재개발·재건축 양도세 없이 추가 투자하는 법

오늘은 ‘대체주택’제도에 대해서 소개해드리고자 합니다. 아시는 분들은 아시지만 부동산 투자에 일가견이 있으신 분들도 모르는 경우가 많은 제도입니다.

대체주택이란? = 대체주택은 1주택자가 재개발‧재건축이 진행될 때, 양도세 부담 없이 새 주택을 살 수 있는 것을 말합니다.

재개발·재건축이 진행되면 집이 철거돼 한동안 거주할 곳이 없어지죠? 그렇기 때문에 재개발·재건축이 진행되는 동안 '새로 거주할 집'으로 산 집에 대해선 다주택자로 치지 않아주겠다는 것이 이 제도의 취지입니다.

일종의 '일시적 2주택'인 셈인데요. 일반적인 일시적 2주택자는 조정대상지역일 경우 1년 안에 매도해야 비과세혜택을 받을 수 있습니다. '대체주택'은 별도의 규정을 적용받습니다. 대채주택은 재개발·재건축으로 지어진 새 아파트 준공 3년 이내에 팔면 양도세가 면제됩니다.

이렇게만 하면 너무 쉽겠죠? 아쉽게도 또 다른 조건이 덕지덕지 붙어있습니다ㅠㅠ

1. 대체주택 매입시점이 재개발·재건축주택 매입시점보다 뒤여야 = 어떻게 보면 당연한 소리입니다. 대체주택의 혜택을 적용받기 위해선 재개발·재건축 추진 당시 1주택자여야 합니다. 대체주택을 이보다 앞서 취득했다면 2주택자이기 때문에 해당사항이 없죠.

2. 재개발·재건축 조합원이 된 시점 = 기존 주택 개념이 되는 재개발·재건축 대상물의 취득시점도 중요합니다. '조합원 자격 취득시점'이라고 하면 좀 더 명확해질텐데요. 관리처분인가 이전에 조합원이 되어야 합니다. 즉 관리처분인가 이후에 조합원 입주권을 사서 조합원 자격을 승계했다면, 대체주택 제도를 활용할 수 없습니다.

3. 대체주택을 매입한 시점 = 대체주택을 매입한 시점도 중요합니다. 기존주택의 재개발·재건축 사업이 사업시행인가를 받은 시점 이후에 대체주택을 매입해야 대체주택으로 인정됩니다.

4. 사업시행인가 시점에 1주택 = 대체주택을 매입하고 비과세 혜택을 받으려면 사업시행인가를 받은 시점에 재개발·재건축을 추진하는 주택 1개만 보유하고 있어야 합니다. 만약 이전에 2주택 이상을 보유했다면 사업시행인가 이전에 매도를 해서 1주택자가 돼 있어야 대체주택 제도를 활용할 수 있습니다.

5. 대체주택에 1년 이상 거주 = 대체주택으로 인정받으려면 1년 이상 대체주택에서 실거주를 해야합니다. 반대로 말하면 1년 만 채우고 나면 세를 줘도 무방하다는 뜻입니다.

6.  재개발·재건축 완료 후 3년 이내 전 세대원 입주 = 대체주택을 매입한 세대는 기존 주택 재개발·재건축이 완료되면 그 새 집에 3년 이내에 입주를 마쳐야 합니다. 입주하지 않고 있으면? 대체주택 비과세 혜택을 받지 못합니다. 대체주택 비과세 인정기간과 같기 때문에 입주하면서 대체주택을 판다고 생각하시면 편합니다.

추가. 이주비 대출 시 약관 및 조건부 확인 = 간혹 이주비 대출을 해줄 때 '이주비'를 대체주택으로 사용하지 않도록 '확약서'를 쓰도록 요구하는 은행들이 있습니다. 이주비 자체가 1주택 멸실로 주거지를 마련하라고 주는 것인데, 법으로는 막을 수 없으니 은행에서 자체적으로 제한을 두는 경우입니다.

전세의 경우 전세보증보험으로 대출금 회수에 문제가 없지만, 매입주택의 경우 가격이 떨어질 경우 이주비를 회수하기 어려울 수 있다는 판단이 저변에 깔린 '꼼수'입니다.

이주비 대출의 경우 집단대출이기 때문에 조합 차원에 협상을 할 필요가 있습니다. 굳이 대체주택용으로 이주비를 쓰지 못하도록 할 이유가 없기 때문에 충분히 조합차원에서 협상이 가능합니다.

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