'인테리어' 양도세 비용처리 가능할까

지인에게 전화가 걸려왔다. 요즘같은 시기에 다행히 집을 팔았다는 반가운 소식이었다. 그것도 지방에서. 본론으로 들어가 양도세 얘기를 한참했다. 보유기간이 30년 가까이 돼 공제 금액이 크지만 양도세가 3000만 원이 넘을 거란 얘기를 듣고 방법을 찾고 있다고 했다.

인테리어부터 확인해봤다. 인테리어 항목에 따라 해석이 달라질 수 있긴 하지만 공사 이력이 있다면 영수증을 꼭 찾아보라고 했다. 본인도 궁금해서 찾아보기 시작했다.

양도세는 부동산 자체뿐 아니라 건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권, 특정 시설물에 대한 이용권·회원권, 주식이나 출자지분 등 법으로 정해진 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 부과되는 세금이다. 여기서의 양도차익이란 양도가액, 즉 판 가격에서 취득가액과 필요경비 및 공제금액을 뺀 최종 소득을 말한다.

집을 팔 때 양도차익이 크면 양도세도 더 많이 내야 한다. 내 기준에선 세금 부과 자체가 마음에 들지 않는다. 그렇다고 세금을 줄일 수 있는 방법이 아예 없는 건 아니다. 거래 과정에서 발생한 다양한 비용은 적절한 증빙 하에 필요경비로 인정된다. 필요경비는 쉽게 말해 소득을 내기 위해 투입된 제반비용의 합계로, 소득금액에서 제외돼 필요경비가 많을수록 세금이 적어진다.

양도세에서의 필요경비에는 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비 등이 포함된다. 먼저 취득세와 농어촌특별세, 공인중개사에게 지불한 수수료 등 주택을 처음 매수했을 때 사용했던 각종 비용이 필요경비의 가장 많은 부분을 차지한다.

2주택자 지인은 지방 43평 아파트에 27년 보유로 어느정도 세금을 감면 받지만 3000만원을 부과해야한다. 필요 경비에 포함되는 건 부동산중개수수료, 법무사 비용 등이다. 다만 필요경비로 인정받기 위해선 실제로 돈이 움직였다는 사실을 입증할 객관적인 증빙 자료가 있어야 한다. 금융권 입출금 내역 없는 확인서나 영수증만으로는 필요경비 공제를 받기 어렵다.

계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비를 비롯해 부동산 매각 과정에 수반되는 다양한 절차에 따른 비용도 필요경비에 해당한다. 매매 시 부동산 컨설팅 업체에 상담을 의뢰했다면 해당 비용 또한 필요경비로 산입될 수 있다. 그러나 업체 측이 상담비에 따른 부가가치세를 적절히 신고하지 않았거나 매도인이 무허가 컨설팅 업체를 이용했다면 불가하다.

부동산이 팔리지 않아 지역 생활정보지 등에 매각 광고를 내는 경우도 있다. 이때 지출한 광고비도 필요경비다. 다만 이 광고비란 불특정다수인을 매수자로 유인하기 위해 그 지출이 불가피한 것으로서 사회통념상 상당하다고 인정되는 범위 내의 비용이어야 한다. (대법원 1987. 10. 13. 선고 87누83 판결)

집을 사고팔 때의 소유권이전등기 비용은 통상 사는 사람, 즉 매수인이 부담한다. 그러나 특약에 따라 이를 양도인이 내기도 한요. 이 등기비용도 양도로 인한 필요경비로 인정받을 수 있다.

부동산이 법원 경매를 통해 양도되는 경우도 있다. 기존 거주자가 집을 정상적으로 비워주지 않는다면 소유자는 민사집행법에 따라 강제집행을 행해야 한다. 과세당국은 이 과정에서 발생하는 비용도 필요경비에 해당한다고 본다. (부동산거래관리과-1489, 2010.12.17)

토지 소유자가 토지를 양도하면서 인도의무를 이행하기 위해 그 토지상에 자신의 의사와는 아무런 관계없이 불법 건축되어 있던 무허가건물을 매수·철거하는 데 부득이 비용을 지출한 경우에도 그 비용을 필요경비로 인정받을 수 있다. (대법원 1994. 3. 11. 선고 92누15871 판결)

최근엔 주택임대차보호법이 개정을 거듭하며 세입자의 계약갱신요구권이 한층 강화됐다. 실거주 목적이 인정되지 않는 이상 집주인은 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 없다. 실거주를 위해 입주를 하는 집주인들은 장기간 거주한 세입자에게 퇴거합의금으로 일정 금액을 지급하거나 이사 비용을 지원하기도 한다. 이 또한 거래가 2018년 2월 13일 이후 이뤄졌고 계약서에 관련 내용을 추가하는 등 서류상 증빙이 용이하다면 필요경비로 취급된다.

하지만 세입자에게 준 돈이 단순 명도비용에 해당하는 것보다 월등히 과다한 수준이라면 필요경비로의 공제가 힘들 수 있다. 예컨대 세입자의 편의를 위해 이사 전 세입자가 체납한 관리비를 대신 내주는 상황 등이다. 과세당국은 "법적 지급의무 없이 대신 지급한 비용은 필요경비로 공제할 수 없다"며 "법적 지급의무가 있는지 여부는 매매계약서 등 구체적 사실관계를 종합하여 사실판단 할 사항"이라고 밝힌 바 있다.

집의 가치를 현실적으로 높이거나 집을 좀 더 오래 쓰기 위해 지출한 수선비 등의 비용은 자본적 지출로 분류돼 필요경비로 인정된다.

△아파트 베란다 샷시비 △건물의 난방시설을 교체한 공사비 △방확장 등의 내부시설 개량공사비 △보일러 교체비용 △자바라 및 방범창 설치비용 △사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니 샷시 설치대금 △인테리어 비용 등이 대표적인 자본적 지출에 해당한다. 이때 수선 사실과 지불한 금액이 명시돼 있는 영수증을 잘 챙겨야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다.

반면 벽지나 장판, 씽크대, 주방기구 등을 교체하는 작업이나, 외벽 도색작업, 보일러 수리비용, 파손된 유리 대체 등 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로서 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용인 수익적 지출은 필요경비로 공제되지 않는다.

주택 취득 시 받은 주택담보대출에 대한 이자비용은 필요경비가 아니다. 집을 사면서 집값을 내기 위해 활용된 금융기관 차입금에 대한 근저당설정비용 및 지급이자 상당액은 필요경비에 해당하지 않는다. (부동산거래관리과-706(2010.05.18.))

양도세 상속세 증여세 모두 악법이라고 생각한다. 하지만 어쩔 수 없다. 미리 전략을 세우고 절세 방법을 강구해야 한다.

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