전세는 귀하신 하사품, 월세는 피튀기는 전투?

전세의 시대는 저물었습니다. 있으면 좋고, 없으면 말고? 아니에요. 그냥 없는 게 디폴트가 되어버렸습니다.

요즘 전세 매물을 좀 찾아보셨다면 아실 거예요. 괜찮다 싶은 건 가는 길에 나가버리는 신기루 같고, 남는 건 구조가 이상하거나 집주인이 이상하거나 집 상태가 엉망이거나 혹은 모두의 콜라보인 경우가 태반입니다. 어쨌든 세를 놔야 하니까 어떻게든 전세로라도 내놨나 싶은 기분이죠. 이것이 2025년 전세 시장의 실태.

국토부 자료에 따르면 올 초 기준 전국 임대차 거래 중 월세 비중이 61.4%를 넘었습니다. 10년만에 처음 보는 수치. 서울은 뭐 말할 것도 없죠. 특히 아파트 아닌 일반 주택들의 경우에는 월세가 76.1%라니, 이 말인 즉 전세가 시장에서 퇴장 중이라는 신호인 겁니다. 그리고 그 빈자리를 아주 자연스럽게, 원래 그랬던 것처럼 월세가 채우게 되는 거죠.

왜 이런 일이 벌어졌을까요?

전세는 사실 한국에만 있는 아주 독특한 제도입니다. 사실 웃기죠. 세입자가 집주인에게 적게는 몇천, 많게는 수억을 맡기고 2년간 살다가 다시 돈을 돌려받고 나오는 구조라니. 이율이 좋았던 시절에는 은행에만 맡겨놔도 꽤 쏠쏠했고, 그게 아니어도 투자 좀 한다하는 집주인들이 그 돈을 굴려 수익을 낼 수 있었기에 가능했던 거였죠. 그게 오래된 상호 신뢰를 바탕으로 이어져 온 겁니다.

그런데 말입니다. 그 믿음이 깨져 버렸습니다.

전세 사기. 깡통전세. 역전세. 깡통보증. 요즘은 뉴스 보다가 '전세'라는 단어만 들어도 가슴이 철렁하다는 분들도 많습니다. 제 주변을 봐도 이제 전세의 불운은 운이 나빠서가 아니라, 오히려 사기를 안 당하는 사람이 운이 좋아 보이는 지경에 이르렀죠.

여기서 끝이 아닙니다. 전세 대출 규제는 날로 강화되고 있고, 금리는 낮아졌지만 대출 문턱은 여전히 높죠. 대출 받아 전세 들어갔다가 계약 끝나고 돈 못 돌려 받으면? 고스란히 세입자 몫입니다. 이제 전세라는 제도가 ‘내 돈을 빌려주고 리스크도 내가 지는’ 이상한 게임판이 되어버린 거예요.

집주인들도 마찬가지예요. 모두가 불확실한 작금의 상황에서, 나중에 전세금 어떻게 돌려줄 지 걱정하면서 사는 것보다 매달 꼬박꼬박 월세 받는 게 훨씬 낫지 않겠어요? 반전세라는 말로 혹하게 해서 보증금 높이 받아 투자도 돌리고, 또 월세도 쏠쏠하게 받으니 이 어찌 좋지 아니한가.

그러니 전세 > 반전세 > 월세 이건 아주 자연스러운 흐름인 거죠. 반전세는 사실 이제 월세나 다름 없어요. 월세 비중이 증가하고 있는 게 아니라, 월세가 새로운 표준이 되는 겁니다.

월세 가격도 계속 오를 수밖에 없어요. KB 통계에 따르면 2025년 3월 기준으로 서울 아파트 월세지수 122.4, 역대 최고치입니다. 집값은 잡겠다는데 월세는 아무도 안 잡고 있어요. 이건 그냥 계단식 상승 구조예요. 내릴 이유가 없습니다.

앞으로의 정책 방향은 어떨까요. 최근 이재명 후보 측에서 발표한 공약을 볼까요. 전세금융공사 신설, 전세대출 점진 축소, 전세계약 장기화, 월세 전가 금지, 저렴한 소형주택 공급 확대.

그냥 보면 이거 전세 개꿀 아니야? 싶을 수 있지만 조금만 더 생각해보시죠. 전세 계약 10년 보장에 무기 계약 개정까지 논의한다면, 그런데 당신이 임대인이라면 어떻게 하시겠습니까. 그 전에 월세로 돌려버리지 않겠어요? 아니면 이런 일이 벌어질 수도 있죠. 일본에서처럼, 이 귀한 전세를 하사하시는 임대인께 임차인이 뭐라도 쥐어주는 현상이 생긴다거나, 아니면 어느 영화에서처럼 임차인을 면접 보고 뽑는 웃픈 일이 벌어진다거나. 

바야흐로 전세 종말의 시대, 월세가 하늘을 모르고 치솟는 시대. 결국 우리는 지금 전세라는 특수한 제도가 가졌던 기묘한 안정을 뒤로 하고 월세라는 새로운 표준 위로 이주 중입니다. 단순히 주거 형태가 바뀌는 게 아닙니다. 우리의 삶 자체가 바뀌고 있다는 뜻입니다.

집이란 공간이 재산 형성의 발판에서 이제는 매달 지출을 관리해야 하는 월 단위 요금제가 되어버렸고, 살 곳을 찾는 일이 더 이상 선택의 문제가 아닌 생존을 위한 스케줄 관리로 변해가고 있어요. 그러니 전세의 종말은 단지 제도의 종말이 아닙니다. 주거 안정을 중심으로 삼았던 한 시대의 끝이고, 그 공백 속에서 임차인들은 더 작은 공간에서 더 많은 비용과 불안을 떠안게 된다는 이야기입니다.

다들 느끼고 계실 겁니다. 살 곳을 찾는 게 아니라, 살만한 삶을 지킬 방법을 고민해야 하는 시대가 오고 있다는 걸요. 그러니 지금 우리에게 필요한 건 좋은 매물을 선점하는 운도, 정책 발표에 일희일비하는 기대도 아닌, 어떤 조건에서도 흔들리지 않는 최소한의 주거 안정 장치입니다. 그게 제도든, 커뮤니티든, 혹은 연대든.

앞으로 적어도 몇 년 간은 임차인들에게 쉽지 않은 시간이 될 것입니다. 그러나 그 현실을 정확히 보고, 준비하고, 목소리를 내는 사람들이 늘어난다면 그나마 다른 미래의 가능성도 함께 열릴 수 있을 겁니다.

부디, 더 많은 이들이 주거 앞에서 움츠러들지 않고, 당당하게 살아갈 수 있는 구조 속에 놓이길 바랍니다. 그게 제가 이 글을 쓴 이유고, 우리가 함께 그려야 할 다음 챕터일지도 모르니까요.

한 줄 요약 : 이제 어디에 어떻게 살아야 하나.

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