㅠ

그럼에도 경매는 돈을 벌 수 있는 좋은 수단입니다.

시작부터 경매를 시작하고 배우는 것에 대해 부정적인 이야기를 많이 했지만 이는 경매에 대한 막연한 판타지를 깨고자 함이지 경매와 경매학원에 대한 부정은 아닙니다.

저부터가 경매를 하고 있고 강의도 하고 가족, 사돈의 팔촌, 직원들, 주변 지인들까지 다 경매를 추천하고 있습니다. 저희 회사 직원들은 매매사업자를 내고 경매를 하면 겸업금지 위반으로 패널티를 받는 게 아니고 겸업권장. 오히려 안 하면 불이익을 줄까 싶을 정도로 저는 경매찬양론자입니다.

제가 경매를 좋아하고 추천하는 이유는 경매는 리스크가 큰 투자가 아니기 때문입니다. 과욕을 부리거나 큰 실수를 하지 않고 성실하고 꾸준하게 하면 무난하게 돈을 벌 수 있는 확실한 수단이기 때문입니다.

지인들끼리 재미삼아 판돈을 걸고 고스톱, 혹은 포커 게임을 했습니다. 몇 시간이 지나서 참여자들의 잃은 돈과 번 돈을 합하면 어떻게 될까요? 답은 제로입니다. 이를 경제학적으로는 제로섬게임이라고 합니다.

사설도박이나 로또복권 참여자의 모든 수익과 손실의 합은 어떻게 될까요? 마이너스입니다. 주최측이 무조건 수익을 가져가기 때문에 이는 마이너스섬 게임이 됩니다.

주식이나 코인 그리고 부동산 투자는 어떨까요? 이 게임도 기본적으로 무조건 수익을 가져가는 거래소가 있긴 하지만 시장의 상황에 따라서 플러스섬이 되기도 마이너스섬이 되기도 합니다. 시장이 좋으면 플러스섬 안좋으면 마이너스섬

그렇다면 경매시장 참여자의 경우는 어떻게 될까요?

플러스섬입니다!!!

추후에 다시 자세히 설명드리겠지만 경매는 자본주의 시장의 금융시스템의 중요한 일부분입니다.

그것도 선택할 수 있는 옵션이 아니고 필수불가결한 주요파트입니다.

그렇기 때문에 경매는 사기업이나 개인이 아닌 국가. 구체적으로는 법원이 운영하며 참여자들의 수익보장이 필수입니다. 시장상황에 따라서 주식이나 코인, 부동산의 거래량과 참여자 수익은 줄어들 수 있고 줄어들어도 됩니다. 하지만 경매시장에서는 그런 일은 일어날 수도 없고 일어나면 안됩니다.

만약 경매참여자의 수익이 보장되지 않아서 경매가 중단되거나 참여자가 적어지면 국가의 금융시스템이 중단되거나 무너집니다. 좀 과장해서 말하자면 그래서 국가가 경매참여자의 수익을 보장해줘야 합니다.

일부 참여자들 중 실수나 판단착오로 손실을 보는 경우는 있지만 경매시장 전체 참여자의 수익은 늘 보장될 수 밖에 없는 구조입니다.

그런 이유로 경매는 투기는 전혀 아니고 사실 본질적으로 투자도 아니고 그냥 금융시스템 안에서 이루어지는 일종의 역할을 하는 대가로 수익을 얻을 수 있는 안전한 돈벌이 수단입니다.

다음편 부터는 경매가 왜 돈을 벌 수 있는 수단인지 어떻게 하면 안전하게 돈을 벌 수 있는지

그 방법을 알려드리겠습니다.