한남vs성수 재개발 어디갈까?
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1. "한남동과 성수동" 재개발은 "압구정과 반포동" 재건축만큼 비교를 많이하는 서울 1급지 재개발 구역이다. 한남/성수 재개발은 서울 최상급지 재개발인것은 공통점이지만, 투자금액/수익률/진행속도/미래가치/배후지등 많은 부분에서 차이를 보인다.
재개발 투자자라면 누구나 한번쯤 들어봤을 (1)한남 뉴타운과 (2)성수 전략정비구역에 대해서 정확한 분석과 투자가치에 대해서 정리했다.
2. 입지
부동산 투자에서 입지는 가장 중요한 요인으로 한남동과 성수동 재개발 구역의 입지는 강남과 동등한 수준이다. 한남/이촌은 1.3~1.4급지 수준으로 청담/삼성/대치와 비슷한 수준이고, 성수는 서초/도곡/여의도와 비슷한 수준으로 같은 1급지이긴 하지만 한남의 입지가 성수보다 0.2~0.3급간정도 높다.
물론 한남 재개발 구역에서 한강과 공원이 인접한 4/5구역은 플러스 요인이되고, 한강뷰에 제한이있는 2/3구역은 마이너스 요인이된다. 때문에 모든구역이 성수 재개발보다 좋다고 보긴 어렵다. 평균적으로 한남 재개발이 성수 재개발에비해 조금더 우위에 있다는 의미이다.

3. 진행속도
정비사업을 진행함에 있어서 중요한 요소는 "사업성"과 "진행속도"를 꼽을수있다. 한남2/3구역 이주철거, 한남4/5구역 사업시행인가, 성수1/2/3/4지구 건축심의단계로 한남동 재개발이 성수동 재개발보다 3~7년정도 진행속도가 빠르다. 즉 입주 예상시점은 한남2/3구역은 2030년초, 한남4/5구역은 2030년중반, 성수1/2/3/4지구는 2030년 후반쯤으로 예상된다.

4. 한강뷰/고도제한
한남동은 경관지구로 지정되어 고도제한이 걸려있고, 언덕지형에 정비구역이 위치해있다. 때문에 구역에 따라서 한강을 접하고있는 면적의 편차가 크다. 한남2/3구역의경우 한강조망이 가능한 세대가 거의 없는데, 한남 하이페리온1/2차와 한남힐스테이트가 3구역의 앞을 가리고 있다.
성수동은 고도제한이 없는 평지지형으로 45층 이상 초고층으로 건축이 가능하고, 모든지구가 비슷한 비율로 한강을 접하고 있다. 이런 이유로 낮은 건폐율(초고층)로 조합원세대 모두 한강뷰가 가능한 장점이있다.

5. 사업성/평형비율
한남동의 일반분양 비율은 14~34%로 고도제한에 따라서 용적률을 최대로 사용하지 못하기 때문에 재개발 사업성에서 다소 손해를 본다. 성수동의 일반분양 비율은 29~38%수준으로 낮은 건폐율(초고층)과 높은용적률(고도제한X)으로 한남동에 비해서 사업성은 좋은편이다.

성수동의 경우 대형 평형의 비율이 20%를 넘지 못하는데, 전략정비 구역의 특성상 85m2 초과세대 비율이 20%로 제한되기 때문이다. 반면 한남동의 대형 비율은 30~40%수준으로 대형에 대한 선호도가 높은 최상급지 정비구역의 특징이 잘 반영되어 있다.

6. 투자금액
한남4/5구역의 프리미엄은 25억 수준으로 5구역이 4구역보다 2~3억정도 프리미엄이 높다. 한남동에서 30평 입주권이 가능한 총 투자금액은 조합원분양가(23억) + 프리미엄(25억) = 총투자금액(48억) 수준이다.
성수동의 프리미엄은 15억 수준으로 1지구가 2/3/4지구보다 1~2억정도 프리미엄이 높다. 성수동에서 30평 입주권이 가능한 총 투자금액은 조합원분양가(25억) + 프리미엄(15억) = 총투자금액(40억) 수준이다. 즉 성수동이 한남동보다 7~8억정도 총 투자금액이 낮다. 이는 정비사업의 속도, 입지, 투자방법등의 차이때문에 발생된다.
* 한남/성수 30평대 입주권 총투자금액
- 한남 : 조분(23억) + 프리미엄(25억) = 총투(48억)
- 성수 : 조분(25억) + 프리미엄(15억) = 총투(40억)
7. 투자방법
한남동은 규제지역이지만 갭투자가 가능하다. 즉 한남4/5구역 투자시 전세를끼고 투자가 가능한데, 서울 전체가 토지거래 허가구역으로 묶여있는 현 시점에 한남 재개발은 갭투자가 가능하다.
성수동은 규제지역 + 토지거래 허가구역이기 때문에 성수동 투자는 필수적으로 실거주가 수반된다. 서울에 거주하는 경우 임대사업자를 활용하는 방법이 있지만, 임대사업자를 신청하고, 등록하는 절차가 번거롭기 때문에 투자의 난이도가 높아진다.

8. 총평
한남동과 성수동 재개발은 서울 최상급지 재개발 구역으로, 입지/사업성/한강뷰/고도제한/속도/투자금액/투자방법등에서 차이를 보인다.
위와 같은 차이를 정확하게 인지하고, 본인 상황에 적합한 투자지역을 선정해야된다. (1)투자금액이 20억 수준이고, 투자자의 나이가 젊고, 한강뷰와 힙한 지역(서울숲/연무장길)의 배후지를 원한다면 성수동 재개발이 적합하다. (2)투자금액이 30억 수준이고, 빠른 입주과 안정적인 입지적 가치를 원한다면 한남동 재개발이 적합하다.
투자적인 측면에서 한남동의 프리미엄이 성수동보다 10억정도 높다.(총투자금액 7~8억 차이발생) 때문에 현 시점에서 성수동 투자는 충분히 한남동 투자의 대체재가 될수있다. 끝.


댓글14
홈스윗홈2026년 8월 14일
예전에도 비슷한 얘기 많이 나왔던거 같은데 결과는 꽤 실망이었지;; 성수는 대형 비율도 낮아서 아쉬운 부분 많고 입주 물량 많으면 뭐하나 싶고 ㅋㅋ 한남 같은 경우는 가격이 너무 비싸서 부담스럽더라 난 그냥 패스할 듯;;
행복하자2026년 8월 15일
헉 솔직히 한남과 성수는 나름 장단점이 있긴 함 ㅎㅎ 한남은 위치나 입주 속도 확실한데 가격이 너무 부담스럽고 성수는 핫한 동네라 실거주할 땐 괜찮아 보이긴 한데 대형 아파트 비율이 아쉬워서 고민됨 ㅎㅎ 결국 개인의 생활 스타일이나 막상 살고 싶은 느낌이 중요한 것 같아 ㅎㅎ
함께하기2026년 8월 15일
요즘 성수도 괜찮은 것 같은데 한남은 가격이 너무 부담스러워서 고민이 됩니다 ㅋㅋ 그래도 같은 가격이면 다른 동네도 괜찮은 것 같아요 예를 들면 압구정이나 여의도 같은 쪽도 나쁘지 않을 것 같고 사람들이 많은 동네에서 살고 싶기 때문이죠;; 물론 상황에 따라 다를 수 있지만 좀 더 고민해봐야 할 듯해요!
오렌지나무2026년 8월 15일
성수동은 최근에 많은 인기를 끌고 있어서 사람들도 정말 많이 모이는 것 같아 ㄹㅇ. 한남동 같은 경우 가격이 꽤 비싸고 여러 복합적인 요소들이 작용하는 것 같아 출퇴근할 때 교통이 꽤 애매할 수도 있겠지. 성수 쪽은 교통이 조금 더 나은 느낌이고 사람들도 많으니 분위기 좋고.. 그렇지만 실질적으로 살아보지 않으면 잘 모르겠는 부분도 있어서 고민이 되네. 투자 측면에서는 성수도 나쁘지 않을 것 같긴 한데 실제 생활을 고려하면 좀 더 신중하게 생각해봐야 할 것 같아.
오색찬란2026년 8월 16일
뭐 긍정과 부정이 섞인 얘기 같긴 하네요 인정 ㅋㅋ 한남은 빠른 입주가 장점이지만 가격은 문제고 성수는 인기긴 한데 대형 평형 부족하니 고민 많아지죠 와 결국 살고 싶은 지역도 예산 맞아야 하는데 현실은 항상 난감하네요 인정 예산 때문에 고민스러움 ㅋㅋ
햇님꽃님2026년 8월 16일
성수와 한남은 정말 매력이 각기 다르지 않나 싶네요 ㅎㅎ 요즘 투자 시장 불확실한 거랑 다르게 한남은 입주 속도 빠른데 가격이 너무 부담스럽고 성수는 인구도 많고 교통도 나름 괜찮은 거 같은데 대형 평형이 조금 아쉬워서 애매한 위치라는 생각이 드네요... 이러다가 분위기 반전 올지도 모르니 그냥 살고 싶은 대로 마음 가는 대로 선택하는 게 나은 것 같기도 해요 모르겠네요 ㅎㅎ
메리232026년 8월 17일
한남과 성수는 정말 매력적인 지역인 듯 하네요 특히 성수 쪽은 요즘에 사람들이 많이 모이고 있어서 분위기도 활기차진 느낌인 듯 합니다 교통도 괜찮고요 그러나 한남은 빠른 입주가 장점인 반면 가격이 만만치 않아서 개인적으로 고민이 생기는 듯 하네요 여기에 투자 시장이 불확실한 시점이라 더욱 그런 것 같은데요 한쪽에 치우치지 말고 여유를 두고 고민해보는 게 좋을 듯 하네요 요즘은 길이 많이 막히니 교통도 신경 써야 하고요 마음에 드는 곳이 생기길 바라봅니다??
시온라온맘2026년 8월 17일
한남동은 예전엔 좀 더 한적했었는데 요즘은 분위기 확 살아난 것 같음... 성수는 계속 핫하게 달려오는 느낌이고 사람들이 예전보다 훨씬 많이 모이는 것 같아서 놀라움... 둘 다 나름 매력적인 변화가 있는 듯함.
만월2026년 8월 17일
솔직히 같은 가격이면 다른 지역도 나쁘지 않은 것 같네요 ㅎㅎ 압구정이나 여의도도 괜찮은 선택인 듯해요 사람 많은 동네 사는 것도 꽤 좋은 느낌이네요 물론 각자 상황에 따라 다르겠지만요 ㅎㅎ
서울초보2026년 8월 17일
예전 한남동은 정말 덜 알려진 지역 같았는데 요즘은 진짜 많은 변화가 있었던 것 같아요 ㅋㅋ 성수동도 예전엔 그냥 한적한 동네라는 인식이 있었는데 지금은 사람들이 엄청 모이는 핫플레이스가 됐죠 와 이 대조가 정말 확실한 듯해요 ㅎㅎ 둘 다 매력이 있지만 과거와 현재 이미지 차이가 꽤 크네요 그리고 궁금한 건 그 생긴다는 게 구체적으로 어떤 것인지 잘 모르겠네요 ㅎㅎ
인생은아름다워2026년 8월 18일
예전 부동산 사이클에도 이런 비슷한 얘기 많았던 것 같음 ;; 분위기는 확실히 다른 느낌인데 결과는 과거와 비슷할 수도 있다고 생각함 인정. 한남이나 성수 결국 예산과 현실의 맞물림이 제일 아쉬울 것 같음 ;;
옐로우그린2026년 8월 18일
근데 한남과 성수 모두 매력이 뚜렷해서 고민이 되네요 ㅋㅋ 한남은 입주 속도가 빠르다는 장점이 있지만 가격이 꽤 부담스럽고 성수는 요즘 인기가 많지만 대형 평형 비율이 낮은 게 아쉬운 듯합니다 ;; 실거주로는 무엇이 더 나을지 고민하게 되는데 결국 상황에 따라 다를 수도 있겠네요 ㅋㅋ
세령별이맘2026년 8월 18일
정말 날씨나 계절마다 분위기가 확 달라지는 거 인정 예전 성수 쪽 기억해보면 한적했던 것 같은데 요즘은 사람들로 시끌벅적한 것 같더라 솔직히 그리운 느낌도 있어 물론 한남은 매력적인 정체성이 여전히 있어도 가격대가 솔직히 부담스러워 고민이 되네 아마 이런 분위기 여름이랑 겨울 차이처럼 확실한 것 같아
멍보리2026년 8월 18일
솔직히 한남은 뭔가 고급스러운 느낌이 있긴 한데 사람들한테는 살기 부담스럽게 보이네 와 성수는 요즘 활기차서 좋긴 한데 대형 아파트 비율은 아쉽긴 하네 솔직히 개인적인 취향 차이 아닐까 싶어


