평생 모은 돈을 다 보태도
원하는 집 한 채 사기가 참 어렵습니다.
오죽하면 누군가에게는 일생의 숙원이겠어요.
돈을 모으는 사이 집값이 먼저 달아나기도 하죠.
이쯤 되면 고민이 많아집니다.
더 기다려야 하나
눈높이를 낮춰야 하나
아예 다른 동네로 가야 하나
최근 초기재개발 인기가 폭발하는 중인데요.
서울에 신축이 될 녀석을 2~3억으로 잡는다는건 상당히 매력적이죠.
하지만 비슷한 금액이라면 안정적인 투자처도 있습니다.
오늘은 그 이야기를 시작해볼까 합니다.
인천도 오를까요?
저는 집값을 볼 때
시중에 돈이 얼마나 늘어나는지부터 보는데요.
풀리는 돈은 계속 늘어나는데
사람들이 살고 싶은 곳의 집은 부족하다면,
상승쪽에 건다는 겁니대이
인생은 도박 아닙니까.. 아 아닙니다. ㅎㅎ
물론 돈이 풀린다고
모든 집이 같이 오르는 건 아닙니다.
적어도 사람들이 사고 싶은
주택이거나 아파트여야겠죠.
참고로 유동성은 줄어든 적이 없습니다.
서울 전세가격이 스페이스x 처럼 급발진 하고 있는데요.
가재울뉴타운의 DMC센트럴자이
전세가 8억 ㅎㄷㄷ
언제 이만큼 올랐죠?
현재 매매가는 16억이네요.
다시 말씀드리지만
전용 59타입입니다.ㅎㅎㅎ
집 구하는 사람에게는 어느 쪽이든 만만치 않습니다.
언제 이렇게 됐나 싶네요.
자자 여기서 30대 신혼부부와 40대 가장의 고민이 깊어집니다.
이 집에 살고 싶은데
전세보증금을 더 올려달라고 합니다.
나쁜 악덕 집주인!~~ 뭐 이렇게 생각할 수 있겠죠.
암튼간에
당장 현금은 부족하고,
정부의 방향성이 은행도 쪼으고 있으니 만큼 원하는 대출액이 나오지 않습니다.
은행에 하소연을 해봤자죠.
그러면 월세를 섞는 쪽으로
이야기가 흘러갈 수 있겠죠.
일단 살던 곳에서 버텨보는 겁니다.
아이 학교도 있고,
출퇴근도 익숙하고,
이사하려면 돈도 품도 드니까요.
그런데, 아니 그릉데~~~~~
매달 빠져나가는 월세를 보면
생각이 또 달라집니다.
이 돈을 계속 내는 게 맞나?
서울에서 조금 낮춰서 사볼까.
외곽으로 나가면 신축도 가능하지 않을까.??
그렇게 지도를
조금씩 넓혀보게 되는 거죠.
경기도도 보고,
인천도 보고요.
제가 인천을 보는 이유도
여기서 시작합니다.
서울이 비싸니까 인천도 무조건 오른다,
그렇게 단순한 이야기는 아닙니다.
다만 서울의 주거비를 감당하기 어려워진 사람들이
다음으로 어디를 볼지는
생각해볼 만하다는 겁니다.
그럼 인천은 지금 어떨까요?
살펴본 자료에서는
전세가격은 올라가는 모습인데,
매매가격은 아직 힘이 좀 없어 보입니다.
전세는 움직이는데
매매는 흐물흐물한 느낌이랄까요.
옆으로 슬슬 기는 듯한 느낌
저는 이럴 때
매매와 전세의 간격을 봅니다.
전세가 자꾸 올라오면
집을 구하는 사람도 다시 계산하게 되거든요.
이 보증금을 주고 계속 살아야 하나? 조금 더 보태서 사는 건 어떨까?
뭐 그렇게 생각하는게 당연하죠
전세가가 계속 치고 올라가니
매수를 고민할 만한 가격이 되는지 보는 겁니다.
물론 마음이 움직여도
대출과 소득이 받쳐줘야 살 수 있습니다.
인천에서 거래가 많은 단지입니다.
지도에 표시해봤고요.
거래량이 많은 단지들은 여러 이유가 있겠지만 서도
1. 대단지라서 거래가 많을 수도 있고,
2. 신축이라 분양권 거래가 활발한 곳도 있을겁니다.
3. 사람들이 선호해서 꾸준히 거래되는 곳도 있겠고요.
암튼 거래량이 많다고
다 좋은 단지라고 할 수는 없겠죠.
제 눈에 들어온 건 가격대였습니다.
5억에서 8억 사이
서울에서 전세 살던 분들이라면
한 번쯤 계산기를 두드려볼 만한 금액이죠.
내돈 2억 ~ 4억 정도 있으면
대출내서 딱 들어가기 적당한 금액대
검단 단지들도 많이 보이네요.
검단이 나쁘단건 아니지만
저는 개인적으로 주변에 빈땅이 많다면
패스하는 입장입니다.
검단이 싫다는 뜻은 아닙니다. ㅎㅎ
거기에 공원이나 편의시설이 들어오면
오히려 좋아질 수 있죠.
그런데 아파트가 계속 들어올 자리라면
이야기가 조금 달라집니다.
이미 일산이나, 영종도, 한강신도시의
사례가 있으니 제가 무슨말하는지
아시는 분들은 아실겁니다.
내 집을 팔거나 전세를 놓을 때
새집과 경쟁해야 할 수도 있으니까요.
새집과 같은 전세가격이 매물이 딱! 나온다면
백전 백패입니대이~
개인적으로 인천 분위기를 쓱 볼 때
챙겨보는 단지가 있습니다.
구월힐스테이트입니다.
오호~ 제 기준점이 이미 상승을 시작하고 있군요.
20년~21년 확 튄것만 제외하면
돈이 풀리는 만큼 무난하게 상승하는것처럼 보입니다.
혹시 갭투로 적당한 매물이 없나 검색한번 해 봤습니다.
인천에서 먼저 상승바람이 불 곳은 송도입니다.
부평구, 미추홀구도 있지만
먼저 봐야한다면 송도를 짚고 가야죠.
투자금은 2억내외
전용 84타입.
10층 중 9층.
매매가 5억 9천만원.
전세가격은 4억원
1년 전에 전체 수리를 했다고 하네요.
매매와 전세의 차이는 1억 9천만원
과거 최고 거래가격은 8억 4,500만원
단순 비교하면 고점대비 2억 5,500만 원 하락
약 30% 내려온 가격이죠.
그럼 얼마에 팔 수 있을까요?
솔직히 전고점부터 눈에 들어옵니다. ㅎㅎ
8.45억
하지만 예전에 그 가격이었다고
다시 거기까지 간다는 보장은 없겠죠.
저라면 7억 후반대에 매도하면 나이스
하나의 시나리오로 계산해볼 것 같습니다.
가령
매수가 5억 9천만
전세 4억 세팅완
투자금 1억 9천
매도가 7억 8천
차액 1억 9천만
수익률 100%
재개발 비례율도 아니고
딱 100% 네요. ㅎㅎㅎㅎ
다시 오늘의 질문입니다.
인천도 오를까요?
저는 오른다는데 제 500원을 겁니다.
서울의 주거비 부담이 커지고,
인천의 전세가격이 올라오고,
해당 생활권의 입주 부담까지 줄어든다면
매수를 고민하는 사람이 더더 늘 수 있겠죠.
서울에서 집을 찾던 사람이
왜 이 집까지 보러 올까?
인천에 향후 공급도 적고요.
이런 조건에 딱 맞다면
매수도 나이스라 생각합니다.
그 이유가 분명한데
아직 매매가격은 주춤하고 있다면,
조금 더 자세히 살펴볼 만하지 않을까요?
참고로 송도에 구축 단지 몇개 찍어보면 위 매물을 금방 아실수 있을텐데요.
추천은 아니고요.
이런 케이스가 있다는겁니다.
행복한 저녁시간 되세요^^
감사합니다.
