3기 신도시 인천계양 A6블록 공공분양 단지 옥석을 가려본다.
공공분양이라 분양가가 마냥 저렴할 것 같지만, 요즘 가격대를 보면 그렇지도 않다.
시간이 지날수록 물가도 공사비도 오른다. 공공분양 분양가도 퍼주는 사업이 아닌 이상 피해 갈 수 없다. 그렇다 보니 자금계획 잘 세워야 한다.
퇴근 후 청약 수업 시작🐇🐢
청약 개요
1. 안전마진 : 하단 상세 분석 글 참고
2. 분양가 : 평균 분양가 기준
💰59A : 약 5.35억
💰59B : 약 5.25억
💰59C : 약 5.14억
💰59D : 약 4.98억
💰59E : 약 5.03억
💰59G : 약 5.39억
💰59H : 약 5.20억
💰69P : 약 5.89억
💰74O : 약 6.39억
💰77A : 약 6.58억
💰77C : 약 6.55억
💰84A : 약 7.14억
💰84B : 약 7.04억
3. 자격조건 : 서울/경기/인천 거주자
*인천광역시 거주자 우선공급
4. 청약일정 :
📍사전청약 : 9월 17~18일
📍특별공급 : 9월 30일
📍일반공급 : 10월 1~2일
🗓️당첨발표 : 10월 21일
5. 거주의무 : 없음
6. 재당첨제한 : 10년
7. 전매제한 : 3년 (~29년 10월 21일)
8. 입주시기 : 2029년 6월
자금계획
계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 납부 조건이다.
인천계양은 수도권이긴 하나 비규제지역이다. 총 분양가의 60%에 해당하는 중도금은 6회차로 나뉘며, 6회차 모두 대출받을 수 있을 것으로 보인다. ※규제지역은 4회차까지만 가능
본 단지는 분양가 상한제 적용 단지이다. 다만, 거주의무는 붙지 않는다. 바로 실거주하거나 전월세 놓는 것도 가능하다.
참고로 수도권 전세보증금 반환 대출 한도가 1억이다. 잔금 시점에 전세 놓았다가 실입주 할 경우 자칫 실투자금이 더 필요하다.
가급적 입주 시점에 바로 실입주하심이 낫다. 오래 보유하기보다는 갈아타기 위한 초석 정도로 활용해야 할 곳이다.
입주시기는 2029년 6월이다. 전매 제한 해제 시점은 그보다 늦으므로, 등기 전 전매가 불가하다.
내 돈 얼마 필요할까?
인천계양 A6 블록 당첨될 시 총 필요금액이다.
분양가에 발코니 확장비, 취득세까지 더한 금액으로, 그 외 대출 이자와 옵션 추가 비용은 별도 계산해야 한다.
59 타입은 5억 초 중반, 69P 타입은 약 6억 원, 74 타입은 약 74 타입은 약 6.5억 원, 77 타입은 6.7~6.8억 원, 84 타입은 7.25~7.36억 원 수준이다.
주택담보대출 규제는 아래와 같고, LTV는 무주택자/처분조건부 1주택자/생애최초 주택 매수자 모두 70%가 적용된다.
[주택담보대출 규제]
📍15억 이하 : 6억
📍15억 초과 25억 이하 : 4억
📍25억 초과 : 2억
📍DSR : 40%
📍LTV : 무주택/처분조건부1주택/생애최초 70%
*주택구입 목적 주담대 시 6개월 이내 전입
LTV 70% 기준으로 주담대 한도 및 필요현금 표는 글 하단 네프콘 상세 분석 글 참고하시기 바란다.
중복청약 허용범위
공공분양 유형별 자격요건과 중복청약 처리 기준 살펴본다.
공공분양 주택은 민간분양과 달리 1세대 1청약이 원칙이다. 무주택 상태에서만 지원 가능하며, 특별공급 유형 중 생애최초는 세대 구성원 전원이 과거 주택 소유 이력 없어야 한다.
때문에 중복청약은 "혼인신고한 (예비 신혼부부 불가)" 부부에 한하여 가능하다.
1) 부부관계 O : 특별공급 2번 + 일반공급 2번
2) 부부관계 X : 특별공급 1번 + 일반공급 1번
참고로 부부라고 하여 무조건 중복 청약 가능한 것은 아니다. 재당첨제한 기한에 걸리는 청약 단지 당첨 이력이 없어야 하고, 특별공급 자격요건 (*특히 소득과 자산) 모두 충족해야 한다.
공공분양은 민간분양과 달리 정책 주택 성격이 강하여, 소득과 자산 두 가지 모두 충족해야 한다. 출산 가구는 자산기준, 소득기준이 완화되니 참고하시기 바란다.
입지환경
인천계양 A6블록의 핵심은 서울 서부와 가깝다는 점이다.
📍서울 강서와 인접
📍마곡 업무지구 접근성
📍김포공항 생활권
📍3기 신도시 계획도시
📍학교·공원 등 신규 인프라
📍실거주의무 없음
다만 단점도 명확하다.
📍지하철 초역세권이 아니며 (약 1km 거리)
📍입주 초기 상권·학원·병원 등 생활권 완성까지 시간 필요하고
📍향후 민간 브랜드 대단지가 들어오면 A6가 지역 대장 역할을 하기 어렵다.
결국 이곳은 강남 출퇴근보다는 마곡·강서·김포공항·부천·인천 북부 직주근접 수요가 잘 맞는 곳이다.
A6를 볼 때는 최근 분석했던 두 단지도 같이 봐야 한다. 검암역 푸르지오 프라베뉴와 호반써밋 풍무Ⅲ 두 곳을 함께 놓고 보면,
📍안전마진 → 검암
📍신도시 성장성 → 계양
📍민간 상품성·환금성 → 풍무
정도로 볼 수 있다.
사부작 청약 총평
누구나 수십억 분양가 청약 단지 노릴 수는 없다.
그런 측면에서 볼 때 계양 A6블록은 사회 초년생이 노려볼 수 있는 현실적인 대안이 아닐까 싶다. 초역세권 단지는 아니지만, 꽤 괜찮은 입지에 괜찮은 가격대로 내 집 마련할 수 있는 기회.
다만, 평면도가 다소 난해하며 (환금성에 영향 줌), 공공분양임에도 안전마진 메리트가 없는 곳이다.
전용 84m2보다는 59m2 위주로, 그중에서도 평면도가 무난한 곳 선택함이 낫지 싶다.
본청약 특별공급 접수는 9월 30일부터 접수 받고, 일반공급은 10월 1일~2일 양일간 접수 받는다.
분양가 대비 안전마진, 주담대 제외한 필요현금, 평면도 타입 분석은 아래 상세 분석 글 참고하시기 바란다.
오늘의 퇴근 후 청약 수업은 여기까지🐇🐢
끝.
