[내집마련 여정2] 수진 1구역 재개발 매수하기까지 (분당 소형 리모델링/재건축, 구성남 재개발)
Parking읽는 데 약 5분
안녕하세요. 아사스 멤버 Parking 입니다.
내집마련을 결심하게 된 1편에 이어서 실제 매수과정을 담아 2편을 작성하였어요.
저는 회사가 경기 남부에 있어서 분당,수지,구성남에 위치한 지역아파트들을 중점적으로 조사하였어요.
근데 또 은연중에 서울을 포기못하고 청량리,장승배기 등과 같은 지역도 기웃거리기도 했답니다.
제가 작년에 부동산 매매 결정을 못한 이유는
2가지 스탠스 중 하나를 정하지 못했기 때문이에요.
1. 현재의 실거주 만족도를 우선할지
2. 미래의 수익률을 우선할지
그래서 일단 다 가보기로 했습니다.
분당 소형 아파트
3월 중순에는 먼저 분당의 소형 아파트들 중에 리모델링이나 재건축 호재가 있는 아파트 임장을 다녔어요.
예산이 제한적이라 볼 수 있는 아파트가 정해져 있더라구요.
리모델링 예정인 한솔주공 6단지의 당시 가격은 약 12억에 분담금 3억 수준이었고, 리모델링시 평면도에 따라 22~25평이 된다고 했답니다. 리모델링은 아파트 골조는 그대로 남겨두기 때문에, 사업성이나 외관변화가 재건축이나 재개발보다 크지 않으나 속도는 그나마 빨라 보였어요. 하지만 리모델링 공사를 위해 곧 이주를 해야했기에 실거주 니즈를 채울 수 없었고, 그렇다고 아예 수익률 대박 투자도 아닌 것 같은 그런 애매한 느낌이 들었어요.
리모델링은 구조가 좀 요상할 수 있어서 평면도를 봐야해요
가격 상승률 이게 맞아?
청솔주공 9단지와 한솔주공 4단지는 재건축을 추진중인데, 이 때 가격은 15평이 10억 수준이었어요..
재건축이 리모델링보다 결과가 좋고, 당장 실거주하기에도 나쁘지 않은 평수와 주변환경이었지만,, 과거의 가격(25년도에만 해도 6~7억대)이 아른거리고 재건축이 언제될지 알 수 없는 상황 속에서 10년 20년을 15평 아파트에서 살고 싶지 않다고 느꼈습니다. 저의 불안과 다르게 빠르게 사업 진행이 될수도 있지만, 워낙 말많은 사업이기에 그 기간 동안 제가 멘탈을 유지할 수 있을지, 지금 최고점에 들어가는게 아닌지 온갖 생각이 들었어요. 그리고 10평대 소형을 아무리 분당이라고 해도, 재건축 완료전에 12억 13억까지 넘어갈까?? 분명 분당 재건축이 완료되면, 그 가치는 엄청나겠지만, 저로서는 제 모든 인생을 재건축 하나에 묶어놓고 싶지는 않았습니다.
가격 상승률 이게 맞아??222
작년에는 야탑 장미마을, 탑마을 등도 방문했는데 출퇴근이 애매한 부분이 있어 이번에는 방문하지 않았어요.
그 아파트들도 재건축 기대가 있고 상대적으로 한적해서 살기 좋아보였지만 실거주를 위해서라면 회사에 가까운 정자/미금 쪽에 집을 구하고 싶었기 때문이에요. 수지/성복도 둘러보긴 하였으나, 조금 더 서울 가깝게 가고 싶은 마음과 재건축/리모델링 등 호재가 있는 지역에 집을 마련하고 싶어 많이 둘러보진 않았어요.
구성남
구성남(성남 원도심)은 위로는 송파와 위례, 아래로는 판교가 붙어 있습니다. 입지로만 보면 분당보다도 서울에 가깝지만
한 번 가보면 알 수 있듯이 엄청난 경사와 민도로 인해 말이 많은 지역이에요. 구성남 인셉션이라는 별명이 있을정도이니..
이게 바로 언덕이다.
하지만 그 지역적 이점으로 인해,
수진 1구역, 신흥 1구역, 신흥 3구역, 도환중2구역 등등 지역 전반에 걸친 대규모 재개발이 진행 중이랍니다.
작년에 엄마의 친한 친구분이 아들의 부동산을 마련해준다고 한 곳이 수진 1구역이었는데, 당시에는 추가 분담금 이슈가 터져서 프리미엄이 정말 저렴했습니다. 1억 후반도 있었고, 2억 초중반이 평균적인 프리미엄 가격이었어요.
이때 저도 매수를 고민했었는데 2032년까지 제 자본금이 묶이는게 너무 고민이 되었다. 실거주를 하는 것도 아니고,
이정도 금액이면 서울을 사는게 맞지 않냐는 생각에 청량리며 장위며 거여 마천이며 여러 재개발 지역들을 기웃거렸어요.
그런데, 3월 중순 분당 소형 아파트들을 돌아다니고 몇 개월 새 2~3억씩 오른 것을 보아하니 일단 모든 지역이 올랐다는것을 체감했답니다. 그리고 일련의 생각들과 함께 구성남이 꽤 괜찮은 선택이라는 생각이 들었어요.
1. 실거주의 편의성보다도 자산을 많이 불리고 싶었습니다.
2. 자산은 불리고 싶지만 그게 너무 오래 걸려선 안됐습니다. 시간도 돈이니까. 수진1은 2032년 입주 예정이고, LH의 컨소시움에서 진행하여 지연 가능성이 낮다고 판단했어요.
3. 추후 제 회사와의 거리를 생각했을 때 서울 재개발지역이나 호재가 있는 지역에서 출퇴근은 어려울 것 같았습니다.
4. 재개발 매물은 현재 아파트가 아니라 세낀 매물을 살 수 있고, 이주비 대출을 활용하면 일반 아파트보다 이자비용이 좀 더 저렴한 부분이 있어요.
5. 재개발은 추후 분담금을 내는 구조기에 미래의 제가 납부할수 있도록 시간을 벌 수 있습니다.
6. 제가 모든 재개발 지역을 분석하고 구매하려고하는 사이 가격은 오르니 적당히 괜찮아보이면 사는게 더 맞을 것 같았어요.
7. 현재 구성남 아파트 가격을 보니, 6년 후에 어느정도 마진은 가져갈 수 있어보였습니다.
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그 때 마침,
수진 1구역 급매물을 보게 됩니다.
제가 작년에 본 가격보다는 비싼 가격이었지만,
그당시 시세보다는 5~6천은 싸게 나온 매물이었어요.
26.03 기준 59 타입 프리미엄 4억 초중반대였고, 저는 프리미엄 3.8억대의 매물을 발견했답니다.
그래서 그날 바로 부동산에 전화를 돌렸어요.
쉬는 부동산이 많았는데, 다행히 그날 저녁에 바로 방문가능한 부동산이 있었어요.
부동산에 올라온 가격보다 1500만원을 더 깍아주면
바로 구매하겠다고 매도자에게 얘기해달라고 부탁했고,,
안 판다고 하실까봐 조마조마했습니다.
제가 물어보긴했는데요,,, 깍아주심 안될까요,,,흑
다행히 1000만원을 깍아주신다고 하였습니다.
결과적으로 총 매수가 약 9억, 프리미엄 3.7억원으로 구매할 수 있었습니다.
작년보다는 1억 이상 비쌌지만,
당시로서는 최선이었었어요.
그 다음날 계약금을 보내고,
자금 마련에 들어갑니다.
그동안의 주식을 다 팔아야했어요.
그런데 4월에 이란 전쟁이 터졌습니다...
그동안 엄청난 최고가를 찍던 주식들이 급락하기 시작하죠.....(나한테 왜이래...ㅠ)
사이좋게 지내세요ㅠ
4월도 조마조마했지만 다행히 중순쯤 종전되며 주식 또한 회복한 상태로 처분할 수 있었습니다.
그리고 매도자분들과 계약서를 작성하는데 20년동안 보유하신 매물이었고, 다주택자라서 5.9 이전에 급매로 내놓으신 거였어요.
작년에 본 그 가격보다는 비싸지만, 작년~올해 초는 건강 이슈도 있고 실제로 부동산을 구매할 마음가짐을 가지지 못했습니다.
이러한 고민의 과정을 거쳐 하루 이틀새 결단을 내릴 수 있었던 것이라 생각해요.
26년 7월 기준으로 다시 수진 1구역 매물들을 보니, 프리미엄은 어느새 4억 후반으로 뛰어 있었습니다.
3월에 또 다시 구매를 망설이고 기회를 넘겼다면, 저는 지금 더욱 집값 상승의 불안에 시달리지 않았을까 싶네요.
앞으로 분당 소형아파트가 더 오를수도 , 코스피가 더 오를수도 있을 것이지만, 그 당시 제가 할 수 있었던 최선의 선택이라 믿으며 약간의 자기합리화를 해봅니다.
이제 다시 제로그라운드에서 차근차근 모으며 다음 스텝업을 준비해봅니다!
댓글19
만월2026년 7월 27일
솔직히 교통 편의성 같은 건 조금 더 두고 보는 게 좋을 것 같아 ㅎㅎ 실제로 불편하면 소용없잖아 그래서 주변 교통 상황은 꼭 확인해야 하지 않나 싶어
파전이2026년 7월 28일
실거주 만족도랑 집값 상승률이 따로 놀긴 하네;; 교통 얘기를 많이 하는 것도 그렇고 결국 현실이 더 중요해지기 마련인듯?? 아 근데 하우스 괜찮아보여서 부러운 인듯??
효쥬님2026년 7월 28일
교통 상황이 생각보다 중요하긴 한 것 같아요. 아무리 차가 있어도 차 때문에 편하게 다닐 수 있어도 주변 교통 상황이 생각보다 중요한듯..
포근포근쿠키2026년 7월 28일
교통 이야기는 항상 빠지지 않는 부분이기는 하죠, 그만큼 중요한 역할을 하고요.. 근데 사는데 큰 지장 없으면 나쁘진 않을듯 한데요?
호롤롤2026년 7월 28일
교통 상황이 제일 중요하긴 하죠 막상 살아보니깐 교통이 중요한거같아요 ~
자몽2026년 7월 28일
근데 분당 소형 아파트 현장에 가보니 분위기가 꽤 이색적이었습니다 개인적으로 가격이 많이 올라서 실거주보다는 투자 쪽으로 더 고민하게 되는 것 같습니다 아파트 간 리모델링이나 재건축 소식 듣고 있으면 머리가 아프더라고요 인정 개인적으로는 가격 상승의 불안감도 크게 느껴졌습니다 한편으로는 그 지역의 매력이 느껴지기도 해서 선택이 쉽지 않겠더라고요
옥여사2026년 7월 28일
분당 소형 아파트 현장 분위기 진짜 특이하긴 하죠 그곳 가보셨다니 부럽네요 저도 사실 가보진 않아서 잘 모르겠고 다른 분들은 다 가보셨을까요 리모델링이나 재개발 소식 들으면 ㄹㅇ 불안해지는 기분 드는 건 저만 그런 건지 좀 애매하긴 한데 진짜 이렇게 반응 좋은 게 신기하긴 해요 어떤 사람들은 실거주 쪽으로 더 고민하시던데 요즘 다들 여러 가지 생각하시는 것 같은 느낌이 드네요 궁금한 게 다른 지역도 가보신 분 있으신지 어떤 분위기인지 아는 분 계신가요
건축학개론2026년 7월 28일
수진1구역에서 이 정도 매물이면 수도권 재개발 사업지 중 상방이 열려 있고 실거주 가치도 뛰어난 매물로 볼 수 있겠네요.매도자가 다주택자이고 빠른 처분'을 원한다는 약점을 잘 파악하셨고, 이란전쟁같은 대외 악재에도 흔들지않고 매도자금을 잘 조달하신 것도 그렇고, 전반적으로 상황판단력과 결단력이 아주 훌륭하시네요.
부동산입문2026년 7월 28일
분당 소형 아파트 인기가 좋은거 같더라구요 ㅎㅎ 교통은 항상 중요한거 같아요 무조건 ㅠㅠ
하놩2026년 7월 29일
급매로 내놓은 매물을 잘 겟하신 것 같아요 ㅋㅋ 저였어도 같은 선택을 했을듯해요
팽오리2026년 7월 29일
재개발쪽은 매수할때 진짜 고민이 될 수 밖에 없는 것 같아요
행복하자2026년 7월 29일
헉 이렇게 대규모 재개발이 진행된다니 기대감이 드는 건 사실이네ㅎㅎ 근데 솔직히 입주하고 나면 어떻게 될지 의문이야 가격은 오를지 몰라도 실거주할 때의 편리함은 또 다른 문제지 않아? 이런 동네들이 그만큼 괜찮은지 많이 판단해봐야 할 것 같아.
말차우유2026년 7월 29일
재건축 사업성은 예나 지금이나 늘 탐나지만 언제부턴가 들어가려고 하면 분담금 폭탄 맞을까 봐 걱정이 많이 되더라고요..
스위티자몽2026년 7월 29일
매수 직후에 터지는 국외 전쟁 소식은 진짜 식은땀 나죠.. 요새 세계 정세 돌아가는 거 보면 더 심해질까 괜히 심난해지네요
어느여름2026년 7월 30일
분당 소형과 구성남 재개발을 비교하며 치열하게 분석하신 과정이 인상 깊습니다. 결단력 있게 급매 잡으신 덕분에 시세 차익도 얻고 불안도 더셨네요. 다음 스텝업도 응원합니다!
레드벨벳2026년 7월 30일
구성남 지역에 대해 알고 있는 분이 추천해줘서 가봤는데 분위기가 정말 좋았음 ㅎㅎ 대규모 재개발이 진행 중이라 그런지 기대감이 커서 그런 것 같음 저도 주변 상권이나 교통은 좀 조심스레 보는 편이기도 해 ㅎㅎ 진짜 검증된 후기 보고 움직여야 하나 싶기도 하고 지인의 얘기가 계속 떠오르네
옐로우그린2026년 7월 30일
근데 최근에 주변의 구축 아파트들을 보니 가격이 나름 올라가긴 했더라구요;; 예전에 그쪽도 분당이나 수지 쪽과 가격 차이가 별로 없던 것 같은데 이젠 그렇게 느껴지더라구요 ㅋㅋ 아직도 상대적으로 구축 아파트들은 저렴한 편인 것 같기도 하고 재개발 지역 밀접한 곳은 가격 오름세가 있는 것 같아요 ㅋㅋ 아무래도 실거주와 미래 가치를 함께 고려해야 해서 그런지 괜히 아쉬운 느낌이 드네요 좋은 듯?
똥깡쥐맘2026년 7월 30일
구성남 재개발 얘기 나왔는데 실거주 편리함이랑 가격 상승은 정말 따로 놀 수 있을까;;; 지금 거기 사는 사람들은 어떤 생각일지, 교통 문제는 과연 해결될 수 있을지 고마 애매하네 ㅎㅎ
호잇2026년 8월 4일
저라면 어떤걸 우선시 했을까 ... 정보가 없으면 진짜 집 구하기도 너무 어려운거 같아요 옛날만큼 이집이 평생 살집이다 하는게 없어서 그런거 같기도 하구요
