수요와 공급

으로 가격이 결정 된다는 기본적인 사실은 누구나 아는 사실이다. 앞으로 수도권에 공급도 가뭄이라서

전월세 어떻게 잡냐는 걱정이 나온지도 한참 되었다. 지금 아파트 가격이 이렇게 된것도 결국 수요대비 공급이 그동안 부족했던 이유다.

아직도 설마 인구가 주는데 집이 왜 필요하지? 라고 생각하시는 분들은 없을거다. 중요한건 가구수가 증가되면 필요한 주택수가 늘어난다는 거다.(전세든 월세든 매매든)

재건축 이주 수요

결론부터 말하면 관리처분인가가 난 대단지 주변은 집값이 전세값이 안오른적은 단 한번도 없다.

문제는 이번에 이슈가 되는 은마아파트,잠실주공5단지 그리고 이들보다는 규모가 작지만 그래도 도합2천세대 가량 되는 개포주공6단지 7단지 까지 도합 1만세대가량 이주를 앞두고 있다.

1만314 세대면 헬리오시티(9,510세대) 올림픽파크포레온(12,032세대)의 딱 중간되는 숫자다.

간단히 말하면 쟤네들 이주 전까지 최소한 헬리오시티라도 뚝딱 주변에 만들어야 전월세 폭등과

이로 인한 매매가 폭등을 잠재울 수 있다는 소리다.

이주하면 다 어디로 갈까?

솔직히 필자는 은마가 잠주5가 아직 관처도 안나왔는데 이렇게 이주를 빨리 한다고 해서 내심 놀랐었다. 은마의 경우 명도소송까지 예고하면서 절실함이 남달라 보인다.

개별적으로 보면 은마와 개포주공 6,7단지는 27년 내년 상반기를 이주 개시 목표로 잡고 있고 잠실주공5단지도 같은 27년 하반기를 이주 개시 시점으로 달려가고 있다. 물론 저 시점은 '목표' 지 실제로는 더 딜레이 될 수 도 있다. 하지만 이미 이슈화가 되었고 은마뿐 아니라 잠주5 그리고 개포주공6,7단지도 학군이 괜찮아서 해당 아파트들에서 강남 잠실 시세대비 저렴한 전월세로 자녀들 교육을 시키는 분들이 생각보다 많다.

이런 분들은 지금 당장 전월세를 알아볼 수 밖에 없다. 왜냐하면 만약 우리애가 중2 아니 고1이라고 해도 해당학교에서 졸업을 시켜야 되기 때문에 어떻게든 현재 진학한 학교 통학이 가능한 거리내에서 전월세를 구해야만 하기 때문이다.

자금 여력에 따라 다르겠지만 투기과열지구 1주택자는 대출도 안나오는 이 마당에, 은마,개포6,7 잠실주공5단지 들은 해당지역 아파트들 중에서 전월세가 가장 저렴한 지역인데 애 통학거리를 늘리고 싶지 않으면 인근 빌라로 가는 수 밖에 없고 아파트에 살고 싶으면 애가 버스 지하철을 타고 학교를 가든 부모가 라이딩을 해주든 대치동 개포동을 떠나 인근 다른 동네로 평수를 줄여서라도 가야하는 현실이다.

그렇다. 비학군지 이주수요도 파장이 큰데 학군지 이주는 그 파급력이 더하다.

갑자기 내친김에 농어촌 전형을 가기 위해 덕소로 이사를 간다해도 이런 사람이 몇명이나 될까?

웃는 동네는?

아까 말한바와 같이 이미 다니던 학교를 마치던 집들은 인근 빌라나 아파트로 전월세를 구해야하지만

결과적으로 웃는 동네는 대치,잠실,개포를 제외한 강남 송파의 다른 학군지들과 인근의 학군지인 광진구의 광장동이나 강동구의 명일고덕동 등이 직접적인 수혜지? 라고 볼수 있다.

예시1)

잠실주공5단지에서 전세로 유치원생 아이를 키우는 최모씨 부부는 지금 고민이다.

왜냐하면 잠실주공5단지 이주한다고 온갖 뉴스에서 주변 전세값 어쩌냐고 걱정을 하기 때문이다.

그래서 잠실과 강남으로 출퇴근하는 맞벌이인 최모씨 부부는 이번에 전세로 인근 송파의 재건축이어서 전세가가 그래도 상대적으로 저렴한 송파동의 송파한양1,2차와 가락동의 개롱역인근 재건축인 가락극동과 근처 구축을 알아보았는데 여기도 전월세 매물이 없어서 걱정이다. 그래서 최모씨 부부는

아직 애가 초등학교도 안들어갔고 어짜피 공급절벽인데 수준에 맞게 영끌해서 송파구의 거여마천의 구축 소형평수라도 매수를 해야하나 고민중이다.

예시2)

개포6단지에서 경기여고1학년에 재학중인 딸을 둔 박모씨 부부 역시 골이 아프다.

딸이 학교는 졸업을 해야하는데 개포6,7단지가 관리처분인가가 나버려서 어디로 갈지 고민이다.

그래서 거리가 다소 멀어지지만 그래도 딸이 혼자 통학할만한 거리인 일원본동 구축에 가보니 25평도 전세가 최소 7억5천 이상이다. 그래서 차라리 인근 대치2단지나 삼익대청 멀리는 수서신동아나 삼익아파트까지

평수를 21평 20평으로 줄여서라도 학교 졸업 할 때까지 버틸까 고민이다. 10년전 개포주공에 전세로 올때 차라리 집을 살걸 하고 밤마다 후회를 하고 있다.

예시3)

이번에 실거주 한채로 살던 동탄롯데 캐슬을 매도한 초등학교1학년과 어린이집 다니는 아이둘을 키우는 삼전닉스 맞벌이인 김모씨 부부는 내년 성과급 지금시기에 맞춰서 사내대출을 활용해서 강남~송파 등지로 갈아타든 재개발 투자를 계획 중이었다. 근데 이번에 부동산을 다녀보다 은마와 잠실주공5단지등 이주 얘기를 들으면서 이럴거면 애초에 지금 확실히 애들을 공부를 끝낼 수 있는 학군지에 집을 우선 사고봐야 겠다고 생각이 바뀌었다. 그래서 애들도 2이고 해서 30평대 이상을 원해서 학원가를 겸비하면서 셔세권인 송파역 주변과 고덕역 주변 그리고 분당등에 학군이 해결되는 지역에 30평대 혹은 40평대를 실거주로 매수하기로 전략을 바꿨다. 어쨌거나 애들 학군과 학원가가 해결되는 지역이라서 이지역에 우선 실거주로 사면 마음이 놓일 것 같다.

학군지 재건축 아파트들이 사라지면?

재건축 아파트의 역할이라고 하면 이상하지만 주변 시세보다 상대적으로 훨씬 저렴한 전월세를 공급한다는 부분에서 사회 기여적인 측면이 있다. 특히 은마아파트는 사교육1번지인 대치동에서 굉장히 저렴한 전세로(주변 신축 시세대비 3분의 1, 4분의 1 수준) 의지만 있어도 대치동에서 애를 키울 수 있는 특권 아닌 특권을 주던 그런 고마운 아파트였다. 개포주공도 잠실주공도 마찬가지다. 또 학군지가 아니더라도 여의도의 재건축들도 시세대비 굉장히 저렴하다. 상급지에서도 적은 주거비로 생활이 가능했다고 한마디로 표현이 가능하다.

이제 3~4년 후에는 은마아파트와 잠실주공5단지 그리고 개포주공6단지,7단지는 지도에서 사라진다.

그리고 준공되면 엄청난 전월세가격을 자랑하는 신축을 탈바꿈 된다. 즉 대치동 잠실에서 상대적으로 저렴하게 거주가 불가능해진다는 소리다. 이렇게 되면 필자는 대치 잠실 주변의 기타 학군지들이 수혜를 받는다고 생각한다. 위에 언급한 일원본동이나 방이동 가락동 송파동 명일고덕 그리고 광장동등 동남권역의 수요를 흡수할 학군지들로 전세든 매매든 은마와 잠주5 개포주공에 들어갔어야할 사람들이 자연스럽게 몰릴 수 밖에 없다. 그러면 안그래도 탄탄한 전월세 가격과 매매가를 자랑하는 이들지역은 가격이 더 오를거다.

그리고 잠주5와 은마 근처인 강남과 잠실인근의 아파트들은 안그래도 비싼데 더 비싸질거다. 즉 강남구와 잠실의 시세가 전반적으로 올라갈거라고 본다. 그래서 지금 대치나 잠실 그리고 개포 등 매수를 희망하는 분들은 이주수요들이 전월세 자극시키기 전에 하루빨리 매수를 해야하는 타이밍이다.대치가 특히 아주 저평가라고 본다. 반대로 말하면 대치와 개포 그리고 잠실 주변 소유주들은 이주다하고 매도하는게 답인데 문제는 세제개편안 통과가 되면 또 골치가 아픈 분들이 많을것으로 보인다.

언제나 처럼 X은 나라가 싸고 책임은 국민이 진다.

이 나라가 언제나 그랬지만 그동안 말도 안되는 논리로 인허가도 안내주고 국민들 주택문제에 관심이 1도 없던 나라탓에 결국 피해는 국민들만 본다. 이번 세제개편안에 가장 큰 불안을 호소했던 비거주 1주택자들(특히 자기집 전세주고 학군지에 전월세 사는 집들)은 치솟는 학군지 전세가에 전세대출도 못내고 고통을 호소하고 있다. 맹모삼천지교의 나라에서 눈에 넣어도 안아플 내자식 공부좀 시켜보겠다고 전세주고 전세온게 고통받을 일인지 생각하면 잠이 달아난다고 한다. 하긴 우리 장병들이 수류탄에 발목이 날아가는데도 문제삼지 않는데 이주수요로 집값 좀 오르는건 신경도 안쓸거 같긴하다. 계속 생각해보니 과거IMF 때도 그 소중한 국민들 결혼반지 돌반지까지 강매로 내놓게 한 조폭도 울고갈 짓을 하는데 은마 이주해서 잠주 이주해서 집값 좀 오른다고 신경을 안쓰는게 당연하네.

자꾸 후손들을 위해서 집값을 싸게 해야한다는 말도 안되는 논리를 필 시간에(어짜피 인플레이션으로 후대에 싸질 수 가 없다) 지금이리도 과감하게 재개발 재건축 규제를 풀어서 확실하게 공급계획을 만들지 않으면

우리 후대들은 더 큰 고통속에서 살아갈 것이다. 주사한방맞고 끝날거 수술해야되게 만들어 놓은 주제에

이제 수술도 안해서 중환자실에 들어가니 마니 하게 만들었다. 지금이라도 아프지만 수술을 해서 중환자실에 들어가는 일만은 막아야 한다.

확실한건

가뜩이나 공급 가뭄에 정비사업(재개발,재건축) 이주수요는 불에 기름을 붓는 격이 될거다. 집값을 자극시키는건 결국 수요공급이라는 것을 이주수요가 또 한번 증명한다. 당장 내년에 한강벨트에만 3만세대 입주가 예정이 되어있다면? 지금 상승은 안나온다고 본다.

다른건 몰라도 가정이든 정부든 부동산(주거문제)은 미리미리 대비해야 한다.