두산위브더센트럴 도화, 이런 단지는 언제 완판될까?

제가 예전에 법인으로 가지고 있는 재개발 중 아픈 손가락이라고 말씀 드린 곳이 있는데요.

바로, 인천 도화 4구역입니다.

2년 전에 제가 쓴 글은 아래 링크에서 확인이 가능하구요.

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저의 아픈 손가락을 소개합니다. https://blog.naver.com/hillnono/223261284803

저의 아픈 손가락을 소개합니다.한참 부동산 시장이 활황인 시기에 제가 매수했던 인천 재개발이 있습니다. 바로 도화 4구역.... 부동산 투...네이버 블로그 | 부모 정보통 (부동산에 관한 모든 정보)

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그래도 제가 이 재개발을 버티면서 들고 있는 이유는 적어도 조합원 분양 조건이 '0 - 20 - 80'이기 때문입니다.

원래 '0 - 0 - 100' 이었는데 건설사가 바뀌면서 20% 중도금이 붙긴 했지만 법인으로 버틸만 한 조건입니다.

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제 아픈 손가락이 드디어 분양을 하네요.

견본 주택은 9월 5일(금) 오픈 했고 내일부터 일반 청약입니다.

도화 4구역 위치는 대략 여기인데요.

도화역 역세권은 아니지만 이 역은 지상철이라 오히려 초역세권이 환경이 그리 좋지 않습니다.

게다가 1호선이라 그리 수요가 많지도 않구요.

총 660세대 중 일반 분양 412세대입니다.

조합원이 200세대 정도이니 사업성이 꽤 좋다는 것을 알 수 있죠.

그런데 이게 중요한게 아니죠.

사실 분양가가 중요한데요.

저는 조합원이기 때문에 일반 분양가가 얼마로 나올지 이미 알고 있었습니다.

올라간 공사비 때문에 한번 홍역이 있었는데요.

계약금 5%라는 좋은 조건을 내밀긴 했지만 전용 84 기준으로 6억 초반입니다.

발코니 확장비도 1,500~1,700만원 정도인데요.

음...제 자식이라 팔은 안으로 굽지만 이거는 100% 미분양입니다.

조합도 어느정도 알고 있을 겁니다.

입주가 2028년 하반기이니 이때까지 미분양을 털어낸다는 계획을 가지고 있을텐데요.

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그럼, 이런 아파트 단지에는 언제 물이 들어오고 분양이 완판될까요?

아주 간단합니다.

주변 시세가 오르면 됩니다.

도화 4구역 옆에는 금강펜테리움이라는 소규모 단지가 하나 있는데요.

여기가 2020년에 지어졌습니다.

현재 이 아파트 단지 시세가 4억 후반입니다.

도화 4구역이 여기보다는 당연히 비쌀 거니 이 아파트 단지가 1억 정도 오르면?

도화 4구역이 눈에 들어오기 시작할 겁니다.

전혀 불가능한 것은 아닌게 이 아파트의 전용 59의 과거 최고점이 5억 초반이었습니다.

수도권이 달아 올라서 이 정도 수준으로 가격이 올라간다면 전용 84가 5억 후반쯤 될 것입니다.

그리고, 도화 4구역보다 입지가 우수한 곳에 더샵스카이타워가 있는데요.

여기는 앨리웨이 상권도 있고 도화역도 가까워서 나름 이 지역에서는 대장이라고 할 수 있는 아파트입니다.

이 아파트 단지는 2020년식으로 8년 정도 두산위브 더센트럴 도화와 연식 차이가 나지만 가격은 분명히 더 비쌀 것입니다.

이 아파트 단지의 전용 84 현재 시세가 5억 초반입니다.

이 아파트 단지가 6억대에 도달해야지 도화 4구역에도 희망이 생기는 겁니다.

과거 최고점이 7억대였으니 나중에 인천 미추홀구에도 물이 들어오기를 기다려야하겠죠?

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앞서도 말했지만 이런 미분양 (예정) 아파트 단지가 살아남는 방법은?

무조건 주변 아파트 시세 상승입니다.

이거를 미리 예상하는 사람들은 5%의 계약금으로 아마 이 분양 물량을 잡겠죠.

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아직은 김포나 파주와 같은 경기도 외곽도 분양이 쉽지 않은 상황입니다.

아마 이런 시기가 오려면 꽤 오랜 시간이 걸릴 거 같은데요.

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그럼에도 불구하고 저는 완공 이전인 2028년 전에는 완판 가능하다고 예측하고 있습니다.

규제 지역을 얼마나 빠르게 넓히는지와 금리 인하 속도에 달려 있습니다.

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2년 뒤에 제가 이 글을 다시 끄낼 때는 어떤 변화가 있을까요?

여기 뿐만 아니라 수도권의 미분양인 곳들 지금부터 주변 시세 트랙킹을 잘 해보시면 좋을 것 같습니다.