부동산에서 민도와 균질성에 대한소고.
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1. 부동산 투자를할때 입지만큼 중요한 "민도와 균질성"에 대한 이야기를 하겠다. 학군이좋다는건 상위권 학생의 비율이 높다는것 외에 학생의 균질성이 높다는 의미이다.
정확하게 무슨뜻이냐면 중산층이상의 거주지역에서 비슷한 수준의 교육을받는 학생들의 학업성취도가 전체적으로 상향평준화 된다는 의미이다.
2. 양천구 목동의경우 서울에서 대치동 다음으로 유명한 학군지이지만, 목동의 입지는 강남/서초같은 1급지는 아니다. 하지만 목동이 최상위 학군지가 될수있는건 목동이 중산층 거주비율이 높고, 임대아파트가 없기때문에 민도와 균질성이 높기때문이다.
경기도 학군지인 분당 서현동과 수내동의 경우도 대부분 30평이상 중대형 평형의 아파트 단지이고, 임대세대 및 빌라/다세대가 없다. 즉 분당역시 경기도에서 전형적인 중산층 거주지역 이다.
3. 대치동은 앞에서 언급한 목동/분당의 경우와 다르게 유명학원과 학군에 따라서 주거지역이 형성 되었지만, 대치동역시 중산층이상 거주비율이높다. 즉 어떤지역이 부촌이되고, 학군지가되는건 그 지역에 거주하는 사람들의 민도와 균질성이 얼마나 높은지가 관건이다. 이것이 부동산 투자시 고려할 중요한 요인이다.
4. AI수혜주로 "삼성전자"와 "하이닉스"의 주가가 사상 최고가를 갈아치우고 있으며, 삼성전자 하이닉스 임직원의 거주지역인 동탄/광교 아파트 역시 신고가를 갱신중이다. 특히 동탄역 롯데캐슬(주상복합)의경우 84m2기준 22.5억 실거래로 동탄 20억 클럽이라는 역대급 장작의 소제가 되고있다.
5. 부동산의경우 주식과 달라서 단기 테마주로 높은수익을 달성하기 어렵다. 특정산업(반도체)는 2~3년을 사이클로 상승과 치킨게임을 반복하기 때문에 매년 수억의 성과급이 해당지역 부동산으로 흘러들거라는 기대는 허황된 망상에가깝다.
23년 2차전지 테마주로 40배 급등했던 "금양"주가처럼 저점매수 고점매도가 부동산시장에서는 쉽지않다.
6. 동탄 부동산의 경우 동탄역주변 핵심지와 비역세권 배후지의 주택가격 차이가 아주 큰편이다. 동탄역 시범단지(우남/포스코/한화) 국평(84m2)은 10억대 후반의 실거래가를 찍었고, 동탄 호수공원 신축아파트의 국평 실거래가는 7~8억이다. 동탄1의 준식축 아파트는 국평기준 5~6억대 실거래가로 거래된다.
7. 같은 동탄인데, 어디는 20억을 넘었는데, 어디는 5억에 거래되는 현실이다. 즉 비슷한 입지에서 대장아파트와 배후지역의 주택가격 차이가 3~4배정도 벌어진다면, 그 지역의 균질성은 크게 떨어진다는 의미이다.
경기도 상급지인 "과천과 분당"의 예를 들어보면 과천대장(푸르지오 써밋)아파트의 국평 실거래가는 25억 수준이고, 과천 준신축(래미안 슈르)역시 국평이 19억을 넘는다. 분당 서현동 시범단지 국평이 22억 수준이고, 미금/오리역 국평이 16~17억 수준으로 대장아파트와 배후지 아파트의 가격차이는 20~30%수준이다. 즉 상급지일수록 지역의 균질도가높다.
8. 배후지의 주택가격은 6~8억 수준인데, 특정단지 아파트가 20억을 찍었다고해서 그 지역의 입지가 역전되지 않는다.
부동산에서 입지의 역전은 한남동/성수동처럼 대규모 정비사업이 진행되어 천지개벽 수준으로 변화가 되거나, 판교처럼 대규모 업무지구가 개발되는 경우가 드물게 입지역전이 발생된다.
9. 이런이유로 테마주처럼 특정섹터에 성과급이 집중되고, 특정직장 거주지역의 대장아파트의 호가가 급등했다고, 해당지역 아파트를 높은호가에 매수하면 아주 오랬동안 그 지역에 최고점에 물려있을 가능성이 높다.
10. 2021년 인덕원에 월판선 착공과 GTX-C 고시로 인덕원 아파트가 급증했던 이력이있다. 인덕원 "푸르지오엘센트로"가 '21년 16.3억 실거래가를 찍었는데, 그 당시 과천 신축과 비슷한 금액이었다.
지하철 테마주로 단기간 급등했던 해당단지는 현재 14~15억에 거래중으로, 아직도 전고점을 회복하지 못했다.
11. 부동산의 입지는 대학교 순위만큼 명확하고, 특별한 경우를 제외하면 입지역전은 발생하지 않는다. 이런 이유로 20억이 있다면, 동탄/광교 신축 대장아파트보다 분당재건축, 판교/과천 신축, 송파/동작/성동 아파트를 매수하는게 장기적인 투자관점에서 훨씬 이득이다.
12. 상담과 강의중 가장 힘든경우가 답을정하고 물어보는 "답정너" 스타일이다. 이미 마음속에 답을정하고 내가 그 답을 말해줄때까지 수십가지 이유를 말하며, 본인의 논리가 맞다고 설득하는 경우이다.
이런경우 전문가의 인사이트와 각종 data가 중요하지 않다는것을 수년간의 상담과 강의를 통해서 깨우쳤다. 나는 보통 이런경우 이렇게 대답해준다.
"20억으로 동탄투자 하신다고요?"
"참 훌륭한 선택을 하셨네요."
"매수하신거 축하드립니다!"
끝.
댓글11
선율2026년 8월 14일
처음엔 학군 별로여도 그냥 괜찮다 생각했는데 나중에 보니 애매하네 ㅋㅋ 중산층 많다고 다 좋은건 아니구나 싶고 사람들 많고 복잡한 것도 좀 별로인 듯 ㅋㅋ 진짜 고민된다 ㅋㅋ
옥여사2026년 8월 14일
사진 진짜 분위기 좋네 전혀 몰랐던 지역이라니 학군이나 민도 같은 것들이 중요하긴 한데 실거주 생각하면 편의성이 더 우선인 것 같거든 주변에 사람들이 많은 것도 장단점이 있을 테고 궁금해지긴 해 이 근처에 가면 편리한 시설들이 많을까 그런 정보 좀 알 수 있으면 좋겠음 ㄹㅇ
시온라온맘2026년 8월 14일
주차가 애매한 게 좀 불편할 것 같음... 사람들이 많아서 더 힘들 것 같고... 요즘은 차도 많아서 주차 자리 찾기 힘든 경우도 많고... 이런 생활 디테일이 진짜 중요하다고 생각함...
구마야2026년 8월 15일
오... 교통은 괜찮아 보이는데 실제로 이용할 땐 좀 이상할 수 있겠네 가격대도 고민될 듯? 좋을지 잘 모르겠음.
곰탱이2026년 8월 15일
교통은 좋긴 한데 지역이 약간 애매한 느낌이네;; 학군 좋다고 무조건 인기 많은 건 아닌 거 같고 분위기도 좀 다르네;; 사람 많으면 경쟁도 심할텐데 개인적으로 좀 걱정이야 이런 동네 실거주하기에도 애매할 듯;;
파전이2026년 8월 16일
결국 교통빼곤 실질적인 장점이 별로인듯;; 민도나 균질성도 실거주자 입장에선 체감 애매할듯 싶은데 사람 많으면 불편할 것 같고.. 주차도 스트레스라서 나 같은 경우는 그냥 별로인듯;;
원희2026년 8월 16일
솔직히 주차가 꽤 애매할 것 같아 오... 차들 많이 다니는 곳이면 진짜 자리 찾기 힘들고... 그게 실거주에선 큰 불편일 수 있어서 좀 걱정되네 솔직히 주차 문제만으로도 스트레스 받지 않을까 싶고 사람 많으면 그게 더 심해질 수도 있겠지 주변 생활 인프라도 중요하지만 이런 생활 디테일이 큰 변수가 될 거라고 생각해
한대지2026년 8월 17일
근데 이렇게 좋은 내용들이 많아도 실제로 얼마나 빨리 진행될지는 의문인 것 같음 애매하긴 한데 투자 결정하는 데는 속도가 중요한 것 같고 존버해야 할지 불안해지는 부분이 있더라고
구름구름2026년 8월 17일
ㅇㅎ 거기 전에 뭐 들어온다던데 ㄹㅇ 교통 좋긴 한 것 같음 근데 주변이 살짝 애매한 느낌임 사람들이 많은 곳이면 불편할 것 같고 진짜 실거주 고민될 듯?? 저 근처에 편의시설은 또 얼마나 있는지 궁금함 이게 진짜 편할지??
세르미온느2026년 8월 17일
세종시는 예전부터 뭐가 많았던 것 같긴 한데 요즘은 많이 바뀐 것 같더라;; 솔직히 나도 몇 번 가봤는데 예전과 비교하면 교통도 꽤 좋아지고 주민들도 많이 늘어난 느낌이야 사람도 많아지고 그만큼 편의시설도 발전한 것 같긴 한데 예전처럼 조용한 동네는 아닐 거 같고;; 사실 나도 학군은 좀 아쉽긴 해서 실거주에 대한 고민이 솔직히 있긴 해 이 근처 한 번 더 가봐야겠다 싶어
멍보리2026년 8월 18일
솔직히 예전에는 이렇게 발전할 줄 몰랐는데 지금 보니 복잡해진 느낌이네 와 사람 많은 건 좋긴 한데 실거주하면 고민될 듯 그 뭐 생긴다던 거 맞지? 주변 편의시설은 궁금하긴 하네
