송파 올림픽선수기자촌 상가 하나가 바꾼 재건축 시계

송파에서 재건축을 앞두고 있는 세 개의 대단지가 있다. 올림픽선수기자촌, 올림픽훼밀리타운, 그리고 잠실주공5단지. 흔히 올림픽 3대장이라 불리는 자리다.

그런데 이 세 매물이 최근 몇 년 사이 속도가 뚜렷하게 갈리고 있다. 그중에서도 가장 오래 이야기를 남기고 있는 곳이 있다. 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 아파트다.

5,540세대라는 매머드급 규모, 성내천이 흐르는 쾌적한 환경, 올림픽공원 초역세권. 조건만 보면 이 매물의 재건축이 왜 이렇게 오래 걸리는지 이해하기 어렵다. 그러나 자세히 들여다보면, 이 매물의 시계를 늦추고 있는 것은 규모도 시세도 아니다. 단지 안에 함께 자리한 상가 하나다.

개요

올림픽선수기자촌은 서울특별시 송파구 방이동에 자리한 5,540세대 규모의 대단지로, 1988년 준공되어 올해로 38년차에 접어들었다. 지하철 5호선과 9호선의 올림픽공원역이 초역세권이고, 앞으로 3호선 연장선인 송파하남선이 개통되면 트리플 역세권이 된다. 단지 내 초·중·고등학교가 함께 있어 자녀를 둔 가정의 실거주 만족도가 높은 자리다.

시세는 25평이 25억, 29평이 25억 9천만원, 32평이 28억, 34평이 27억 5천만원 수준이다. 46평에서 51평 사이 대형 평형은 36억에서 38억 5천만원까지 형성되어 있다. 바로 옆 신축 올림픽파크레온과 비교해도 밀리지 않는 가격대를 유지하는 매물이다.

재건축 계획 자체는 명확하다

정밀안전진단 D등급을 받아 재건축이 확정된 이후, 이 매물은 신속통합기획 자문방식으로 사업을 진행하고 있다. 확정된 계획을 보면 기존 5,540세대에서 9,218세대로 늘어난다. 최고 45층, 임대 750세대를 포함한 매머드급 단지로 재탄생하는 그림이다.

특징적인 부분은 조합원 전원에게 전용 85㎡를 초과하는 대형 평형이 배정된다는 점이다. 판상형 일색이던 기존 단지가 테라스형, 타워형, 판상형이 섞인 스카이라인으로 바뀌는 계획도 함께 잡혀 있다.

여기까지 보면 이 매물의 재건축은 순탄하게 진행되고 있어 보인다. 그러나 이 계획서 뒤에 하나의 갈등이 자리하고 있다.

상가 하나가 만든 파장

1988년 준공 당시부터 이 단지에는 부대복리시설로 함께 지어진 중심상가(올림픽프라자)와 스포츠센터가 있다. 이번 재건축 계획에서 추진위원회는 이 상가와 스포츠센터를 사업 대상에서 제척(제외)하는 방향으로 진행했다.

이 결정에 상가 소유주들이 강하게 반발했다. 상가 측은 통합 재건축을 요구하며 대외 소통 창구를 일원화하고 결집했고, 이 갈등이 추진위원회 내부까지 번지기 시작했다.

결국 지난 6월 25일, 제7차 추진위원회에서 유상근 추진위원장에 대한 해임 및 직무정지 안건이 상정됐다. 표결 결과는 재적 111명 중 88명 출석, 찬성 85표, 반대 0표, 기권 1표. 찬성률 98.8%라는 압도적인 결과로 해임안이 가결됐다. 해임 배경에는 상가 제척 방침에 대한 갈등뿐 아니라 정비업체 선정 과정의 특혜 의혹까지 얽혀 있었다.

그 이후 상가 측은 통합 재건축을 요구하는 탄원서를 냈고, 추진위원회는 반대 탄원서를 배포했다. 지금 이 매물은 탄원 대 탄원의 국면에 놓여 있고, 집행부 재정비를 위한 숨 고르기 기간에 들어간 상태다.

인근 훼밀리타운과 대조되는 흐름

비슷한 시기에 재건축 안전진단을 통과했던 인근 올림픽훼밀리타운은 다른 길을 걷고 있다.

훼밀리타운은 상가를 사업에 포함시켜 협의를 이어갔고, 그 결과 정비계획 심의를 통과해 조합설립 절차까지 앞서 나가고 있다. 같은 올림픽 3대장으로 묶이는 두 단지가, 상가를 사업에 포함하느냐 마느냐 하나로 재건축 속도가 이렇게 갈리고 있다.

원래 올림픽선수기자촌은 올해 하반기 조합설립인가를 목표로 했었다. 그러나 이번 내홍으로 그 일정은 사실상 뒤로 밀렸다. 얼마나 밀릴지는 지금 시점에 아무도 확답할 수 없다.

그러나 이 매물이 서 있는 자리는 여전히 강하다

재건축 시계가 늦춰지고 있는 것과 별개로, 이 매물이 시장에서 자리를 지키는 이유는 분명하다.

가장 큰 힘은 자리 자체에서 나온다. 5호선과 9호선 초역세권에 앞으로 3호선까지 얹히는 트리플 역세권, 올림픽공원 도보권, 성내천이 흐르는 단지 내 녹지 환경. 이 조건을 만족하는 재건축 대기 매물은 송파 안에서도 손에 꼽는다.

여기에 재건축이 완료되면 9,218세대 매머드급 신축 단지로 재편된다는 미래 시나리오가 얹혀 있다. 인근 신축 올림픽파크레온과 비교해도 밀리지 않는 시세가 유지되는 배경이다. 자녀 교육과 쾌적한 환경을 중시하는 실거주 수요가 꾸준한 이유이기도 하다.

그러나 서울 매수는 여러 규제가 동시에 걸린다

이 매물을 검토한다면 함께 짚어야 할 규제 조건들이 있다.

먼저 이 매물은 서울 25개구가 지정된 토지거래허가구역 안에 있다. 실거주 목적이 아니면 매수 자체가 성립하지 않고, 매수 후에도 실거주 의무가 발생한다. 갭투자는 원칙적으로 불가능하다.

여기에 재건축 매물이라는 조건이 얹혀 있다. 재건축 조합원 지위 승계 요건이 걸리는 매물이라, 매수 시점에 따라 조합원 자격이 인정되지 않을 수 있다. 매수 전 반드시 현재 사업 단계와 조합원 지위 승계 가능 여부를 확인해야 한다.

세금 측면에서도 조정대상지역 요건이 적용된다. 양도세 비과세를 받으려면 2년 실거주 요건이 필수이고, 다주택자 매수 시 취득세 중과가 걸린다.

매수를 고려한다면 두 가지 접근이 가능하다

접근 1. 초장기 재건축 완주형

현재 시점에 매수해서 재건축 완료까지 보유하는 시나리오다. 필요 자금은 평형에 따라 최소 25억에서 38억까지 걸쳐 있고, 시간 지평은 최소 15년 이상을 감안해야 한다. 상가 갈등 정리와 추진위 재정비에 따라 이 시간은 더 길어질 수 있다.

접근 2. 실거주 안정형

송파의 실거주 가치와 성내천 녹지 환경을 우선하고, 재건축은 부수적 목적으로 두는 접근이다. 재건축이 진행되면 좋고, 지연되더라도 실거주 만족도로 시간을 견딜 수 있는 방식이다. 다만 38년차 구축의 노후화(녹물, 단수) 문제는 매수 전 반드시 확인해야 한다.

어느 쪽이든 확실한 하나는, 이 매물이 단기 시세 차익을 노리고 접근할 매물은 아니라는 점이다.

이런 사람이라면 임장 리스트에 올리자

올림픽선수기자촌은 송파 실거주가 확실히 필요한 자녀 있는 가구, 대형 평형 재건축을 초장기 관점에서 기다릴 수 있는 현금 여력형, 그리고 성내천과 올림픽공원이 만드는 쾌적한 환경을 중시하는 실거주 매수자에게 특히 잘 맞는다. 5호선·9호선에 앞으로 얹힐 3호선까지 함께 사용할 통근 동선을 가진 가구라면, 이 매물의 자리가 가지는 힘을 오래 누릴 수 있다.

이런 사람이라면 임장 리스트에서 빼자

재건축 시점이 명확히 필요한 매수자, 10년 안에 자산 회수가 필요한 상황, 갭투자를 고려하는 경우에는 이 매물이 답이 되기 어렵다.

상가 갈등이 어떻게 정리되느냐에 따라 재건축 속도가 크게 흔들릴 수 있는 매물이라, 시간 지평이 짧은 매수는 부담스럽다. 대출 여력이 빠듯한 상황에서도 20억대 후반의 매수 자금과 실거주 요건을 함께 감당하기 어렵기 때문에, 다른 지역의 재건축 매물과 비교해봐야 한다.

정리

올림픽선수기자촌은 5,540세대 매머드급 재건축이 확정되어 있고, 9,218세대 최고 45층 신축으로 재편될 계획이 잡혀 있는 매물이다. 5호선·9호선 초역세권에 앞으로 3호선까지 얹히는 자리, 성내천이 흐르는 녹지 환경, 단지 내 학교 인프라까지 함께 감안하면 실거주 만족도와 미래가치가 모두 높은 자리다.

다만 이 매물의 진짜 이야기는 상가 제척을 둘러싼 갈등에 있다.

이 갈등 하나가 추진위원장 해임까지 이어지면서 재건축 시계가 늦춰졌고, 인근 올림픽훼밀리타운이 앞서 나가는 동안 이 매물은 숨 고르기 단계에 머물러 있다.

매수를 검토한다면 상가 갈등의 정리 방향과 다음 집행부의 사업 재개 속도를 반드시 함께 지켜봐야 한다.

결국 올림픽선수기자촌의 이야기는, 규모와 자리로 완성된 조건이 단지 안의 이해관계 조율 앞에서 어떻게 시간을 다시 쓰게 되는가라는 질문으로 돌아온다.