상계주공5, 개포경우현이 안타까운 이유(feat. 추정분담금)
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몇 달 전부터 개포 경우현(경남·우성3차·현대1차)이 추정분담금 때문에 난리입니다. 다른 것보다 경남아파트 내에 1단지와 2단지가 평가액을 두고 시비가 붙었습니다.
이곳은 땅(필자)은 하나인데, 단지는 둘로 나뉜 탓에 정비구역 지정 과정에서 불만이 생겨난 것입니다. 1차 주민들은 자신들의 용적률이 2차보다 낮고 대지지분이 크기 때문에 더 높은 평가를 받아야 한다고 주장합니다. 추진위원회와 2차 주민들은 현 시세와 거래 사례 등 용적률과 대지지분 외 다른 여러 가지 요소도 반영된 것이라고 항변합니다.
문제는 이렇게 다툼이 커지다가 통합이 깨지거나 사업이 지연될 수 있다는 것 입니다. 재개발 재건축에선 사소한 입장 차가 마치 건널 수 없는 고랑이 되기도 하고, 철천지 원수가 되는 이유가 되기도 하기 때문입니다.
실익을 따져도 두 단지를 쪼개는 것은 좋지 못한 선택입니다. 이미 한 필지인 경남 1·2차는 각자 분리하려면 필지를 쪼개고 각자 정비구역 지정을 다시 신청하는 등 지난한 행정절차를 거쳐야만 합니다. 각자 사업을 진행하면 토목공사 구획이 분리돼 비용이 크게 오를 수밖에 없습니다. 필지가 하나인 탓에 '독립정산제'를 도입하기도 애매한 실정입니다.
경우현 사태를 보면 지난해 "추정분담금 5억! 헉!"이란 말과 함께 시공사인 GS건설을 날려버린 '상계주공5단지'가 떠오릅니다. 기존 11평짜리를 30평, 36평으로 확대하는 사업임에도 분담금이 너무 많다며 시공사를 해지하고 집행부도 교체해버린 곳입니다. 높은 토목 공사비와 사업기간 등도 해임사유로 꼽혔습니다.
사실 상계주공5단지는 토목공사비가 높을 수밖에 없는 곳입니다. 상계주공6단지가 5단지의 3면을 감싸고 있기 때문입니다. 상계주공6단지 땅을 침해할 수 없고 민원도 신경 써야 할 테니 공법도 비용과 시간이 많이 드는 방법을 써야 하고 민원관리를 위해 공사일정도 보수적으로 잡을 수밖에 없었던 것입니다.
다시 경우현으로 돌아와 볼까요? 만약 경남1·2차와 우성3차, 현대1차가 각자도생의 길을 간다면 당연히 상계주공5단지처럼 토목공사에 상당한 애로사항이 생길 것입니다. 독립정산제로 가기 위해 필지를 분리하고 관련 설계도 따로 하고,,, 많은 돈과 시간이 들어갈 것 입니다.
물론 정답은 없습니다. 다만 한 가지 분명한 것이 있습니다. '추정분담금'은 그야말로 '추정'일 뿐이라는 것 입니다. 여기에 얽매여서 싸우면 조합이나 주민운영위원회(신탁방식)를 만들고 나선 더 싸우면 싸웠지 화해할 수 없을 것입니다. 비용이 늘어날 테고, 서로 누구 탓 누구 탓 하며 책임공방을 벌이고, 권력 싸움에 휘말려 사업은 뒷전이 될 것 입니다.
현재 서울시에선 총 4번에 걸쳐 추정분담금이 고지됩니다. 다른 지역에서도 3번을 고지해줍니다. 이 3~4번의 고지서에 어떠한 사업장도 같은 금액이 써진 경우는 단언컨대 한 곳도 없습니다. 자재비, 인건비, 금융비용, 공사진행상태 등 제반 여건이 수시로 바뀌기 때문에 추정금액도 수시로 바뀌기 때문입니다.
'추정분담금'은 그야말로 참고사항일 뿐 입니다. 아~ 대충 이 정도 부담을 지고 이 정도 이익을 볼 수 있겠구나 하는 '체크포인트'입니다. 너무 무시해서도 안 되겠지만 추정치에 얽매이는 것도 현명한 처사는 아닐 겁니다. 구더기 무서워 장 못 담그는 격이니까요.
재개발·재건축에서 모든 것이 다 변해도 절대로 변하지 않는 절대적인 것이 있다면 '시간=금'이라는 사실입니다. 시간이 지체되면 될수록 수십억에서 수백억에 달하는 이자를 매달 부담해야 합니다. 인건비도 날이 갈수록 올라갑니다. 또 반대로 시간이 지날수록 좋은 입지의 좋은 신축의 가치가 계속 오른다는 것입니다. 최대한 사업기간을 줄여야, 비용이 줄어들고 신축 프리미엄도 한껏 안을 수 있다는 말입니다.
수인분당선 역세권에 초등학교 중학교를 품고 있는 경우현이 고작 평당 몇 푼의 돈에 그것도 '추정치'에 불과한 숫자에 감정을 상하고 사업이 지연되는 것이 안타깝습니다. 싸우는 동안 흐를 시간을 아끼면 그만큼 나에게 돌아올 이득이 더 크다는 것을 알기 때문입니다.
분담금은 결국 입주와 청산에 이르러 '실제 납부'가 되기 전까지 그냥 '장부 상 금액'일 뿐 입니다. 장부 종이쪼가리에 적힌 숫자에 너무 얽매이지 마십시오. '신축 대단지' 그 프리미엄만 바라보십시오. 그럼 작은 분쟁은 저절로 해결될 것 입니다.
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댓글 12
펨맨 · 2024년 9월 16일
확실히 추정금에 휘둘려서 지연되는 건 건설적이지 못한 선택인 거 같네요
오늘도화이팅 · 2024년 9월 16일
추정분담금은 진짜 말씀하신 것처럼 참고만 하는 건데, 이것 때문에 갈등이 생기고 재개발이 지연되는 건 문제가 있는 것 같아요.
돌체좋아요 · 2024년 9월 16일
어렵군여 이해관계좌들의 마음이란
아쿠아 · 2024년 9월 17일
좋은 글 감사합니다 추정분담금에 대해서 좀 더 이해할 수 있었네요.
프레데터 · 2024년 9월 20일
경우현 주민입니다.
우선 추정분담금은 공사비 증감이나 사업비 금리 등에 따라서 당연히 바뀌지만, 추정가액의 큰 틀이 180도 바뀌지 않습니다. 바뀌는 추정분담금에 대해 모르는 주민 없습니다. 근데 대지지분 5평이 더 큰데 추정가액을 4억을 낮게 잡아놓고 그걸 나중에 바꿔줄거란걸 믿는건 너무 순진한거죠.
그리고 통합재건축의 이익은 모두가 공유하고 공정하게 재건축을 하자는 의미로 통합을 동의한겁니다. 대지지분이 4.7평이 더 큰데 돈을 3억7천을 더 내라는 계획안에 블로그 주인분이시면 동의하시겠어요? 이걸 공정한 통합이라고 볼 사람이 있습니까?
실거래를 이야기하셨는데요. 23년 1월이 부동산 최고 바닥이었던건 부동산 블로거라면 당연히 아시겠죠? 쭈욱 실거래가가 비슷하다가 그때 거래가 된 실거래 1건을 가지고 트집잡아 시기적인 요소를 배제하고 감정평가를 4억 가까이 낮게 잡아놓은걸 받아들일 주민은 없어요. 심지어 그 사람이 바로 경남2차의 대지지분 낮아서 분담금 높게 나올것에 대한 방법을 찾아야 한다고 16년도부터 이야기하던 사람이니까요.
이런 계획안을 수년에 걸쳐서 세운 사람이 나중에 갑자기 바꿔줄거란 말을 믿고 그냥 진행하기엔 재산이 너무 크게 걸려있죠. 심지어 그 사람은 이미 8년전부터 경남 2차 대지지분이 작아서 재건축 어려우니 대책을 세워야한다고 회의때 말하던 사람인데요..?
나중에 바뀔수도 있다는 거 주민들 다 알아요. 자기재산 수십억 걸려있는데 다들 아무생각없는게 아닙니다. ^^;
말씀하신대로 갑자기 공정하게 바뀐다는 보장이 있나요? 이런 계획을 수년간 세운 사람이 갑자기 마음을 착하게 먹고?? ^^;; 그러니 주민들은 처음부터 단추를 제대로 끼우라는 말인겁니다. 그 사람을 믿을수 없으니 말입니다.
그리고 독립정산이 애매하다는 말도 틀렸습니다. 이미 강남구청 재건축사업과의 공식 답변으로 독립정산은 얼마든지 가능하다는 답변을 받았습니다.
토목비용과 통합재건축의 건축비 절감 등을 말하셨는데요. 그로 인한 이익보다 용적율 156% 짜리 경남 1차가 용적율 201%짜리 경남 2차랑 통합을 해서 사업비를 뭉뚱그리면 입는 손해가 더 큽니다. 경남 1차는 분양수입이 경남 2차보다 4000억이 더 나옵니다. 세대당 10억이 더 나온다는 말입니다. 그런데 그게 건축비 절감이랑 비교가 된다고 보시나요? 평단 건축비 100만원 절감한다고 계산해도 경남 1차 입장에선 손해가 훨씬 크다는 말입니다.
통합 반대하는 사람 아무도 없습니다. 공평한 통합 하자는거고 애초에 그렇게 알고 동의서 써준겁니다. 불공정한 계획안에 동의하면서까지, 한쪽에 일방적으로 이익을 몰아주면서까지 통합을 원하는 주민은 없습니다.
경남 1차의 토지경계를 무시하고 타 단지에서 경남 1차의 땅을 먹어들어오게 계획안을 세운건 아세요? 그로 인해 경남 1차의 동간거리가 좁아지게 계획안 세운거 아시나요? 그리고 사업성 꼴찌인 경남 2차에 커뮤니티 시설 몰아넣어 놓고 임대아파트는 제일 적게 넣어놓은거 아십니까?
경남 1차 땅으로 기부채납하고, 심지어 차량 주출입로까지 경남 1차 땅에 넣어서 땅 수백평을 손해보는데 아무런 인센티브없이 경남 2차만 유리한 계획안이라도, 그냥 재건축 되는게 중요하니 일단 덮고가는게 더 낫다고요? 이 정비계획안으로 밀고나가는게 추후 더 문제가 커지고 지연될겁니다. 공정하지 않은 재건축으로 빨리 진행할 수 있다는건 꿈같은 이야기에요.
남의 재산권이라고 너무 쉽게 이야기 하시는 것 같습니다.
사업기간 이야길 하셨는데 현재 준비위원회는 8년간 정비구역 지정도 못받았는데 사업속도를 이야기하면 안되죠. 거기에다가 현재는 단지 준비위원회 단계이기 때문에 사업비가 나가지 않습니다. 부동산 전문 블로그이신데 어떻게 준비위원회 단계에서 사업비 증가를 말씀하시는건지.... 법적단체 설립이 된 후에 지연되는게 사업비 증가로 이어지는 것이지, 현 단계에서 사업비 증가는 되지 않습니다.
내용이 잘못된점이 꽤 있어 몇글자 남깁니다.
고점매수 · 2024년 9월 20일
사소한 입장 차라고 하기엔 너무 큰문제인데 ㅋㅋㅋ 재건축 추진 경험 있으신분이 라고 써있는데... 감정평가에 대해선 잘 모르시나봅니다 추정분담금은 추정일 뿐이라는 말도안되는 소릴 하시네요 보통 사람들이 아파트살때 추정분담금 보고 사는데요? 그럼 시세에 영향을 줄까요 안줄까요 그럼 그 시세가 추후 본 감정평가에 영향을 줄까요 안줄까요? 이래도 그냥 추정일 뿐일까요?
카트리나 · 2024년 9월 20일
상계 5랑 경우현은 너무 다르지 않나요?
솔직히 상계5는 해당 주민들의 자산이 적어 분담금이 클때 진행할 수 없는 상황이라고 봤거든요.
그리고 추정일뿐이어도 추정분담금이 재재 수익률을 예상하는데 가장 큰 항목이라고 봅니다.
브라이언 · 2024년 9월 25일
언젠가는 내야할 돈이니 추정분담금에 예민할수밖에 없죠.
쨌든 재건축재개발에서 시간이 금이라는 사실은 진리
희망회로 · 2024년 9월 25일
상계랑은 완전 다르죠. 상계 추정분담금이 5억이라서 못하는게 아니라 5억을 낸다고 가정했을 때 먹을 수 있는게 없으니까 그런거죠. 아무리 신축이어도 상계동 집값이 안받쳐주니까
발렌타인 · 2024년 9월 25일
여기는 양재천 조망 문제도 있어서 더 쉽지 않을겁니다
Obeisance · 2024년 9월 30일
보수적으로 보면, 추정분담금은 추후에 비용부담을 해야 만 하는 돈 이기에,
민감하고 예민하게 작용하는 건 당연한 것 같구요. 하지만 진보적으로 보면
어쨌든 이런 요인 때문에 계속적으로 건축이 지연되면, 그만큼 기간에 대한
지연손실도 발생이 되기에, 어떤것이 정답인지는 내리기가 어렵습니다.
투스칸레더 · 2024년 10월 2일
재재 투자시 추정분담금을 안보면 뭘 보나요? 빠른 진행이 좋은거 다 알지만 계약 잘못하면 빼박입니다.
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