NH 월간 부동산 9월호

NH 월간 부동산 9월호 오리무중(표토⅜다) 이민재 (그린에너지/부동산/유틸리티/건설, 02)768-7895, minjae.lee@@nhqy.com) ? 리서치본부 기업분석부 2023년 9월 8일 6 NH투자증권 1/17 Summary 오리무중(표토했다) • 2023년 7월 전국 아파트 매매거래는 36,260세대 이뤄지며 거래 절벽 해소되는 모습으로 전국 아파트 매매가격지수는 92.91(2021년 6월 28일 100 기준)로 상승했다. 아파트 매매가격지수는 서울 수도권을 중심으로 8월 상승했는데, 5대 광역시와 8개도 역시 보합으로 돌아서며 전국적으로 강세를 보이는 중이다. • 2023년 8월 말 서울 아파트 매매 매물은 70,118세대까지 쌓였고, 현재의 가격 수준과 주택담보대출 금리 등을 감안하면 당분간 현 수준을 유지할 것으로 보인다. 당분간 아파트 매매가격의 전국적 상승 흐름은 계속되겠지만, 15배라는 역대 최고 수준의 PIR(Price Income Ratio)과 정적인 대외 변수는 중장기 상승에의 방해 요인이라 판단한다. 8월 전국 아파트 매매가격: 드디어 상승 전환 (%) 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.0 -매매가격지수 증감률(수도권) - 매매가격지수 증감률(서울) 그러나 쌓여가는 8월 서울 아파트 매물 (만건) 10 [ 9 8 7 6 5 4 3 2 -•서울 아파트 매물(좌) -서울 아파트 매매거래량(우) 12.5 14.5 16.5 자료: 부동산 114, NH투자증권 리서치본부 정리 18.5 20.5 22.5 120.6 220.12 21.6 자료: 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 21.12 '22.6 122.12 (만건) 18 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 23.6 2/17 부동산 전국 아파트 매매거래: 바닥은 통과하는 모습 • 2023년 7월 전국 아파트 매매거래는 36,260세대 이뤄지며 거래 절벽 해소되는 모습. 특히 2월부터 아파트 매매 거래는 월 평균 3.7만 세대 이상 꾸준히 발생 중 • 7월 지역별 아파트 매매거래 비중을 살펴보면 수도권 44%, 5대광역시 22%, 8개도 34%로 5대광역시나 8개도보다 수도권 중심으로 아파트 매매거래가 활발하게 이뤄지고 있음을 알 수 있음 • 아파트 매매거래는 회복 중인 부동산 시장 상황을 감안하면 당분간 현재 수준을 유지할 것으로 예상. 그러나 중장기적으로 매매거래는 대외 변수 외에도 높은 매매가격과 고금리로 인한 부담 등으로 인해 과거 수준만큼 증가하기 어려울 전망 7월 전국 아파트 매매거래: 과거 수준까지 회복한 모습 (만건) 12 아파트 매매거래량(전국) -월 평균 아파트 매매거래량(전국) 10 8 6 4 2 0 매매거래 증가는 수도권 부동산 경기 회복에 기인 (%) 100 80 8개도 매매거래 비중(좌) -5대 광역시 매매거래 비중(좌) 수도권 매매거래 비중(좌) 월 평균 아파트 매매거래(전국, 우) 60 40 20 0 (만건) 10 8 4 2 0 07'08 09'10 11 12 '13 14 15 16 '17 18 '19 '20 21 22 23 자료: 부동산 114, NH투자증권 리서치본부 정리 107 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 자료: 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 • NH투자증권 3/13 부동산 서울 아파트 매매거래과 매매 매물: 거래는 점차 늘지만 계속해서 쌓이는 매물 • 2023년 7월 서울 아파트 매매거래는 3,804세대로 전월대비 소폭 감소하는 모습을 보임. 다만, 강남 3구, 마포•용산•성동구 중심으로 활발해지는 부동산 거래에 힘입어 과거 절반 수준까지 회복. 서울 아파트 매매거래는 작년 하반기 월 900여건에 불과했지만, 올해 상반기 월 2,900여건 이상으로 3배 이상 늘어나, 지역별 가장 큰 증가폭을 보임 • 2023년 8월 말 서울 아파트 매매 매물은 70,118세대까지 쌓임. 서울 아파트 매매거래가 늘어나지만, 매물 또한 증가하는 모습을 보이고 있음 • 서울 아파트 매물은 현재의 가격 수준과 주택담보대출 금리 등을 감안하면 당분간 현 수준을 유지할 전망 7월 서울 아파트 매매거래: 3,800여건으로 감소 (만건) 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 -아파트 매매거래량(서울) -월 평균 아파트 매매거래량(서울) ~ 그러나 쌓여가는 8월 서울 아파트 매물 (만건) 10 9 8 7 6 -•서울 아파트 매물(좌) -서울 아파트 매매거래량(우) 3 2 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 자료: 부동산 114, NH투자증권 리서치본부 정리 120.6 20.12 221.6 21.12 자료: 아실, 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 22.6 122.12 (만건) 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 23.6 O NH투자증권 부동산 전국 아파트 입주물량: 하반기로 갈수록 더 늘어날 전망 • 2023년 8월 전국 입주 아파트는 2.8만세대로 수도권 1.3만세대(서울 0.3만세대), 5대광역시 0.5만세대, 8개도 1.0만세대로 추정. 하반기 남은 입주 예정 아파트는 약 13.6만세대이며 수도권이 6.6만세대로 절반 정도 • 2023년 8월 서울 입주 예정 아파트는 3,095세대로, 서초구 반포동 래미안 원베일리(2,990세대)가 가장 큰 단지. 남은 하반기 입주 예정인 대형 단지는 디에이치 퍼스티어 아이파크(11월, 6,702세대) 8월 전국 입주 예정 아파트: 2.8만세대 (만세대) 60 전국 아파트 입주물량(당월 기준, 우) -전국 아파트 입주물량(12개월 이동합계. 좌) 50 40 30 20 10 (만세대) 7 6 5 8월 서울 입주 예정 아파트: 원베일리가 대부분 (만세대) 9 -서울 아파트 입주물량(당월 기준, 우) -서울 아파트 입주물량(12개월 이동합계, 좌) ~ 3 2 1 0 5 4 3 2 1 0 (만세대) 16 14 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 01 03 '05 07 '09 ¼1 자료: 부동산 114, NH투자증권 리서치본부 정리 25 701 03 05 '07 09 11 13 15 17 19 21 23 125 자료: 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 ONH투자증권 5/79 부동산 전국 아파트 매매가격: 18개월 만에 상승 전환 • 2023년 8월 28일 전국 아파트 매매가격지수는 92.97(2021년 6월 28일 100 기준)로 상승. 아파트 매매가격지수는 7월에는 서울•수도권을 중심으로만 상승했는데, 5대 광역시와 8개도 역시 8월 보합으로 돌아서며 전국적으로 강세를 보이는 중 • 8월 지역별 매매가격지수 증감률은 전국 +0.21%, 수도권 +0.41%(서울 +0.44%), 5대광역시 +0.01%, 8개도 +0.04% • 아파트 매매가격의 전국적 상승 흐름은 계속될 전망. 그러나 15배라는 역대 최고 수준의 PIR(Price Income Ratio), 부정적인 대외 변수는 꾸준한 상승을 방해하는 요인 8월 전국 아파트 매매가격: 드디어 상승 전환 (%y-y) 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.0 '12.5 - 매매가격지수 증감률(전국, 좌) -매매가격지수(전국, 우) (2021.06.28=100) 110 105 100 95 90 85 80 75 70 '14.5 16.5 '18.5 '20.5 22.5 자료: 부동산 114, NH투자증권 리서치본부 정리 2021년 수준 이상으로 상승하는 아파트 매매가격 (%yy) 4 3 2 매매가격지수 증감률(전국, 좌) (2021.06=100) -매매가격지수(전국, 우) 110 100 90 80 -1 -2 -3 -4 70 60 '04 06 08 '10 '12 '14 16 "8 '20 22 50 자료: 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 하 NH투자증권 6/19 부동산 지역별 아파트 매매가격: 서울•수도권은 좋고, 지방은 회복 중 • 2023년 8월 28일 서울•수도권 아파트 매매가격지수는 각각 93.55, 92.29로 7월에 이어 상승 중. 8월 매매가격지수 증감률은 서울 +0.44%, 수도권 +0.41%를 기록. 서울은 강남 3구(평균 +0.71%)와 마포•용산•성동(평균 +0.75%), 수도권도 과천(+1.65%), 성남(+1.16%), 광명(+1.32%) 등을 중심으로 유의미하게 상승 중. 전반적으로 회복 중인 가운데, 과거에도 뜨거웠던 지역에 상승세 집중되는 모습 • 반면, 지방 역시 상반기 대비 회복하는 모습이지만, 서울•수도권과 비교해 약간의 온도차가 있는 상황. 지역별로 부산-0.17%, 대구 +0.17%, 대전 +0.15%, 광주 -0.07%, 울산 +0.15% 등 8월 서울·수도권 아파트 매매가격: 모두 상승 전환 (%) 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 0.6 -0.8 -1.0 [ 12.5 -매매가격지수 증감률(수도권) -매매가격지수 증감률(서울) 14.5 "16.5 '18.5 20.5 자료: 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 ONH투자증권 "22.5 8월 지방 아파트 매매가격: 수도권과 달리 지역별 편차가 큼 (%) 0.8 0.6 ' 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 [ -1.0 '12.5 -매매가격지수 증감률(5대광역시) - 매매가격지수 증감률(8개도) 14.5 "16.5 18.5 "20.5 22.5 자료: 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 7/17 부동산 서울 아파트 전세거래: 평년 수준으로 꾸준한 규모 • 2023년 7월 서울 아파트 전세거래는 10,512세대 이뤄지며 평년 수준으로 꾸준한 모습. 다만, 2분기 들어 전세거래는 줄어드는 중 • 다만, 전세거래는 매매거래와 달리 급격한 변동을 보일 가능성 낮음 • 2023년 7월 서울 주택 매매거래는 6,067세대(아파트 매매거래 비중 68%)를 기록하는 등 꾸준히 증가 중. 그러나 갭투자 비중은 2023년 들어 점차 줄기 시작해 2023년 7월 336건까지 감소, 전체 주택 매매거래 대비 5% 미만에 불과한 상황 7월 서울 아파트 전세거래: 평년 수준 유지 중 (만건) 18 1 12개월 평균 서울 아파트 전세거래량 -•서울 아파트 전세거래량 16 1.4 1.2 1.0 0.8 "19 20 자료: 부동산 114, NH투자증권 리서치본부 정리 "21 22 23 7월 서울 주택 갭투자: 예년에 비해 급감한 모습 (만건) 3.5 3.0 25 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 서울 주택 매매거래량(좌) •갭투자 비중(우) 19 20 "21 "22 자료: 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 (%) 30 25 20 15 10 5 23 하 NH투자증권 8/19 부동산 서울 아파트 전세 매물과 전세가율: 모두 줄어드는 중 • 2023년 8월 말 서울 아파트 전세 매물은 30,682세대로 줄어드는 중. 이는 전세를 고민했던 집주인들이 아파트 매매가격 상승으로 전세에서 매매로 전환하는 모습 등이 발생 중이기 때문 • 당분간 매매가격은 강세를 보일 가능성이 높음. 따라서 전세 매물은 줄어들 가능성이 높음 • 2023년 8월 말 서울 아파트 전세가율(전세가격=매매가격)은 46.98%(+0.10%p)로 전월 대비 소폭 상승했지만, 여전히 10년 내 최저 수준 • 부동산 시장 상황을 감안할 때 아파트 매매가격 상승은 계속될 가능성이 높음. 이에 전세가을 하락은 계속될 전망 8월 서울 아파트 전세 매물: 매매로 전환되며 감소 중 (만건) 6 •서울 아파트 전세 매물(좌) -서울 아파트 전세거래량(우) 5 4 3 2 1 0 20.6 "20.12 '21.6 "21.12 22.6 22.12 236 자료: 부동산114. NH투자증권 리서치본부 정리 oNH투자증권 (만건) 1.7 1.6 1.5 14 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 0. 23.12 8월 서울 아파트 전세가율: 역대 최저 수준 유지 (%) 80 -서울 아파트 전세가율(전세가격 매매가격) 70 60 50 40 30 '00 02 '04 '06 '08 '10 12 자료: 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 "14 '16 18 '20 22 9/19 부동산 전국 아파트 전세가격: 매매가격과 같은 흐름 • 2023년 8월 28일 전국 아파트 전세가격지수는 87.21(2021년 6월 28일 100 기준)로 매매가격지수와 함께 상승. 아파트 전세가격지수는 서울•수도권을 중심으로는 7월 상승한 반면, 5대 광역시와 8개도는 여전히 역 성장 중 • 8월 지역별 전세가격 증감률은 전국 +0.22%, 수도권 +0.48%(서울 +0.50%), 5대광역시 -0.07%, 8개도 -0.02%로 추정 • 아파트 전세가격이 전국적으로 회복되는 모습은 계속되겠지만, 전세자금 대출금리 등을 감안하면 상승에는 제한이 있을 것. 다만, 전세에서 매매로 전환하며 공급이 줄어들 가능성도 있는 상황 8월 전국 아파트 전세가격: 드디어 상승 전환 (%) 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.0 '12.5 전세가격지수 증감률(전국, 좌) -전세가격지수(전국, 우) '14.5 16.5 18.5 "20.5 자료: 부동산 114, NH투자증권 리서치본부 정리 (2021.06.28=100) 110 100 90 80 70 다만, 전세가격지수는 과거 수준을 회복하지 못하는 중 (%) 2 -전세가격지수 증감률(전국, 좌) (2021.06=100) 전세가격지수(전국, 우) 0 -1 22 22.5 4 110 100 90 80 70 60 50 04 06 08 10 자료: 부동산114. NH투자증권 리서치본부 정리 '18 20 22 6NH투자증권 10/10 부동산 전국 아파트 분양: 전년 대비 40% 이상 감소 • 8월 전국에서 분양된 아파트는 22,113세대로 전년(36,964세대) 대비 40% 감소. 2022년 9월부터 12월까지 이뤄진 분양은 총 137,714세대로 이 정도 규모를 달성해야 연간 25만세대 이상 분양이 가능함. 부동산114에 따르면 2023년 예정된 분양은 29.8만세대인데, 이를 달성할 가능성은 낮아 보임 • 지역별 분양 비중(12개월 이동합계 기준)을 살펴보면 수도권 52%(서울 13%), 5대광역시 18%, 8개도 30%로 서울•수도권 비중이 높아지는 중. 이는 부동산 시장이 서울•수도권 중심으로 회복되며 해당 지역에서의 분양이 늘어나고 있기 때문 • 하반기 부동산 시장의 극적인 상승이 나타나지 않는다면 2023년 분양물량이 25만세대를 넘을 가능성은 낮음 8월 전국 아파트 분양: 2.2만세대로 저조한 모습 (만건) 6 전국 아파트 분양세대(좌) - 전국 아파트 분양세대(12개월 이동합계, 우) 5 4 1 (만건) 60 50 40 30 20 10 01 '03 05 07 09 자료: 부동산 114, NH투자증권 리서치본부 정리 "13 "15 17 '19 "21 "23 8월 지역별 아파트 분양 비중: 수도권 비중이 늘어나는 중 (%) 100 80 - 도권 분양 비중(좌 i대광역시 분양 비중(좌 8개도 분양 비중(좌) 서울 분양 비중(우) 60 40 20 0 01 "03 "'05 07 '09 "11 "13 '15 "7 21 '23 자료: 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 (%) 35 30 25 20 15 10 5 0 • NH투자증권 11/17 부동산 전국 아파트 일반분양 비중: 예상대로 수도권/재건축•재개발 중심 • 8월 전국 아파트의 일반분양 비중(12개월 이동합계 기준)은 61.34%로 전월 대비 1%p 이상 감소. 일반분양 비중이 줄어든 이유는 조합 비중이 높은 재건축•재건축 중심으로 분양이 이뤄지고 있기 때문 • 지역별로 일반분양 비중은 수도권 49.73%(서울 35.47%), 5대광역시 67.56%, 8개도 78.06% • 일반분양 비중이 늘어난 이유는 재건축•재개발 사업이 확대됐기 때문인데, 어려운 부동산 경기가 장기화되며 일반분양 위험이 낮은 수도권 중심으로 재건축•재개발 사업이 증가. 당분간 이런 흐름은 계속될 전망 8월 전국 아파트 일반분양 비중: 61%로 소폭 낮아짐 (%) 80 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 - 전국 아파트 일반분양 비중 8월 지역별 일반분양 비중: 모두 낮아지는 중 (%) 100 8/ 80 70 60 FEN 50 40 30 수도권 아파트 일반분양 비중 -5대 광역시 아파트 일반분양 비중 '01 '03 '05 '07 "09 자료: 부동산 114, NH투자증권 리서치본부 정리 '11 "13 '15 '17 '9 '21 '23 01 '03 05 '07 '09 자료: 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 11 '13 15 "17 '19 21 '23 O NH투자증권 12/73 부동산 전국 미분양 아파트: 위험 지역 기피 현상으로 증가세는 둔화되는 중 • 7월 전국 미분양 아파트는 63,087세대로 1월(75,438세대) 대비 1만세대 가까이 줄었지만, 여전히 10년 내 최대 수준. 대구, 울산 등과 같이 2022년 미분양이 대규모로 발생했던 지역에서 미분양이 유의미하게 줄어들고 있지만, 해당 지역은 올해 거의 분양이 이뤄지지 않음. 대구 568세대, 울산 545세대에 불과했음 • 분양 물량이 적고 위험 지역에서의 분양은 거의 이뤄지지 않는 것을 감안할 때 미분양은 줄어들 전망 7월 전국 미분양 아파트: 우려와 달리 줄어드는 중 (만건) 18 - 전국 아파트 미분양 세대 15 12 9 6 3 0 -3 지역별 미분양 아파트: 고르게 줄어드는 중 (만건) 10 • 수도권 아파트 미분양세대 5대광역시 아파트 미분양세대 •••••• 지방권 아파트 미분양세대 8 6 4 2 0 01 '03 '05 '07 '09 자료: 부동산 114, NH투자증권 리서치본부 정리 "11 "13 '15 :17 19 21 '23 01 "'03 05 07 '09 자료: 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 11 13 15 17 '19 21 '23 히 NH투자증권 13/197 부동산 전국 준공 후 미분양 아파트: 안심할 만한 수준이지만 • 7월 전국 준공 후 미분양 아파트는 9,041세대로 오히려 1월(7,546세대) 대비 1,500여세대 늘었지만, 과거와 비교해 안심할 만한 수준 • 다만, 향후 부동산 시장 상황에 따라 준공 전 미분양 아파트가 준공 시점까지 분양되지 않는다면 준공 후 미분양 아파트로 전환될 수 있음. 위험은 여전히 존재하는 상황 7월 전국 준공 후 미분양 아파트: 늘었지만 안심할 만한 수준 (만건) 6 -전국 아파트 준공 후 미분양세대 5 4 3 2 mm 0 지역별 준공 후 미분양 아파트: 증가세는 더딘 모습 (만건) 3.5 3.0 - 수도권 아파트 준공 후 미분양세대 - 5대 광역시 아파트 준공 후 미분양세대 ………지방권 아파트 준공 후 미분양세대 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 '07 '09 11 "13 자료: 부동산 114, NH투자증권 리서치본부 정리 115 17 19 "21 223 '07 '09 '11 "13 자료: 부동산114, NH투자증권 리서치본부 정리 '15 17 '19 21 123 • NH투자증권 14/7¼ 부동산 전국 청약 경쟁률과 주요 현장: 특정 현장 중심으로 쏠리는 수요 • 8월 전국 1, 2순위 청약 경쟁률은 17.51:1로 양호한 모습을 보였고, 청약자는 총 93,718명을 기록. 다만, 산 자이 아이파크(41,214명), 래미안 라그란데(28,478명), 청계 SK View(8,199명) 등 서울 2개 현장과 대전 1개 현장에서 8월 청약자의 80% 이상이 몰리는 등 지역별 양극화는 계속되는 중 • 7월에도 롯데캐슬 이스트폴(32,795명), 용산 호반써밋 에이디션(10,575명) 등 서울 2개 현장에 전체 청약자의 절반이 몰림 8월 전국 청약경쟁률: 극심해진 지역별 편차 (X:1) 35 30 25 20 15 10 5 0 11,2순위 청약경쟁률 1:1 미달지역수(우) •-1,2순위 청약경쟁률(좌) . 21.1 21.7 222.1 '22.7 123.1 '23.7 자료: 청약충, NH투자증권 리서치본부 정리 •NH투자증권 (개) 30 25 20 15 10 5 0 8월 주요 청약단지 현황 단지명 지역 래미안 라그란데 서울 위파크 더 센트럴 광주 진위역 서희스타힐스 더 파크뷰 경기 평택 신항 마린애시앙 경남 창원 힐스테이트 첨단센트럴 전남 장성 청계 SK View 서울 힐스테이트 신용 더리버 광주 상도 푸르지오 클라베뉴 서울 둔산 자이 아이파크 대전 자료: 청약종, NH투자증권 리서치본부 정리 총세대수 일반분양 청약경쟁률 3,069 920 60.85:1 695 625 4.01:1 1,659 639 0.21:1 484 484 0.19:1 1,520 1,520 4.89:1 396 108 143.84:1 1.647 206 4.27:1 ㄲ ㄲ 10.65:1 1,974 1,353 58.46:1 15/15 부동산 전국 미청약비율: 분모가 작아 개선세로 보기는 보긴 어려운 상황 • 8월 전국 미청약비율은 20%로 전월 대비 소폭 상승했으나 작년 하반기와 올해 상반기와 비교하면 양호한 수준. 다만, 일반분양이 작년 8월 평균(12,642세대) 대비 절반 이하로 위험 지역에서의 분양이 이뤄지지 않아 양호한 수치를 기록한 것으로 보임 • 지역별 미청약비율은 수도권 27%, 5대광역시 3%, 8개도 26% 기록 8월 전국 미청약비율: 전월과 비슷한 수준을 유지 중 (세대) 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 일반분양세대(좌) 전국 미청약비율(우) 21.1 21.7 22.1 자료: 청약, NH투자증권 리서치본부 정리 22.7 23.1 23.7 (%) 70 60 50 40 30 20 10 0 지역별 미청약비율: 5대광역시 3%, 8개도 26% (%) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 -•수도권 미청약비율 8개도 미청약비율 45대광역시 미청약비율 21.1 22.1 자료: 청약종, NH투자증권 리서치본부 정리 22.7 23.1 23.7 6NH투자증권 16119 • 당사는 동 자료를 기관투자가 또는 제3자에게 사전 제공한 사실이 없습니다 • 동 자료에 게시된 내용들은 본인의 의견을 정확하게 반영하고 있으며, 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 작성되었음을 확인합니다 17/17